幾乎涉及每個社會成員切身利益的物業稅，隨著又一批試點城市的推出，以及有望在明年由試點城市的“空轉”變為“實轉”，正在離我們漸行漸近……
國慶節過后，國家稅務總局如期召開的一個例行新聞發布會引起了人們的極大關注。
在這次看似平常的新聞發布會上，對于財政部啟動的物業稅第二輪模擬試點，國家稅務總局地方稅司副巡視員曹聰表了態，雖然他表示第二批試點延承了第一批試點的經驗，兩者并無本質區別。但隨著又一批試點城市的推出，以及有望在明年由試點城市的“空轉”變為“實轉”，物業稅毫無疑問已經離人們漸行漸近。
那么，為什么要征收物業稅？物業稅會在多大程度上影響甚至改變人們的生活？物業稅推出后，越爬越高的房價會降下來嗎？
物業稅，不為調控房價而生
所謂物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，是對房屋在交易環節和擁有環節同時征收的稅種。征收物業稅后，現行的房地產交易環節的各種稅費將隨之取消。其征收主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
物業稅最早提出的動議，是試圖改變目前一些地方“寅吃卯糧”的狀況。在一些地方，本屆政府為緩解財政壓力，樂于進行土地交易，其后接任者手中的土地資源變得越來越少，地方財政的收入會越來越趨緊。據不完全統計，中國最發達的幾十個城市中，土地批租收入基本上占了地方財政收入的30%以上。
毫無疑問，這樣的財政模式沒有持續性，弊大于利。因為政府的財政收入過多地依賴于土地，而土地是有限的，當地方政府手頭可批的地批得差不多了的時候，那么未來的財政收入流就危險了。
到2006年底，全國針對房地產持有所征收的房產稅和城鎮土地使用權稅總計692億元，僅占地方財政收入來源的3.8%.全社會的不動產數量和價值相對穩定，物業稅的稅率和征收方式一旦確定，將成為地方政府穩定的財政收入來源。
近幾年來，隨著房地產價格越來越趨于高漲，一部分人將調控房價的目光也轉向物業稅，希望能夠借助持有稅的征收，一方面，限制投資炒房者的購房需求及加大炒房成本；另一方面，希望房地產市場購房心態發生轉變，購房者不再一味地求多求大，從而達到平抑房價的調控目的。
然而，物業稅能否如人們所愿，起到平抑房價的作用，著實還是一個未知數。
物業稅會影響房價嗎？
2007年年中，面對氣勢如虹的房價，國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組撰寫的一份有關繼續加強房地產調控的建議性報告曝光。針對目前部分大中城市房地產價格持續快速攀升的問題，發改委課題組建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業稅，促進住房供給的有效釋放。
這份報告闡述的理由是：
首先，物業稅的開征，最直接的結果便是降低開發成本，導致房價下降。據估算，在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子的錢中，有30%~40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產稅的形式分期支付地租和稅費，開發成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。
另一方面，物業稅的開征將有效抑制投機性房地產需求。從國際慣例看，物業稅的征收主要是對投資、出租等經營性房屋在擁有環節征收，而對自住房屋則采取免征或少征的做法。因為住房是準公共產品，如果一個人擁有基本住房以外的房產，也就意味著他占用了別人的資源，所以他應該為此付費。另外，目前投資者投資股票、基金、債券等產品都是要付出一定費用的，而惟獨投資房產不付費，這對投資者來講也是不公平的，因此物業稅通過增加房地產持有人的成本可以達到有效抑制炒房的作用。
其次，開征物業稅會對房地產企業的投資方向和房地產投資開發的結構產生一定的影響。迫于物業稅的壓力，對消費者來說，房地產企業推出的高檔豪華別墅會缺乏很多吸引力。同時，物業稅主要對房產的擁有者征收，對于開發商來說，房產空置面積過多時，開發商不但要負擔貸款利息，還要負擔很重的物業稅。這樣一來，開發商為了應對這些負擔，將采取加大促銷力度，加快房產周轉的方法盡快將手中開發出來的房地產變現，而對于炒房投機者來說，也必將會更加慎重。
