建議通過第三方復(fù)評讓評估價更透明

　　二手物業(yè)交易計稅評估價竟比實際成交價還高？昨日，有中介和市民反映，二手物業(yè)交易時評估價比實際成交價還要高，從而導(dǎo)致多付稅款。盡管對于評估價有異議的可以進行復(fù)議，不過中介表示復(fù)議十分繁瑣，建議通過第三方評估公司復(fù)評評估價，讓評估價更透明。

　　案例一：公寓被“高評”三成

　　中原地產(chǎn)天河區(qū)域營業(yè)經(jīng)理跟記者反映，在目前市道低迷的背景下，產(chǎn)權(quán)是商業(yè)性質(zhì)的公寓、寫字樓、商鋪等物業(yè)出現(xiàn)了計稅評估價比實際成交價還高的情況。比如位于珠江新城富力愛丁堡的一個公寓單位，實際成交價僅2萬元/平方米，但評估價達到2.6萬元/平方米，高評三成，“本來入手價格在2萬元左右，幾乎不賺錢，但評估價到2.6萬元/平方米后，反而是增值6000多元/平方米了。最終要納近20萬元的稅。”他說，因為商業(yè)物業(yè)交易需要交納土地增值稅，按照增值額的不同，分30%、40%等幾種稅率，本身交稅就比較多，交易價格被高評后交稅更多。

　　某中介的海珠區(qū)域營業(yè)經(jīng)理黃維遠也介紹，曾經(jīng)遇到一宗寫字樓交易，評估價比成交價還高，100多平方米的寫字樓，成交價約126萬元，但計稅時評估價評了140多萬元，高評了20多萬元，稅費多給了三四萬元。

　　案例二：復(fù)議后仍多交了稅

　　黃維遠表示，遇到“高評”的以商業(yè)物業(yè)為主，但也有個別住宅交易遇到高評。他介紹，海珠區(qū)有一宗50平方米的住宅單位，實際成交總價約45萬元，但評估時被評估為50萬元，“高評”超過1成。后來經(jīng)過復(fù)議，調(diào)低評估價到48萬元左右，但還是多交了稅。

　　市民熊先生反映，今年他在海珠區(qū)賣掉一個車位，成交價1萬多元/平方米，增值了一成多，但是評估時評了2萬元/平方米，增值超過80%.“我的車位買回來才不到一年，拿到房產(chǎn)證也才三個月，怎么可能增值了八成？但對方解釋是按照海珠區(qū)當(dāng)月網(wǎng)簽平均價評估的。”熊先生說，經(jīng)過復(fù)議最后雖然調(diào)低了評估價，但依然比他的成交價格高。

　　現(xiàn)實：復(fù)議手續(xù)繁瑣難成功

　　按照《住宅存量房交易計稅價格異議處理辦法》，若對計稅評估價有異議，可以提出異議申請。經(jīng)認定納稅人的理由正當(dāng)、證明材料充分，可以按照其申報價格計稅，否則對評估計稅價格不作調(diào)整。

　　此外，若對稅務(wù)機關(guān)作出的異議復(fù)核決定仍存在異議，可自行委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估，并向稅務(wù)機關(guān)提交評估報告及評估機構(gòu)反饋意見表。

　　不過中介就指，異議申請手續(xù)繁瑣，而且很難成功。“90%的申訴都沒有用，申訴成功只是降低一點。”中原地產(chǎn)天河區(qū)域營業(yè)經(jīng)理說，提出復(fù)議的程序很復(fù)雜，可能要花一兩個月時間，而且復(fù)議結(jié)果也并不一定是降低到申報的價格。

　　建議：數(shù)據(jù)樣本還需再完善

　　有稅務(wù)人士坦言，由于商業(yè)物業(yè)只是按照陽光家緣的平均價核定，評估價的確與實際成交價有較大差距，但評估住宅的存量房計稅評估系統(tǒng)采用了更詳盡的數(shù)據(jù)，評估價會更加貼近實際。

　　不過中介人士就認為，不同住宅價格也可能差異很大，“就拿珠江新城的中海觀園來說，南座跟北座的門牌就差一個號碼，但價格就相差5000元到10000元每平方米。如何斷定評估數(shù)據(jù)準確？評估樣本是否足夠？”

　　他認為評估系統(tǒng)應(yīng)該增加評估樣本，當(dāng)出現(xiàn)異議時，應(yīng)該立即引入第三方評估機構(gòu)，對交易案例進行評估，而不是僅僅向稅局遞交資料，由稅局自己來判斷自己有沒有評估錯誤。