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土地市場新政頻出 開發商須適應上海新規劃

2005-02-18 10:46 來源:上海樓市周刊   打印 | 收藏 |
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    2004年10月28日,國務院下發了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》,提出了改革和完善土地管理制度,運用價格機制調控用地,土地價格要反映土地價值等內容,并對土地的管理、土地執法等問題作出了嚴格規定。

    上海市政府則徹徹底底地貫徹了“整頓土地市場,加強土地管理”的土地新政,不僅使一級市場的交易行為和交易過程得到規范,還藉此對市場供求關系和房價產生影響。

    土地市場新政頻出

    2004年3月31日,國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》。要求各地必須在2004年8月31日前,將協議出讓經營性土地使用權的歷史遺留問題處理完畢。

    5月下旬,國土資源部連同其他六部委,啟動《深入開展土地市場治理整頓工作實施方案》,在全面清理開發區、治理整頓土地市場的基礎上,重點清理檢查去年以來新上項目用地情況。

    另外,上海市政府于6月23日公布了《上海市建設項目審批中用地規�?刂乒芾碓囆修k法》和《上海市土地儲備辦法》。前者主要是在項目建議書審批、建設項目選址、土地預審、可行性報告審批“四個環節”中加強有關土地規�?刂婆c核定工作;而后者則旨在建立土地儲備機制,通過政府對土地一級市場的資源分配的調控,使土地供應達到立足長期發展和滿足短期需求的平衡。

    眾多知名開發商紛紛“落馬”

    2004年11月,針對地方政府和企業“圈地熱”的“三個暫停”半年期滿,新一輪的“土地潮”漸行漸近。

    上海在2004年10月初試探性地推出了2幅商業土地之后,于10月29日公布了當年度首個住宅土地出讓公告(2004第3號),集中推出44幅地塊,共277.7萬平方米土地,分布在14個區,其中純居住用途的247萬平方米。

    此次招投標吸引了足夠多的眼球,萬科、復地、綠地、大華、凱德置地、和記黃埔等境內外知名發展商紛至沓來。

    但是,現實給滿腔熱情的開發商澆了一頭冷水。44塊招標土地中,有2塊異常終止,12塊流標,流標土地接近三分之一。和記黃埔、凱德置地等地產巨頭均顆粒無收。

    開發商須適應新規則

    事實上,上海市土地使用權招投標出讓并非簡單的價高者得。而是在評標過程中,綜合考慮投標者的價格和規劃方案,以及企業的資質業績、銀行資信等因素,綜合評定取最優者中標。

    對于開發商而言,要想在底價至上浮20%這個相對狹小的報價區間內取得高分,某種程度上如同博彩,因此大部分開發商對此次新規則顯得很不適應。但是在既定的宏觀背景下,既然無法改變規則,開發商就應有主動適應和冷靜應對的能力。在提出方案前,需要考慮三方面的因素:市場形勢、政府調控和企業自身實力。同時,經過理性評估,甚至引入專門估價機構然后才謹慎出價,而不是僅靠高價就希望能砸下土地。

    為此,筆者特地對土地出讓價格做了一番分析(見下表),對3號公告中出讓土地價格的限價與周邊同類樓盤的市場銷售價格做了對比,結果令人十分驚喜。

    從表中數據來看,絕大多數地塊的出讓價格占到了目前區域房價的20%-40%,處于十分合理的范圍內。僅有奉賢區奉城鎮的一幅地塊的樓板價比值較高,這也是因為當地在售樓盤以動遷房為主,缺乏高品質的住宅樓盤所致。僅以其地價而論,還是較為合理的。

    而市中心的地價走高,則完全是出于建設國際化大都市的需要。黃金地段的土地要由具備一定實力的開發商建設,用來打造高品質的社區以滿足高收入家庭的住房需求。

    最后,我們衷心希望上海的土地和房產市場能繼續在市場化、規范化的道路上高歌猛進,其間的微觀主體——房地產企業也能完善自身,得到適應性的發展。
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