住房資產是中國家庭總資產的重要組成部分。自1998年住房改革以來，圍繞住房問題，中國家庭發生了許多悲歡離合的故事。圍繞房價的走向，各方更是針鋒相對，有唱衰的，有看漲的，大家互不相讓。

　　首先要承認的是，我國家庭的自有住房率較高。2011年“兩會”期間，溫家寶總理與網友在線交流時表示，中國家庭自有住房率高達80%.根據中國家庭金融調查（CHFS）的數據，我國城市家庭自有住房率將近85%.同時，房產收益非常可觀。就房價來看，住房的當前估價遠高于歷史獲得成本，經CPI調整后家庭的第一、二、三套住房平均收益率分別為151.7%、104.2%和89.2%.若只考慮商品房，則家庭第一、二、三套住房的平均收益率分別為103.2%、73.8%和52.1%.

　　同時，我國家庭的住房負擔較重，無房家庭的購房壓力大，“房奴”不是傳說。在房貸方面，非農戶籍家庭戶均銀行貸款28.4萬元，房貸總額是家庭年收入的幾倍甚至幾十倍。根據“中國家庭金融調查與研究中心”的數據，戶主年齡在30~40歲之間的家庭貸款總額平均為家庭年收入的11倍；戶主為大專畢業的家庭貸款總額是家庭年收入的14倍；收入處于最低25%的家庭貸款總額更是達到了家庭年收入的32倍之多。

　　房價下降是緩解家庭負擔的重要措施，而住房的高收益也意味著房價存在大幅下降的空間。對僅擁有1套住房的非農戶籍家庭，若房價下降5%，則約14.1%的家庭房屋市價將低于購買時的成本價；若房價下降30%，約27.8%的家庭房屋市價將低于購買時的成本價。而從長遠來看，住房供給不足的局面將不復存在，房價下跌是必然的。

　　由于購房首付比例要求較高以及前期房價的快速上漲，銀行能承受房價在一定程度上的下跌。根據中國家庭金融調查數據，有13.9%的非農戶籍家庭為購買住房而向銀行貸款，占比不是太大。且對有銀行貸款的非農戶籍家庭，若房價下降5%，房屋市價低于目前銀行欠款的家庭占比僅0.3%.若房價下降30%，該比例也只有2.9%，銀行完全可以承受。

　　然而，目前對住房調控的政策主要集中在“調需求”上。就調控效果來看，雖然本輪調控的嚴厲程度前所未有，住房成交量也大幅下降，但住房價格的變化卻非常有限，開發商、政府與消費者均遭受不同程度的損失。同時，差別化的房貸政策還加劇了民間金融風險。根據中國家庭金融調查數據，有20%的家庭因購房而向親戚朋友借款，利息和人情負擔重。

　　那么，該如何有效調控房地產市場呢？

　　應多在廉租房上下功夫

　　為應對房價的過快上漲，“十二五”期間，政府準備大量提供經濟適用房，積極調整住房供給結構。但與經適房相比，我更傾向于建議政府多在廉租房上下功夫。

　　首先，經適房相當程度具有商品房的性質，價格要明顯低一些，因此成為一些權力部門重要的尋租工具。經適房雖有種種限制，但仍難避免高收入群體的投機行為，最后購買到經適房的往往并不是低收入且最需要住房的家庭。

　　根據CHFS的數據，在購買經適房的非農家庭中，約有16.9%的非農戶籍家庭有2套及以上住房，在這些家庭中，有2.9%的家庭購買了經適房，這些家庭的年均收入為11.4萬元，這遠高于只擁有1套住房且為經適房的家庭的年收入4.1萬元，并且遠高于租房家庭的年收入5.9萬元。而這些通過購買經適房獲得多套房的家庭從出租房屋中獲得的收入平均為2.6萬元。

　　與經適房相比，廉租房由于不可出售，留給高收入群體投機的空間要比經適房小得多。

　　其次，經適房定價困難，有的經適房的價格比商品房的價格低不了多少。購買經適房的人，多是收入不足以買房的人，即使在購買經適房之后，也難免成為“房奴”，生活負擔加重，生活水平下降。

　　根據CHFS的數據，在只有一套住房的非農家庭中，購買經適房家庭的平均購房負債為9.2萬元，甚至要高于購買商品房的家庭（8.4萬元）。而購買經適房的家庭的年收入只有4.2萬元，不到購買商品房家庭的一半。

　　最后，經適房由于利潤相對較低，開發商積極性不高，政府往往需要給予廉價的土地及承擔配套設施建設；并且部分開發商受利益驅動，認為經適房面向中低收入人群，建設過程中并不注重經適房的質量。

