房地產行業回暖離不開“新政”的身影。

　　去年，相關政策密集出臺，如嚴格首套房貸首付比例、利率折扣、降低稅費等，側重點關注百姓購房，促進樓市銷售。而今年上半年，資本金比例下調、通知研究開征物業稅等政策，則顯示出分拆的特點，一方面力圖擠壓樓市回暖中再次出現的泡沫，刺激成交；另一方面則重點關注開發商的需求，放松資金要求，以有效擴大供應。

　　值得注意的是，針對目前樓市成交量價交錯上升的行情，有專家稱“流動性”回暖，已經引發他們的擔憂。

　　就在此時，“空轉”六年之后，開征物業稅再次被提上日程。國務院在《關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中，提出了“年內研究開征物業稅”。

　　在博鰲21世紀房地產論壇上，中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘指出，流動性“水位”在不斷上漲，會推高資產價格，但是這種推高的基礎是流動性，而不是真正的實體經濟的大幅度增長，所以接下來會有價格上升的周期，但是基礎是不穩固的，也要警惕新興市場泡沫的重演。

　　上海華燕機構分析指出，放寬項目資本金比例、對第二套房政策的收緊以及研究開征物業稅，表明了政府對房地產過熱以及個人投資、投機、房價上漲過快等現象的擔憂。同時，也能看到目前政策的兩條主線：一是通過下調項目資本金比例來擴大投資、增加供應；二是對個人房貸政策收緊以及擬出臺物業稅來抑制投資（機）客炒高房價。

　　焦點1：物業稅開征仍需細節鋪墊

　　所謂物業稅，等同于房地產稅或者不動產稅。眾多專家認為，開征物業稅主要目的是抑制住宅投資行為，并通過抑制需求平抑房價上漲。但從目前市場表現來看，效果并不明顯，仍有眾多投資者準備手握重金入場，通脹預期是他們入市的重要原因。

　　投資需求大量入市

　　成交數據反映出了投資蹤跡。方方地產數據顯示，6月第一周，高端別墅成交比重增大至11%，比前一周增加近3個百分點。值得注意的是，別墅成交主要是靠投資保值資金的入市。6月第二周高端公寓占比較上周上升1.7個百分點，翠湖天地繼5月底赴港推薦取得熱銷后，該周又去化13套。

　　近一段時間，來自溫州、港澳臺、國外等一些投資重新殺回上海樓市，并促成了大額成交，這在高端住宅、別墅方面表現得十分明顯。

　　而對于此次重提物業稅，有開發商表示出疑惑：樓市現在在成長性復蘇，剛需、改善型需求、投資這三個方面逐步回來，促成了樓市回暖，成交量攀升有利于拉動內需，國家為什么在這個時間節點重提物業稅呢？

　　對此，同策分析報告指出，政府之所以提出物業稅，是因為市場出現了價格攀升、成交過旺的局面，地產“泡沫”有抬頭趨勢。為呵護市場平穩、健康發展，重提物業稅能給市場帶來威懾作用。

　　易居中國分析師薛建雄表示，物業稅在2003和2007年時都曾提過，當時就是房價上漲過快，現在實際上也出現了樓市成交過熱、房價上漲過快的局面，所以此次重提。“樓市高成交拉動內需是必要的，但是過熱就會導致過快消退，不可持續發展是國家不愿看到的。”

　　預期通脹買房保值

　　當前對通脹的擔憂，讓不動產投資成為人們的首選。

　　目前我國物業稅稅率等還沒有明確，而據國外物業稅征收經驗，一般是每年交房價（房屋估值）的1%左右。如果以一套房價100萬元的房產為例，一年就要繳納1萬元，70年就是70萬元。專家預計，國內可能要低一些。

　　據了解，目前不少私營企業主為了防止實體經濟下滑，停止了低端制造型企業的生產，有的甚至直接停廠關門，將手頭的資金直接投入了樓市，購置了眾多房產，用來防止自己資金縮水。

　　有研究報告指出，目前通脹的風險不斷增強，大量有閑置資金的高購買人群為規避風險，將投資較穩妥的高端住宅市場。以保值增值為目標的購房者通常選擇高品質項目或者稀缺的市中心項目。

