虛報成本核定扣除 所有權轉移視同銷售

　　“如果開發商無法按清算要求提供開發成本核算資料，或提供的開發成本資料不實、《鑒證報告》有問題，或虛報房地產開發成本的，稅務部門應按核定辦法扣除開發成本；發生所有權屬轉移時應視同銷售房地產。”日前出臺的北京市土地增值稅清算細則這樣規定。

　　北京市地稅局發布的《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》和《關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》構建了北京市土地增值稅清算管理體系。

　　辦法明確規定，土地增值稅清算時應對開發成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用等，按實際發生額據實扣除。如果開發商無法按清算要求提供開發成本核算資料，或提供的開發成本資料不實、《鑒證報告》有問題，或虛報房地產開發成本的，稅務部門應按核定辦法扣除開發成本。地稅部門將制定《分類房產單位面積建安造價表》，如果開發商提供的建安成本扣除額明顯高于《造價表》又沒有正當理由，地稅部門也將按核定辦法予以扣除。

　　開發商未及時、如實進行清算申報或提供虛假納稅資料、偷稅等違法行為，有關部門將按照稅收征管法的有關規定予以責令限期改正、罰款直至追究刑事責任的處罰。

　　對于扣除標準，北京市地稅局制定的《關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》指出，高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米1560元。

　　對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以通過相應系數修正，核定扣除的四項成本=建安造價×清算建筑面積×年度修正系數。單位面積建安造價金額和年度修正系數將參照北京市建設工程造價管理部門的定額標準，結合專家經驗和市場狀況制定，由市地稅局不定期進行調整。

　　另外，北京市地稅局還規定，對房地產開發企業將開發的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權屬轉移時應視同銷售房地產，取得其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同類區域、同類房地產的市場價格核定。

　　據悉，一季度北京市對以前的房地產竣工項目進行了集中清算，入庫土地增值稅3.5億元，同比增收2.9億元，增長5.3倍。