　　因此，我認為，與其大規模投資建設經適房，不如直接興建廉租房。與經適房相比，廉租房只轉讓使用權，不轉讓所有權，留給富人的尋租空間較小；并且廉租房不需考慮對房地產企業的利潤，對政府來說，成本遠低于經適房；廉租房可以周轉適用，往往租房的都是最需住房的，比經適房更能體現保障性的職能。

　　另外，現在中國家庭持有大量的空置房，政府可以考慮通過提供租房補貼，規范租房市場以鼓勵人們租房。根據CHFS的數據，在有房非農家庭中約有19.8%的家庭有兩套以上住房，而這些家庭中只有19.7%的家庭將住房出租了出去，據此估算中國城鎮戶籍家庭住房的閑置情況約占13.3%.

　　“房產稅”欠缺合理性

　　也有學者提出應開征“房產稅”。近日，財政部部長謝旭人指出，在總結房產稅改革試點經驗的情況下，應逐步在全國推開房產稅。中國社科院也發布報告，提出對城鎮居民家庭人均用房超過40平方米的部分，按評估價格征收稅率較高的保有環節房產稅。一時間，有關“房產稅”的討論紛起。

　　我認為，房產稅值得商榷。

　　首先，房產稅的打擊面太廣。根據中國家庭金融調查數據，排除自然進入征收范圍的19%的二套房擁有家庭，在有且僅有一套住房的城鎮戶籍家庭中，大約也有30.4%的家庭人均住房面積超過40平方米。按照社科院的征收標準，他們將被征收房產稅。這樣算來，將近四成以上的城鎮戶籍家庭將受到房產稅的影響。然而這些家庭中，有一半左右的家庭年收入少于3.7萬元，他們根本不算真正意義上的富裕階層。同時，按面積征收的可操作性太差，估計到時七大姑八大姨都會變成家庭的一部分。而且，中心城區房價高，面積小，按面積收稅實則苦了中產階層。

　　其次，就存量房征收房產稅對已購住房家庭有失公允。誠然，政府想通過房產稅使多套住房家庭將多余住房供給出來，緩解房價壓力，但我們也應注意到，在有房家庭中，大部分購房家庭是背負著沉重的房貸壓力的。在高房貸壓力下，對他們征稅無疑是雪上加霜，而且這種突如其來的政策會使他們之前的購房決策不再合理。

　　其三，施行房產稅以期為政府拓寬稅基，降低貧富差距，出發點固然好，但房產稅能否順利征收是關鍵。現實中，房產稅實施起來阻力較大。

　　其四，目前開征房產稅的時機也不成熟。就目前房產市場的情況來看，房地產市場還相對脆弱。在此時全面開征房產稅，必然會對市場預期乃至整個市場造成巨大沖擊，刺破樓市泡沫，造成中國房地產市場崩盤。一旦樓市崩盤，中國宏觀經濟將受損很大，甚至可能陷入長期衰退。就宏觀經濟形勢而言，目前并不是擴大房產稅征收的好時機。

　　應從“房產稅”向“房貸稅”轉變

　　與房產稅相對應，政府應對“增量”購房進行征稅。政策切實區分高端住房市場與一般住房市場，做到高端住房高房價、一般住房低房價，在防止高收入群體在一般性住房市場投機炒房的同時，應降低二套房的首付比例，開征“按揭稅”，即事實上的“房貸稅”。政府可考慮放開二套房的貸款利率，對貸款利息征收10%的“按揭稅”。

　　區別于房產稅，該稅實施簡單、可行性高，容易獲得社會各界的支持，而且對降低金融風險也大有好處。同時，該稅可由地方政府獲得，彌補地方政府因低價或無償出讓土地產生的財政損失。

　　根據中國家庭金融調查數據推算，擁有兩套及兩套以上住房的家庭就住房向銀行貸款約為3.62萬億元，目前仍欠款2.49萬億元。若對貸款利息征收10%的“按揭稅”，以6.8%的年貸款利率計算，則每年約征收246億元。2012年上半年，全國300個城市土地出讓金總額為6526億元，同比縮水4000億元。若2012年下半年政府土地出讓金維持上半年的縮水幅度，則征收的“按揭稅”大致能彌補縮水總額的3.1%.如果降低二套房首付比例至30%，則二套房貸款總額可達6.34萬億元，可征收房貸利息稅收入431億元。

　　房產稅能彌補地方財政損失，從長期來看它的實施是不可避免的。但在短期，更合理的政策是“房貸稅”。雖然“房貸稅”對地方政府土地出讓金損失的彌補作用不大，但作為房產調控的措施，它能通過信貸杠桿以及信號作用，有效抑制投資炒房行為。