　　薛建雄告訴記者，2007年高通脹的時候，當時物業稅也曾在幾個城市進行試點，但是同樣并沒有控制住房地產的投資和房價的上漲。

　　新聚仁機構總裁李嘉政在接受媒體采訪時強調，在巨大的通脹預期面前，如今的產業困局之下，沒有什么好的投資工具，不動產必然也將是絕大多數國人的首要選擇，這不僅是博弈，更是無奈的選擇。

　　李嘉政還表示，全國房價漲聲一片讓國家宏觀調控陷入尷尬，房價的上漲抑制了老百姓其他領域的消費需求，內需無力將持續；而通脹預期下，大量產業資本重新進入股市、樓市，通過國家大額投入拉動內需的愿望有被架空的危險，房地產調控政策的突襲可能會隨時觸發。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，物業稅開征時機，當然是在房地產上升期時候更容易推進，這有利于抑制投資需求，可以明顯增加持有成本。目前的環境相對來說還是較為適合推出物業稅。

　　仍需細節鋪墊

　　還未開征，一股腦的問題便已經拋向了“未見其人先聞其聲”的物業稅。專家的疑惑是：物業稅按什么標準征收？無論是以面積、套數、交易頻率當中的任何一個標準征收，都面臨缺少真實材料去界定；如何界定自住型和改善型與投資型需求，各個分別該如何征收？物業稅與之前購房者所需繳納的各種稅費如何對接？物業稅和一次性繳納的70年土地出讓金是否會重復？……

　　購房者擔憂的是：一個家庭的首套住房是否要征收物業稅？豪宅、普通住宅、經濟適用房及限價房等的物業稅如何征收？全國所有的住房信息是否已經互相連通并全部登記可查？一個人在各地有多處房產，各地房地產交易系統不聯網怎么查，如何確保公平公正？……

　　開征物業稅提法前后經歷了六年的時間，但公眾關于物業稅的各種一系列問題卻有增無減，并且問題越來越細致，有待開征的物業稅，還需細節鋪路。

　　有知情人士指出，物業稅開征不是簡單的稅費改革，涉及土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等多方面，“目前暫未看到較成型的草案”。社科院研究員易憲容表示，征收房地產物業稅好處眾多，但目前中國還沒有征收房地產物業稅的條件。如缺乏詳實的不動產登記資料、缺乏對房地產進行低成本估價的科學方法、政府的稅收征管能力欠缺、缺乏嚴格細化科學的征收規則等。

　　一位不愿透露姓名的房產投資者向早報記者坦言：“開征物業稅的消息出來之后，我一直在關注，綜合各方面報道分析之后，我覺得這次仍然是雷聲滾滾但難成暴雨，短期內物業稅很難出臺，估計還得等上很長一段時間。對于我們來說，并沒有什么特別可怕的。”

　　焦點2：改善型需求調節市場結構

　　樓市政策調控將讓步于市場調節。由于改善型需求的爆發，“90/70”政策或將悄然淡出上海樓市。執行3年時間，“90/70”政策最終將功成身退？

　　近日在上海土地交易市場舉行的寶山土地專場推介會上，“90/70”政策開始淡化，此前在出讓文件中強制規定的90平方米以下小戶型比例的要求已經不再出現。有關人士透露，上海有關部門近期召集了各區縣規土局負責人開會，明確了小戶型比例的規定將有所放松。

　　而今年樓市改善型需求的迅速爆發，是“90/70”政策逐漸淡出市場的一個重要原因。

　　從今年前五個月樓市成交行情來看，樓市呈現出成長性恢復回暖的特點。2-3月份剛性需求得到極大釋放推動成交井噴，到了3-4月份，改善型需求尾隨進場，進一步促進成交攀升，等到了5月份，投資客又異軍突起，他們瞄準的正是大面積的豪宅和別墅。

