房地產行業具有投資主體多、開發周期長、經營方式活、成本項目雜和涉稅金額大的特點，且銷售發票是由地稅部門負責管理，給國稅部門的稅源監控帶來了較大的難度。山東省煙臺市芝罘國稅局2006年房地產企業共入庫稅款5267萬元，比上年同期增長38.5%.筆者近日對該局建立房地產行業稅收監控體系的做法進行了調研。

　　目前房地產行業存在的主要稅收問題包括：

　　利用往來賬調劑應稅收入。預收賬款是房地產開發企業經營的重要方式。在實際操作中，大部分房地產企業將預收房款、當期售房款、銀行按揭貸款長期掛在其他應付款、應付賬款等往來賬上，不及時結轉收入。有的甚至將預收款直接轉入私人銀行卡，一直拖到房產交付使用后才入賬，使稅款不能及時、足額入庫。2006年，該局曾對11戶房地產開發企業進行了檢查，發現企業共計預收賬款余額13598萬元，有7228萬元未申報繳納所得稅；房地產收入中有16134萬元列到了其他應付款未申報繳納所得稅。

　　企業之間合作建房不按規定申報納稅。目前房地產行業已形成多種開發形式，有一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規定，合作建房的雙方均發生了銷售行為，應該申報繳納企業所得稅。但在實際操作中，合作雙方往往都不申報納稅。

　　以開發房屋抵頂所欠建筑商款項，不入賬，不做收入，只在企業內部財務報表中體現，致使企業少計應稅收入，少繳納企業所得稅�；蛞苑课莸猪敳疬w戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權等不計收入，偷逃企業所得稅。

　　代收款項不計收入。將在銷售房產時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業稅、所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不結轉營業收入，偷逃企業所得稅。

　　多列預提費用。一些企業采用預提費用、待攤費用賬目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數額大，在配套工程完工驗收之后，不及時結轉配套工程成本，對多提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額，甚至有的企業在配套工程完工驗收之后仍繼續計提或重復計提“預提費用”，借以虛列成本。

　　加強房地產業稅收監控應采取以下措施：

　　建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。該局與相關部門建立信息溝通制度，通過每月取得土地局、規劃局、房管局的土地使用、建設規劃、房屋產權登記等信息，掌握房地產開發商的開發立項信息，以及開工日期、建設進度、建筑面積、銷售進度等有關涉稅信息。

　　加強對預收賬款、應收賬款、其他應付款、應付賬款等往來賬的審查。規定所有的房地產企業每月必須將預收賬款等往來賬的全部數據形成情況以及增減變化原因，上報稅務機關，杜絕利用往來賬調節稅收的不法行為。

　　監控房地產開發企業的銀行賬戶。由于購房者大多是通過按揭貸款方式購房，所有的預售房款都要存進銀行專門設立的賬戶，因此該局與銀行部門合作，定期取得房地產開發企業銀行賬戶資金流動賬單。同時，他們規定房地產開發企業每月應將其全部開戶銀行的銀行對賬單、現金日記賬月份明細清單報主管稅務機關，然后由稅務機關對銀行、企業所報資料進行比對，分析，實現對銷售收入的監控。

　　實地重點檢查。對已匯算清繳的企業，他們一律要取得其開發圖紙，掌握總的建筑面積、戶數，同時對簽訂的購房合同進行統計，了解企業取得的收入。企業開發時與建筑公司、各個原材料供應商等分包公司都會簽訂合同。這些合同中，往往可透露許多問題。例如有些合同明確規定，工程完工后用建好的房屋抵頂工程款，而這部分房屋一般情況下是沒有計入收入的。針對這種情況他們規定企業必須于合同簽訂之日起，向稅務機關備案。

　　把好成本關。監控施工單位的材料成本，是一項比較難的工作。這方面需要國稅、地稅部門互相配合，共同加強材料發貨票的管理，尤其是個體業戶發貨票的管理。為此，該局在監控中，對施工單位的成本項目構成及各環節嚴格審查，避免用材料發貨票抵頂施工費，對從外地采購的大宗材料，專門派人到采購地核對原始憑證，確定真實性。同時對企業用工加強監督，嚴格履行審批手續。對臨時用工的由用工單位提出申請，在申請報告上填寫臨時工的年齡、性別、工種，同時說清每個工種用工人數、工資標準，附上身份證復印件。他們還定期派人檢查核對，或者派人到工地實際勘測，了解每一天用工人數，直到該工程竣工為止，計算出實際工資，以此為標準來衡量其他工程的用工標準，以核實其工資費用。