遼寧：民用房產尚未模擬評稅
近來，有關物業稅的話題在媒體上熱鬧起來。據專家介紹，物業稅并非物業費，而是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。目前，物業稅的模擬“空轉”已經在多個省份試點，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同。遼寧是全國最早的6個被列為物業稅“空轉”試點地區之一，目的是為物業稅改革測算分析工作提供堅實的數據資料。由于物業稅的話題比較敏感，再加上仍處于試點階段，有關部門多數不愿接受采訪。
遼寧地稅系統一位知情人士向記者介紹了目前物業稅“空轉”試點情況：
你所說的物業稅“空轉”試點，規范的名稱應該叫做房地產模擬評稅，因為將來真正征收時，到底是叫物業稅還是房地產稅還不好說。我們目前還在做基礎數據的采集收錄工作。具體說來，就是要統計物業數量，做測算、評估，制作報表，為將來的稅收提前做好統計工作。關鍵點在于我們要評估出房產的價值，作為征稅的依據，并隨著市場價值的變動不斷修正估值。目前國際上通用的比較科學的房地產評估方法主要有成本法、時差法和收益法三種，不同的方法針對不同的房地產類型，如成本法主要針對工業企業、時差法主要針對流轉環節、收益法主要針對商業企業。我們進行評估也離不開這3個方法。評估需要相關的數據做支撐，我們需要對房地產的房齡、朝向、結構、建筑成本、坐落位置、附近公用設施等許多數據資料進行采集統計，這是一個龐大的數據量，工作量非常大。
你問物業稅怎么評估、誰去評估，怎么征收、誰去征收？我回答不了你，現在還沒有框架。目前只是我們稅務局對采集的數據進行模擬評估，估出房地產的價值，至于模擬評稅階段的征稅范圍、稅率多少等，我只能說現在還沒有，國家都還沒有設計，我們還在等國務院和國家稅務總局出臺框架，才好進行下一步的操作。而且目前還只是對經營用房地產進行模擬評稅，沒有對民用房地產進行模擬評稅。遼寧省選取的試點城市是丹東，需要經過前期準備、制定評稅技術標準、研發評稅系統軟件、數據采集和錄入等多個階段，工作量相當大。第一次將表格發給企業填報，交上來后發現存在很多問題，于是重新統計了一次。丹東市是個中等城市，在沈陽這樣的大城市搞不了，沈陽一個區的工作量都太大。
采集統計完相關數據指標后，在此基礎上進行估值，這個評估的值是否準確，還要結合各種因素進行修正。這個評估出來的值將作為征稅的依據，所以這個評估值必須準確，否則就無法往下繼續。房地產管理部門一般對所屬房地產有估值數據，但那往往是根據成本測算出來的，隨著經濟的發展，房地產會升值，不同地段、不同位置的房屋升值幅度會不同，有些房屋年歲久遠，折舊后會貶值。我們不能直接把那套估值數據拿來就用，而需要自己扎扎實實進行統計和評估。我們稅務部門評估的這個值是不對外的，至于評估的值準確不準確，還要和房產管理部門的評估值以及市場上的評估值作比較進行修正。當然，即使我們目前評估出來了一套數據，將來真正征稅時的房地產價值是由稅務部門來估值還是由社會中介組織來估值，現在來看還是一個未知數。物業法就規定房地產的評估不能由房地產管理部門來做，而是社會中介組織來評估，那么到征物業稅時是不是也由社會中介組織來評估，現在都說不準。
而且這個物業稅以后到底采取哪種稅制，房地產稅制還是財產稅制呢？不好說，整個國家都在探討，將來的稅制怎么設定，咱不知道，只能說目前還處于研究和模擬階段。
重 慶：未定由誰評估房產價值
2005年，重慶與北京、深圳、寧夏、遼寧和江蘇一起被國家稅務總局和財政部批準為首批物業稅試點地區，進行房地產模擬評稅，即所謂的“空轉”。試點兩年來，重慶市的物業稅“空轉”情況如何？記者日前采訪了重慶市財政局、地稅局以及國土局。
據重慶市財政局一位工作人員介紹，被批準為物業稅試點地區后，重慶市選擇了九龍坡區、綦江縣、合川區三個區縣作為試點區縣，進行物業稅的“空轉”運行。
