把2006年的8月1日說成中國樓市的“分水嶺”，也許是言過其實的。但對無數市場的參與者和觀望者而言，這的確會是一個難忘的日子。

　　從政策出臺到實施，只有5天的“真空期”，趕“末班車”的人幾乎擠爆了各大城市房地產交易中心。拋盤的拋盤，過戶的過戶，炎炎烈日下四處奔波，為的是避開20%的二手房交易個人所得稅。

　　2006年的中國樓市可謂“道道金牌”。“國六條”矛頭直指住房轉讓環節營業稅，規定從6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的征收售房收入全額營業稅。7月24日六部委出臺“171號文件”，將槍口對準境外房地產投資基金，立下14道關口卡位外資。3天后，國家稅務總局出臺“國稅發108號文件”，8月1日起強制征收二手房交易20%的個人所得稅。

　　樓市調控上緊了發條。

　　量與價

　　7月29日上午，一位40多歲的男子走進上海浦東家和房地產代理公司的大門，焦急地詢問：“我的房子100萬元賣掉要繳多少稅？”“繳納轉讓盈利部分的20%.”

　　他知道，要在短短3天內把房子按心理價位賣掉，是一個小到可以忽略不計的概率。他的這套房子購入價不過30萬元，如今已經漲至100萬元左右，除去不足5萬元的裝修等“合理費用”，需要繳納（100-30-5）×20%＝13萬的個人所得稅。

　　聽到13萬這個數字，中年男子臉色一下子沉了下來，“不賣了！”丟下這句話后轉身離去。

　　要么由售轉租，要么干脆不賣，遏制炒房的政策紅燈高高掛起，重稅之下必有成效，各種預測數字不斷見諸報端，具體到上海二手房交易市場，比較普遍的預測是，未來交易量將下降50%至60%.“二手房成交量的下降是必然的。”復旦大學房地產研究中心副主任華偉對《新民周刊》說。

　　至于二手房交易量大幅度下降之后，房價會跌會升，那就眾說紛紜了。有人說上海二手房交易價格將下跌約15%，“未來上海的房地產交易量及樓價，將進入持續下跌的周期。”對此，華偉并不同意，他認為上海房價下滑的趨勢會衰減，上揚的可能會增大。“這一強制措施并沒有從根本上改變房地產市場需求旺盛的情況，它只是增加了投資的成本，因此對抑制房價上漲用處不大。二手房供應量減少，會把買家趕進新盤市場，反而有可能加劇穩定價格的壓力。”

　　同樣值得關注的是，如果觀望期過后，二手房交易繼續出現供不應求的賣方市場，那么增加的稅收就很可能轉化為交易成本，出于供求雙方地位的不對等，上家向下家部分或者全部轉嫁的情況就會發生。

　　管制外資

　　其實，無論是20%的重稅政策，還是“限制外資炒房”的政策，來得都并不突然。年初就不斷有專家學者和政府官員放出風聲，稱外資炒房已經成為中國房地產價格上漲的重要原因之一，國家需從政策層面予以限制。

　　7月24日，由建設部牽頭，聯合商務部、發改委、人民銀行、工商總局和外匯局6部委簽署的“171號文件”終于出臺。《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，是2002年中國取消內外銷房區別后，首次對外資投資房地產重設門檻。有專家認為，此舉主要是對那些旨在炒樓的海外游資給予“精確打擊”，并給有意炒作的外資以“警示”。根據中國國家統計局統計，今年2月至5月看好人民幣升值而涌入的熱錢攀升逾12倍，達到232.8億美元。

　　華偉分析說，“171號文件”的出臺，有兩個深層背景，一方面是大量的美元發了瘋似的涌向中國大陸的房地產市場；另一方面，跟熱錢、游資畫上等號的外資（其主體仍然是美元），被我們視之為洪水猛獸，避之猶恐不及。

　　國際物業顧問戴德梁行指出，目前外資在中國投資房地產的分布，其中約50%投在北京，約43%投在上海，投在辦公樓的占58%，商鋪占30%，住宅占7%.另據統計，截至今年6月底止，新設外商投資房地產企業同比大增25.4%，實際使用外資亦增27.9%；境外機構和個人購買商品房第一季度結匯，更同比大漲2倍以上。