另外，物業稅開征后，在政府增加土地供應時，將變原來的土地批租一次性收取高額土地出讓金的方式為分年分階段收取。方式轉換前，地方政府不但財政收入大部分依賴土地，而且地方政府本身還有推高房價的沖動。而方式轉換后，土地購買者在一次性繳納小部分的出讓金以外，在出讓期內每年還要繳納年租，這具有遞延效應，降低了地方政府過度批租的可能，從而在制度上杜絕了地價的無控制上漲，也抑制了房價的上漲。
但是，能否如這些分析者所認為對房價也起到作用，亦需一套漫長的傳導過程，在傳導過程，任何一個變量，都可能會影響到最終的結果。一個簡單的例子是，在歐美等一些國家，一直征收物業稅等持有稅種，卻并不能改變市場中存在大量投資性購房的現象，房地產市場泡沫的情況亦屢有出現。
除此之外，更重要的一點是，在目前的房價成本中，稅費固然是一個很大的部分，但更大的一塊成本實際上在于土地出讓金。
兩年前，華潤地產在北京清河與地產黑馬順馳血拼之后，拿下清河的一塊地，被稱為當年的地王。其最終成交價格為樓面價每平方米近4000元，這也就意味著，在最后的房價中，每平方米有將近4000元是作為土地出讓金支付的。
物業稅的推出，并不能改變政府收取土地出讓金的現狀。就在今年年初，財政部、國家稅務總局和國土資源部官員在多個場合不約而同地表示：正在推進的物業稅改革，不會將土地出讓金并入其中；房地產開發商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。
這也就是說，目前房地產交易中，政府收取的最大一部分費用，并沒有減少。
對于目前社會上存在的一些物業稅與房價之間關系的認識，曹聰表示，“這是對物業稅本質作用的曲解�！蔽飿I稅不會為打壓房價而設計，稅制的設計是為了完善政府財產稅體系，所取得的稅收是為了增加財政收入，并且用來改善居民的公共生活，與目前的物業費有相似之處。
未來會是買房易養房難？
目前，在中國房地產業稅費制度中，存在著“價、稅、費”并存的現象。直接以房地產作為征稅對象的稅種共有六種，分別是房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和契稅。
在房地產擁有使用環節，對外商投資企業和外籍個人征收城市房地產稅，對國內企業和個人征收房產稅、城鎮土地使用稅；在房地產轉讓環節，對內外資企業和個人征收土地增值稅、契稅、所得稅、營業稅。
此外，與其他企業一樣，從事房地產開發的企業還涉及營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城建稅、印花稅和教育費附加。
收費項目更是繁多。除了中央政府出臺的收費項目外，地方政府出臺的收費少則幾十種，多則幾百種。如征地拆遷補償費、舊城改造費、市政配套費、商業網點費、立項管理費、規劃審核費等。
物業稅開始探索起步以后，首先面對的問題便是理清這種混亂的局面，許多專家以及研究機構的意見是，將目前存在的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅三個稅種合并為物業稅；耕地占用稅實質上與土地出讓金重復，這一稅種可以考慮取消。
土地增值稅的功能是國家對房地產增值征稅，將來物業稅出臺后，因其依據評估值征稅已經體現了國家對房地產增值的收益，因此可以取消土地增值稅。
但無論如何，土地出讓金如果不能并入物業稅中的話，曾經被廣為宣傳的“物業稅出臺后房價降低”的最主要條件就不存在了。因此，對房屋業主而言，開征物業稅后意味著多了一個稅種，未來稅負將是實實在在的增加，而不是一廂情愿的減少。
雖然目前的一些稅費會并入物業稅中，從持有環節征收，但可以預見，未來物業稅的征收標準，極有可能越來越高。由于稅種的轉變，購房后的物業稅將比過去有所增加，業內人士認為，這可能導致住宅商品房“平買貴用”的現象，也就是說老百姓有可能買房稍微容易一點，但養房難了。
據了解，為使改革順利推進，財稅部門已經在考慮制定過渡性政策，如初期可以設定較高的標準，只對符合標準的住宅征稅。
對于物業稅出臺的具體時間表，曹聰表示，“一個稅制設計成熟的稅種如若出臺，在立法上都需要兩年的時間。目前物業稅的設計還不夠完善，而且還沒有相關的立法動作，近期難以出臺�！�
工人日報
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業稅？ 物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環節物業稅的完善是重中之重。