　　此外，改善型需求增強在二手房市場同樣表現明顯。據了解，雖然目前小戶型成交占到了70%~80%，但是大戶型成交比例日益增加，日前已經有了5%~10%的增長幅度。

　　易居中國分析師薛建雄指出，在剛性需求帶動成交快速回升，房價轉跌為漲的情況下，大量的改善和投資需求入市并發揮了非常重要的作用。

　　不再刻意強調“90/70”政策，商品住宅供應結構比例將更多地由市場決定。開發商可以自己決定產品結構，產品也將更加貼近市場的需求。可以預見的是，未來大戶型供應也將增多，尤其是內環內大戶型比例將上升。

　　“現在最主要考慮的應該是市場的接受度，可以引導開發商建造什么樣的戶型，不需要政策的調控了。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟強調。

　　陸騎麟還指出，“90/70”政策淡出，政府的出發點應該是鼓勵開發商建房，保持經濟的快速發展。目前市場上熱銷房源仍以90平方米左右小戶型為主，因此政策淡出之后，對于市場影響有限，開發商不一定會為了一味追求大戶型而與市場脫節，從而影響其銷售。

　　2006年5月29日國務院出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，首次明確提出新建住房結構比例。政策出臺的背景是樓市高速發展、資產增值迅速，目的是平抑房價，讓老百姓獲得好的產品。

　　在三年時間中，“90/70”發揮了重要作用。尤其是去年樓市調整時期，萬科、金地便憑借小戶型低總價的特點，取得了非常不錯的銷售成績。

　　焦點3：資本金比例下調力保供應

　　地產商開發項目所需自有資金的壓力小了許多。

　　近期，國務院發布了《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，對各行業固定資產投資項目的最低資本金比例進行調整。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從原先的35%下調至20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例從35%下調至30%。

　　值得注意的是，這是自1996年建立房地產項目資本金比例制度后，13年來的首次下調該比例，并且一次性下調了15個百分點。而項目資本金比例實際上為房地產開發商松綁，意味著開發商貸款門檻變得更低，可以用更少的資金貸到更多的款。

　　上海一位開發商負責人向記者表示：“原先35%項目資本金比例是不低的，這曾給我們到銀行申請貸款，順利保證項目開發有一定難度。尤其是在去年資金鏈緊張的時候，我們的日子更加難過，房子銷售不出去，更別說新開工項目了，只能停滯拖延。”

　　值得注意的是，即便今年前五個月，樓市成交節節攀升至歷史最高點，但開發商在先行指標方面，仍然暴露出信心和底氣不足的現狀。

　　統計數據顯示，僅僅5月份上海全市新建商品住宅成交面積達到204萬平方米，創下2007年10月以來20個月的新高，甚至近80個項目的成交均價創出了2008年以來的新高。

　　相比于成交回暖，商品住宅新開工則明顯減弱。國家統計局數據顯示，今年前五個月，房地產開發完成投資10165億元，增長6.8%，比去年同期回落25.1個百分點；房屋新開工面積3.57億平方米，同比下降16.2%；全國房地產開發企業完成土地購置面積9875萬平方米，同比下降28.6%；完成土地開發面積8845萬平方米，同比下降13.3%。

　　同策研究報告指出，項目資本金下調降低了房地產企業自有資金占有率，原先需要35%的資金才能撬動100%的投資項目，現在僅需20%的資金便可撬動，對房地產企業產生一定的吸引力。

　　“資本金比例下調意味著，既定資金量下主體投資能力的增強，提高了資金的利用效率，更增加了開發商拿地、開工、建設的意愿。”上述開發商還強調。

　　另外，此前出臺的各種地產新政，如降低首付比例、利率折扣、各種稅費等，政策主要針對買房者；而此次項目資本金下調則是針對開發商，是為保證房地產行業鏈條的通暢，保證樓市未來供應量。

　　資本金下調也引發房價上漲的擔憂。有業內專家指出，兩者并沒有直接關系，開發商資金鏈雖然得到緩解，但卻更多地用于加大開工量，對于保證樓市未來供應量、改變樓市供求關系有積極作用。

　　此外，資本金下調對土地市場繁榮起到一定程度促進作用。同策報告指出，這給地產商吃下定心丸，使其有多余資金投入土地市場，增加拿地熱情，促進房地產市場的良性循環。