　　“綜觀世界諸國，尤其是發達國家，對境外資本在本國的投資行為都有嚴格管制。而外資在中國大陸幾乎沒有遇到過有效的管制。”華偉不僅認同六部委的政策，而且認為力度遠遠不夠。

　　“現在更為需要的是全面清理對外資的超國民待遇，讓內外資在一個起跑線上公平地為繁榮中國經濟作貢獻。如果出于這個目的，那我們就應該梳理外資在中國大陸的各種投資行為，而不僅僅只對外資在房地產業的投資進行限制。”

　　“外資不是慈善家，其一切行為莫不是出于牟利動機。”華偉分析說，外資如此青睞中國市場，一是中國大陸經濟增長迅速；二是中國的金融改革大大滯后。這兩重因素導致中國內地包括房地產市場在內的幾乎所有的資產市場，都是外資青睞的對象。

　　在華偉看來，“171號文件”只不過是邁出外資管制第一步，“取消外資在華的投資特權勢在必行，越早越好。”

　　調控之道

　　“限制外資炒房”是國際慣例。出于土地資源的稀缺性、公共利益和國家安全，以及防止國民財富流失、限制非居民大資金炒作等原因，在國際貨幣基金組織187個成員中，已有137個成員對外資投資房地產進行管制。政策出臺前的中國，恰是全球為數不多的、對境外機構和個人投資開發和銷售環節沒有實質性限制的國家之一。

　　記者就此采訪了澳大利亞皇家規劃院規劃師葉齊茂博士，以澳大利亞為例，深入解讀這一國際慣例。

　　葉齊茂介紹說，外國人購房前，需向澳大利亞聯邦政府“外國人投資委員會”（FIRB）申請，批準需要至少30天，在申請批準前簽署的合同或購買的住宅必須放棄；如果有任何欺詐行為將依法制裁行事，一切損失由外國投資者自付。同時，這些結果將通知外交部、移民部和稅務局。

　　外國人在澳大利亞可以購置新住房，但他們不能購置二手房，除非在澳大利亞住滿了12個月。

　　外國公司可以為它們的高級職員購置住房，但是，這個高級職員也需要在澳大利亞住滿12個月。而外國學生購房有更嚴格的限制：年齡必須在18歲以上，并為大學學生，有學生簽證12個月，購房房產在學校附近，購房房產價格不得超過30萬澳元。

　　對比中澳政策，不難發現一個“住滿12個月”的相似條款，而澳大利亞的政策更為細化。葉齊茂說，澳大利亞早在1975年就實行了這樣的政策，旨在阻止外國人的任何投機性房地產投資。

　　有專家認為，中國政府出臺此一政策的初衷同樣是“阻止投機性房地產投資”，而不是眾說紛紛的“平抑房價”。

　　近年來外資在中國房價上揚中究竟扮演了什么角色？是外資涌入造成了房價上漲，還是外資搭了房價上漲的順風車？華偉認為是后者。“事實上，近年來中國房價上揚過快的根源還在需求過旺。”華偉說，當下社會上資金過剩，而分流渠道又有限，房地產就成為資金保值增值的通道。

　　“5年期的定期存款年息扣除利息稅后僅2.88%，而市面上租金房價比普遍在4%以上。更重要的是，就5年的時間來看，幾乎所有的房產都增值了。”因此華偉認為，要想抑制房價，根本之道還是要大力拓寬民間的投資渠道，而短期則可以采取加息的辦法。

　　他認為，當前中國市場經濟還不十分完善，財政與貨幣手段發育還不健全。因此，救急需借助行政，但長遠則要加速改革，完善市場，以市場手段為主。就房地產而言，不但不應打壓需求，反而需要積極擴張房地產需求總量，但要優化結構，清除投機，控制投資，然后將大力拓展自住需求作為政策發力點。

　　對此，華偉主張拓寬投資領域，分流投資需求；擴大有效供給，緩和供需矛盾；降稅減負，擴大自住消費，“當務之急是積極擴大農民的生存消費與城市中產階層的小康消費。”

　　“千萬不要因為行政手段顯效一時就忽視了市場化培育的根本大計。”華偉提醒說，“只有通過深化改革、拓寬渠道，為社會上的大量資金找到歸宿，才是治理樓市的根本之道。否則，一不小心就會陷入‘頭痛醫頭，腳痛醫腳’的怪圈。”