新“國五條”的突然出臺，打亂了很多人的購房計劃。不少之前約定的購房交易由于稅負的突然增加而違約，這種情況下應該由買賣雙方誰來承擔責任？
合同約定各付稅費，賣家違約
政策提示：合同已經約定了雙方各自承擔稅費，賣方違約已經構成根本違約，必須承擔違約責任。如果有約定從約定，無約定從法律。
左方方原本打算今年把一室一廳換成兩房兩廳，哪料計劃才進行了一半，就被新“國五條”打斷了。
左方方前年剛剛有了小寶寶，之前的房子只有50多個平方米，明顯不夠用了。“現在寶寶和我們睡一個房間，也沒有足夠的地方玩耍。寶寶的奶奶從家鄉過來照顧，只能住在客廳里，實在太擠了。”左方方告訴第一財經日報《財商》記者。
“有了孩子至少需要兩個房間，最好是三個房間。”左方方告訴記者。
于是，左方方今年1月底簽訂合同賣出原來的房子，同時看中了一處滿意的房子，并簽訂了合同且已在網上備案。為了繞開限購，左方方必須等到賣出房屋過戶并且名下無房后（大約在4月中旬）才能開始進行下一套房屋的交易流程。
但是，就在3月1日，國務院辦公廳突然下發《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》。其中“依法嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅”等細化措施意味著本輪調控已經實質性地升級和加碼。
此前二手房個人所得稅有兩種計征辦法：差價的20%或總價的1%～2%(1%針對普通住宅，2%針對非普通住宅)，交易時可以從低選擇。對于房價漲幅很快的房源，無疑是按照總價算劃算。
而按照新“國五條”，賣方所取得的價差應該征收20%的個人所得稅，并且應該嚴格由賣方負責。
就在這個節骨眼上，賣家已經給左方方打電話：“如果需要繳納20%的個稅，我們就不賣了。”
記者致電北京銘滔律師事務所合伙人房產法律事務部主管孫濤。孫濤告訴記者，這個案例中，合同已經約定了雙方各自承擔稅費，賣方已經構成根本違約，必須承擔違約責任。如果有約定從約定，無約定從法律。
在左方方的案例中，買賣雙方約定其各自承擔稅費，但是并沒有約定違約金比例。
“這種情況下，法院會按照公平原則，判定賣家承擔違約金。如果買家已經繳納定金的，違約金一般為雙倍定金，如果買家已經付了首付的，違約金最高為首付款的30%。”孫濤告訴記者，“所以建議買方一旦確定購買，為了防止賣方的違約風險，最好一次性將首付付清。”
本案例中，左方方已經付了57萬首付款，那么賣家應該承擔的違約金最高為57萬×30%=17.1萬元。
“如果雙方已經約定了違約金，并且約定違約金不超過交易標的價格的30%，那么違約金按照約定執行。”孫濤告訴記者。
“就算是能夠獲得違約金賠償，我還是希望能夠履行合約。”左方方告訴記者。
由于左方方此前已經將自己的房屋賣出，并且，從簽約到目前房價已然上漲了15%，如果重新購房，又要支付更多資金。左方方希望法院能夠強制執行。
“如果買方全額付款，法律可以通過判決強制執行過戶。如果買方以公積金貸款要求繼續履行，法院可能不會支持，因為法院在審理這類案件的時候是以判決書的方式認定買方有權繼續履行合同，進而可以強行過戶，但公積金貸款因為審核時間長，所以可能會跟法院判決執行的時間不完全吻合。因此如果買方要求強制執行，法院會要求買方支付全款。”孫濤告訴記者。
合同約定買家支付稅費，買家違約
政策提示：在購房合同履行中，稅費增加是買賣雙方在簽訂合同時無法預見的，同時稅率的變化不可歸于任何一方當事人。如果合同約定買方承擔稅費，對買方當事人明顯不公平，應當可以使用情勢變更原則。
阿南準備明年結婚，于是在今年購入新房。好不容易網簽完成，卻恰逢新“國五條”出臺。由于阿南簽訂的合同是由買家付稅費，所以阿南白白增加了一大筆支出，但是如果違約，阿南又擔心承受高額的違約金，因而進退兩難。
在北京、上海等地，很多房產交易因為賣方的強勢，合同都會約定由買方承擔賦稅。所以阿南的情況比較普遍。
根據我國法律規定，違約金最高可以達到合同金額的30%。
“其次，在購房合同履行中，因國家的房地產調控政策出現新的變化，將賣房所得稅增加到20%，這一點是買賣雙方在簽訂合同時無法預見的，同時稅率的變化不可歸于任何一方當事人。最后，如果繼續履行合同對于買房當事人明顯不公平，是一種無法承受的購房負擔。因為最主要的原因是，買房人已經承受了自己按照法律不應該承受的稅費，如果還要為增加的稅費繼續買單，明顯有違公平正義的民法基本原則，所以我們說，應當可以使用情勢變更原則。”孫濤告訴記者。
2009年5月13日最高法院出臺的《合同法解釋二》第26條詳細闡述了這一原則：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”
情勢變更原則的使用效力，一是可以變更合同內容，二是可以解除合同。
“首先買方可以申請變更合同內容，消除顯失公平的結果，使合同在公平基礎上得到履行。買方可以與賣方協商，關于稅費重新分擔的問題，具體比例可以根據雙方實際情況進行協商。”孫濤告訴記者。
另外，買方還能夠申請解除（或終止）原合同關系，免除當事人法律責任。“在司法實踐中，如果采取變更合同內容的方式仍然不足以消除情勢變更給買房人帶來的顯失公平的后果，買房人可以依法請求法律救濟，解除合同關系�；谇閯葑兏掠山K止或解除合同后，法律應該免除買房人不履行合同的責任，且賣方不得對此請求損害賠償。”孫濤補充道。
