2006年6月1日起營業稅征收期限的延長給原本活躍的二手房市場進行了一次降溫，而個稅征收風波的再次掀起，二手房交易有陷入冰點的趨勢，消費者普遍感到談稅色變。在兩稅齊征時代，此時購房是否合適，消費者備感困惑。但北京中原三級市場部研究人士建議消費者的是，個稅政策并不是如想象中支出增加許多，對于個稅政策應正確理解；另外，消費者在購房時觀念需要改變，盡量購買一些免稅的房屋。

　　提香草堂鼎級別墅

　　正確理解政策涵義，稅費交納并不是太多

　　個稅的征收并不是新政策，其實，早在1994年起，對于房產、汽車等大宗財產就開始征收所得稅；1999年下發個稅征收規定中對個人轉讓房屋所得征收個人所得稅的一些特殊情況作了優惠政策，但對個人轉讓住房所得征收個人所得稅的基本政策始終未變。而此次個稅政策的出臺，并不是新政策，只是對原有規定的完善與細化。

　　1）對公房市場影響不大。根據京地稅個[2006]348號文中規定，公房購房時間的認定參照（京地稅營〔2005〕345號）文件的規定執行，即，可憑原購房發票或合法付款票據證明的第一筆購房款交納時間作為購房時間。如果照此規定，大部分公房購房時間在5年以上。根據免稅條件（對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅），因此，可以說對公房市場影響不大。

　　2）對于二手商品房來說，支付個稅額度并不高，占購房所有稅費支付的12%左右

　　從目前市場來看，以產權證上時間為準來作為二手商品房的購房時間，有80%二手商品房屬于個稅征收范圍。但由于108號文中對扣除項目作了增加，因此，從征收額度來看，其實并不高，對消費者影響不太大。另外，若不能提供房屋原值等，個稅可按轉讓收入的1%計算，可見，此次個稅考慮更加周到、明確化。

　　以一套2003年二手商品房為例，70平米，售價49萬元為例。目前出售，此套房屋均處于營業稅和個稅的征收范圍內。從目前市場交易情況來看，賣方所支付的所有費用均由買方來承擔。

　　此時，買方需支付費用如下：

　　契稅：490000×1.5%＝7350元 印花稅：490000×0.05%×2＝490元

　　賣方轉嫁的費用：營業稅：490000×5.5%＝26950元

　　個人所得稅：暫按轉讓收入的1%計，490000×1%＝4900元

　　買方總共支付以上稅費為：39690元，其中，個稅支付額占所有支付稅費的12%左右

　　3）符合條件可免征個稅，不搞一刀切。對于個稅的征收政府仍然采取一系列優惠措施，符合下面情況可免征或少征個人所得稅。即，對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：購房金額大于或等于原住房銷售額的，可申請全額退還出售住房時繳納的個人所得稅；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例，可申請同比例退還出售住房時繳納的個人所得稅；對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　因此，對于消費者來說，應正確理解個稅政策的內涵，不要盲目認為個稅是對消費者購房是一個致命打擊，其實個稅征收對消費者影響并不太大，應理性視之。

　　目前避稅方法有多種，但風險極大，無保障

　　個稅征收的額度雖然不高，但消費者的觀念一時間很難轉變過來，由此而引發自營業稅、個稅征收以來，各種避稅方法輩出。但北京中原三級市場部研究人士建議消費者，有些方式雖然可以避稅，但風險極大，無保障，一定要理性處之，切不可因小失大。

　　目前逃稅的方法常用有如下兩種，一是假贈與；二是簽訂黑白合同。

　　贈與公證風險：

　　首先，假贈與代替真買賣中，雙方意思表示不真實，以合法形式掩蓋逃避稅收的目的，所以根據合同法的規定，以房屋贈與代替買賣逃避稅收的行為顯然歸屬無效。

　　其次，假贈與代替真買賣中，賣方有可能不能依據買賣合同全額取得賣房款（包括追究對方的延期付款責任）；而買方依據買賣合同取得房產的權利也不能得到法律有效保護。

　　第三，假贈與代替真買賣從而逃避稅收的行為違反國家稅收征收的有關規定，情節嚴重者可能受刑事制裁。

　　第四，贈予人不對標的的瑕疵負責，故贈與后如房產本身存在問題很難要求贈予人承擔責任。

　　第五，贈與在符合法定條件下可能被撤銷，受贈人可能人財兩空。

　　另外，在目前市場上的避稅方式中還有一種就是簽訂黑白合同。此種方式對于買賣雙方來說同樣存在著巨大風險。

　　對于賣方來說：

　　一是存在拿不到足額房款情況，因為買方可以各種理由提出抗辯，比如說：在多出的房款寫作物業附屬設施補償的情況下，辦理完過戶手續后，買方可以此補償價格較高，顯失公平為由拒絕支付此部分房款。且黑白合同屬于以合法形式掩蓋非法目的，根據合同法的規定，此種合同是屬無效合同，如果發生爭議賣方也不會受法律保護。

　　第二，如果稅收機關有明確證據證明此黑白合同是以逃稅為目的的情況下，完全可以進行稅收追繳，嚴重的還可能涉及逃稅罪的問題。

　　對于買方來講：

　　現交易價格較低，在未來買方有意愿出售該物業，會存在原始購房價格較低，欲出售價格與原始價格差額部分偏高，即個人所得稅計稅價格高，如遇到政策不斷的調整，存在政策性風險。

　　稅收時代，消費者購房觀念需更新

　　營業稅、個稅開征后，消費者購房支出有所增加，為了最大限度地做到省錢，北京中原三級市場部研究人士建議有購房需求的消費者觀念要更新。不妨采取下面四項措施，以做到購房省錢。1）盡量購買5年以上的免稅房屋；2）先通過租房的方式靜待房屋超過5年征稅期限后，再購房，以減少稅費支出；3）可購買二手經濟適用房，目前回龍觀、天通苑地區在售的二手經濟適用房量很多，選擇余地較大；4）盡量購買小戶型房屋，總價低，稅費支出相應較少些。