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賈臥龍:如何確定起征點 “物業稅”五大疑問

2007-10-26 8:47 正保會計網校 【 】【打印】【我要糾錯

  物業稅“空轉實”意義重大,房價以及地產格局都將出現顛覆性的變化。但是,物業稅從“空轉”到“落實”,仍然要面臨許多問題,疑問重重。

  疑問一:如何確定起征點?

  減少市場閑置商品房,平衡市場供需是開征物業稅的目的之一。因此,如何確定起征點,既能真正擠壓出市場的投資性需求,又不至于損害到普通購房者的自住利益,成為各方關注的熱點。以個人、家庭還是以住房面積為單位進行征收?假若以個人或是家庭為單位,如何確定第二套住房?如果以面積為單位,多大面積起征最為合適?這些都是確定起征點時需要考慮的問題。

  長期以來,房地產市場上保障性住房與商品房的界點為90平米,而確定普通住宅與非普通住宅的“分水嶺”則為120平米,各地有20%的浮動空間。選擇90還是120平米作為起征點,成為物業稅落實的關鍵一環。征收物業稅的初衷是增加住房的保有成本,類似于征收個人所得稅,以縮小貧富差距。因此,物業稅征收很可能會采取大范圍低稅率的方式進行征收,根據不同地區的經濟發展情況,對于處在征收范圍內的住房,據其面積大小實行累進稅率。

  疑問二:以何標準確定稅率?

  征收物業稅的最大特點就是“買房容易養房難”,因此,物業稅率的高低,是整個政策能否真正顯效的一個重點。假若稅率過低,每套房子每年僅僅繳納幾千元,對于投資者來說,可謂“九牛一毛”,與房價上漲所帶來的利潤無法抗衡;但是如果稅率過高,對于普通的購房者而言會是一個沉重的負擔,一旦稅率影響到了消費者的正常生活質量甚至讓購房者養不起房;物業稅的征收就沒有太大的積極意義了。

  目前空轉階段物業稅的稅率有兩種計算模式:一種是自住需求,按房產評估價的70%為基準,征收1.2%的物業稅;對于投資性需求,則以投資回報的18%為基準,征收12%的物業稅。由于10個空轉試點城市并不能代表我國經濟發展的總體水平,物業稅“空轉”到“落實”,還需要進行全方位測算。

  疑問三:新舊房產如何對接?

  征收物業稅,新舊房產的對接問題尤為重要,也是物業稅能否在保障各階段購房者權益的前提下,順利執行的關鍵。一般說來,消費者在購房時已經把房產的大部分稅費一次性支付,而物業稅是現行房產稅、城市房產稅以及土地增值稅等的總和。開征后繼續對購房者實施收費略顯重復,顯然有失公平。但是如果僅僅對于新房進行征收,征收前市場中的投資性房產,則無法進入到供需環節流通,因此如何選擇一個恰當的臨界點,要在全方位考慮政策的基礎上妥善運行。

  疑問四:繳納年限如何規定?

  按照《物權法》的最新規定,住宅建設用地使用權滿70年后可以自動續期,而實行物業稅后,繳納年限如何確定成為又一難以平衡的問題。與前面的稅率問題相似,戰線過長增加老百姓的心理負擔,也不符合中國老百姓傳統的消費心理;而繳納年限過短,分攤到每年的稅額增多,自然也就加重了老百姓的資金負擔。所以,如何找到一個平衡點是考驗政府智慧的另一個難題。

  疑問五:是否將土地出讓金納入征收范圍?

  自從1994年我國確立分稅制框架后,逐步進行稅制改革。特別是2003年后,新一輪稅制改革正式啟動,對現行稅制進行有增有減的優化調整。其中的一項重要改革就是完善以財產稅為主體的地方稅體系。而對現有房地產稅費進行整合重組,出臺物業稅,便是為地方政府設置主體稅種的一個考慮。但是,土地出讓金以價格形式存在,而物業稅屬于稅收范疇,如此將其納入征稅范圍,容易引發“稅”“價”不分的嫌疑,與我國稅費改革的大趨勢有所沖突,不利于稅收體系的完善。

  另外,地價一直是抬高房價的一個重要因素,把土地出讓金分攤到房產保有時期的物業稅后,房地產開發的成本就會大幅下降,從而會帶來房價的下跌。開發成本下降,必然會引發新一輪房地產開發熱潮;而房價下跌,自然也會引發購房熱潮,如此供需兩旺,房地產市場或將出現過熱趨勢。

  物業稅最初以地產保有稅的形式出現,目的是要打擊市場中的投資性行為,放緩投資性需求,使自住性需求凸顯出來,在一定程度上平衡市場供需。但是由于房地產市場與經濟、社會、民生等有著千絲萬縷的聯系,物業稅的“落實”需要多方權衡。國際慣例一直是“高稅收”下“高福利”保障,期待政府“組合”模式的完善。

新浪博客

  相關專題擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫

  [編者按]:前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題,已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程,可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求,限制投資性需求,抑制投機性需求,加大中小戶型房屋的供應量。

  知識點小貼士:

  什么是物業稅?  物業稅,又稱“財產稅”或“地產稅”,主要針對土地、房屋等不動產,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅額隨房產的升值而提高。

  從理論上說,物業稅是一種財產稅,是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此,首先政府必須尊重國民的財產,并為之提供保護;然后,作為一種對應,國民必須繳納一定的稅收,以保證政府相應的支出。

  報載:“物業稅開征”將率先在北京試點,上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。

  編輯留言:

  我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾,占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足,房地產商普遍在追求利潤的驅使下,盲目建設高檔商品房和商用房產,豪華住宅,牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲,也為投資投機者提供了空間,更使房價增加了不穩定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應,優先保證土地的供應,同時加以配套的打擊投資投機行為。

  可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手,目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控,長遠來看不符合市場經濟的發展方向,也存在效率損失,因此從長久之計考慮,健全經濟調控手段是根本的措施,其中保有環節物業稅的完善是重中之重。

相關熱詞: 物業稅 房地產
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