所謂“空轉”，是指虛擬意義上的資金循環，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業數量，并進行評估和稅收統計。但據該工作人員介紹，目前在重慶市實行物業稅的3個試點區縣，物業稅的“空轉”還處于統計測算數據階段。對房產價值的評估需要有專門的評估機構，“但由誰來負責評估，目前尚未確定。”
記者隨后又采訪了重慶市國土局與重慶市地稅局。重慶市國土局房地產發展處的工作人員稱國土局目前還未介入物業稅“空轉”的工作，目前的主要工作由地稅局負責。但重慶市地稅局相關部門的工作人員對此予以否認，稱并不知道重慶市已成為物業稅“空轉”試點城市，也不清楚物業稅的“空轉”如何運作。
據重慶市某知名房地產公司的一中層人士稱，從房地產公司掌握的信息來看，目前可以確定的是物業稅一定會實行，且一旦征收，會根據房屋面積等因素按照累進稅率實行征收。但至于何時開始“實轉”，“因為涉及到方方面面的利益，目前還不清楚。”
江 蘇：房地產稅改革非常復雜
江蘇是物業稅“空轉”的試點省市之一，他們是如何進行“空轉”的呢？
江蘇省地稅局稅政三處處長李剛說：“簡言之，是用一種相對較先進的征稅辦法，取代原先相對落后的征稅辦法。”李剛表示，這項改革非常復雜，要考慮納稅人的承受能力、社會的反應以及財政的負擔等等。“至于說什么時候‘實轉’，現在還很難說，目前還沒有提到議事日程。”
“所謂‘空轉’、‘實轉’，其實都不太確切，因為目前沒有一個相應的制度安排。”江蘇省地稅局副局長倪靜石說。他指出，如果要增設物業稅這樣一個新稅種，必須要經過全國人大的相關程序，確立相應的法律地位。沒有這樣的稅種，探談“空轉”、“實轉”就沒有制度基礎。
“我們現在做的是模擬試點，也就是設置一個計算的模型和公式，得出一個新的稅率，重新計算房產稅和城鎮土地使用稅。也就是說，換了種計算房產稅和土地使用稅的方法，為研究物業稅問題提供一些數據和參考。”倪靜石說。
模擬試點的一個重要環節是對房地產進行重新估價。倪靜石舉例：比如在南京，新街口和河西地區的房價是不一樣的，先要測定一個基本房價，然后不同區域給出一個系數，得出不同區域的房價，按照新的房價計算房產稅和土地使用稅。
倪靜石說，按照新的模型和公式計算出來的房地產稅，與原來的計稅方法相比，肯定會高出很多。“一套房子，買的時候是20萬元，現在可能漲到100萬元，如果按照新的辦法，采用從價計稅，那么，稅負總額肯定就大幅提高了，可能要增加好幾倍。”
除此之外，房地產稅的改革，還有一系列問題。“比如，征收范圍如何確定？是否覆蓋到每一個人？是否需要一個起征標準？一個家庭，擠在一個30平方米的房子里，也要繳稅嗎？另外，通過什么途徑征收也是問題，靠稅務部門一家一家跑可能不太現實。” 倪靜石說。
物業稅探索穩步推進
記者從有關部門獲悉，物業稅模擬試點工作進行兩年多來，已經取得了初步效果。去年10月，全國物業稅模擬試點又增加了4個省、市，使全國試點地區由原來的6個擴大到10個省市區。
據介紹，一個國家稅收制度通常是由直接稅、間接稅和財產稅組成的。與發達國家相比，我國財產稅制還不健全。搞物業評稅試點的目的，就是想彌補這個缺陷，完善我國的稅收制度。
物業稅在國際上通常叫房地產稅或者不動產稅，通常的做法是將房地產評估價格作為計稅依據來征稅。實行和國際接軌的物業稅，需要從建立我國的評稅制度和解決技術手段入手。
6個試點地區經過兩年多的模擬試點工作，已經初步取得以下成果：一是創建了符合國情的評稅工作模式。二是開發了計算機批量評稅軟件。三是建立了政府部門間的良好合作機制。四是培養了一批熟悉房地產稅征收管理，又掌握評稅業務的專門隊伍。
人民日報
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業稅？ 物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環節物業稅的完善是重中之重。
