現在國內房地產市場最引人關注的一個話題，就是物業稅何時啟動，如何征收？按照正常運作流程，物業稅最早也將于2009年正式推出，征收對象將主要是面積在144平方米以上的房屋。目前物業稅空轉試點范圍的擴大，并不意味著物業稅就會在今年到來，除非它超越相應的立法程序，仍以行政立法的面目出現。

　　具體而言，由于商業地產、寫字樓等牽涉面積比較少，在相關研究討論中對此方面的爭議也是最少的，所以物業稅可能在2009年最先從商業地產開征，繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業主，逐步實現只要擁有房產都應該納稅。無論在哪個城市試點開征物業稅，對當地房地產市場短期沖擊都會很大，稅收成本也很高。因為要摸清每個人的房產，還要對城鄉接合部和農村的房屋進行摸底，而現在的模擬試點只針對城鎮居民。并且物業稅出臺，要經過許多部門決策，提案需要經過國務院法制辦的審查再提交到人大常委會，經過“幾讀”后再提交到全國人民代表大會，走完全部程序，最短也需要3年時間。

　　從征收房屋面積而言，征收物業稅有對普通住宅和非普通住宅的區分。國家鼓勵90平方米以內戶型的開發和消費，不干預90～140平方米房型的開發和購買，但是對140平方米以上大戶型的開發和銷售卻是一直持抑制態度。因此，目前部分專家認為，物業稅界定值為144平方米。也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。

　　如果一旦模擬試點變成實際征繳，其重要原則就是制定的稅率不增加試點城市的稅收負擔。在實際征收時，政府將按照比房屋真實市值偏低的原則來計算征稅額，考慮到首次開征房地產稅，稅率不宜定得過高。物業稅改革課題研究組提交的報告所建議的稅率是0.3%～0.8%，如果以超過0.8%的稅率征收物業稅，則可能增加居民的稅收負擔。

　　目前空轉的物業稅有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產評估價的70%為基準，征收1.2%的物業稅；如果房產是出租、投資用，就以投資回報的18%為基準，征收12%的物業稅。由于物業稅具有調節財富分配的功能，因此對消費者第一套房產可能會采取免稅或減稅的政策，主要是對消費者擁有的第二套住房征稅。

　　鑒于中國地區之間經濟發展極不平衡，國家應當確定物業稅幅度在0.1%～3%之間，由地方根據本地區的收入水平和應稅房地產的位置和用途，具體確定適用稅率。中國人民銀行行長助理易綱就表示，物業稅的征收將按照“中央作決策，立法在省一級，征收和規范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個地方來定，全國不會實行統一稅率。

　　當然，在所有準備工作都已經做好之后，在實際操作中的具體細節還存在著一些問題。

　　比如說中國目前稅務機關幾乎不直接對個人征稅，而是習慣通過代扣代繳等辦法跟單位打交道，但這一方式顯然難以適用于房產；優惠政策如何設計——比如政府機構、事業單位房產過去一直免稅，可由于它們改革進展緩慢，大量用于出租、經營的物業是否依然要享受這一待遇？

　　此外，豁免在很多時候是一個必需的工具，對于那些黃金地段的“城中村”，以及低收入的弱勢人群等，從目前中國新推行的居民保障性制度想要保障的“居者有其屋”來看，減免物業稅是現實而必要的選擇。物業稅如果開征，對地方政府的管理能力是個特別大的挑戰，在物業稅實際征收過程中，除了減、免、安撫這些技術手段之外，更重要的是如何既避免社會動蕩，又維護經濟繼續高速增長。

　　如同在中國任何一項改革中所出現過的問題一樣，既得利益格局一旦受到觸動，必然會有所反應。物業稅一旦開征，交錢越多的，越是有錢有勢的人，只有他們才有多套房子，在經濟和政治上掌握著一定話語權的這些人必然要進行干擾和阻攔。但比既得利益群體的力量更讓高層無法忽視的，是沉默的大多數。由于政府支出不透明、缺乏傳統習慣等種種原因，中國人納稅并不積極，近來進行的個人所得稅申報遇冷即是明證。如何讓這些沉默的大多數能接受并繳納一年一繳的物業稅，成為政府最大的挑戰。

　　物業稅本質并不是為打壓房價而設計，而是旨在為地方政府提供穩定稅源，改善區域內的公共服務，促使地方政府從“土地財政” 向“公共財政”轉型。一旦地方政府財力穩定，改革順利推進，加大公共投入，則地方民眾集體受益，而房產價值將因此得到升值，政府所得的物業稅收入進一步增加，一個經濟、社會發展的良性循環才能得以形成，而中央與地方財力與事權不匹配的財政關系也將發生變化。更為重要的是，物業稅對于規范房地產交易行為、防止資產價格膨脹，將起到不可估量作用，對整個社會將不僅是因為一項稅收而得益，而且對中國經濟發展長治久安起著非同小可作用。因此在最短時間以最合適稅率推出物業稅，是當前一項很重要的工作。