近日，房地產類企業欠稅問題再次引起重視。據報道，2006年北京市地稅局兩次公布的企業欠稅狀況中，房企欠稅金額約占80%以上。而上海市地稅局發布的2005年第四季度欠稅公告中，披露上海1200多家欠稅企業共涉稅金2.5億元。其中，19家上榜房企欠稅總額高達1億元。事實上，在驚人的房企欠稅數據背后，有更多的偷漏稅還不在統計之列。

　　去年以來，房地產業發展的關鍵詞之一便是“健康”，房地產稅收也因此引起了更多關注，財政部門也出臺了一些強化征管的辦法。但就目前來看，房企的偷漏稅和欠稅情況并沒有得到根本緩解。大概有幾方面問題造成了稅收征管的低效率：一是在征稅對象方面，近幾年的政策更重視對個人而不是房企的調控。長期以來，房地產稅收政策的目標事實上更著眼于控制個人的住宅投資需求，而對土地、房企等供給方因素重視不足。這樣雖然有利于抑制惡性炒房，但卻不利于房企在合理利潤目標下的規范運作。

　　其次便是地方利益的驅動。房地產業多年來被列為城市支柱產業，地方政府往往會放棄部分稅收利益而保障地產項目開發的持續性。加之，房地產稅收基本屬于地方稅種，而地稅部門更易受到外部行政壓力而弱化征管。

　　第三，房地產業在多年的粗放型高速增長中，各方面都體現出非規范運作的特點。一些房企利用財稅、會計、金融、工程等方面的政策和規則漏洞，千方百計地進行避稅。對地稅部門來說，房企由于項目周期長、環節多、成本計算復雜，因此征管成本比較高。而地產商也開發出五花八門的避稅手段，通常包括：減少預收款基數來逃避營業稅，滾動開發攪亂成本核算，開盤盈利盡量避開納稅時間點，地方政府同意的延期納稅，虛開廣告費，以與外資合作名義獲取稅收優惠等。

　　四是稅收征管體系的分散化降低了房地產稅收征管效率。目前，在房地產業鏈條中，從土地使用權的出讓到房地產的開發、轉讓、保有等諸環節，涉及的稅種有12個，分別是：營業稅及城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等。由于在征管過程中同時涉及到對個人和地產商的征稅，而征管職能又根據稅種分布在地稅部門的各內部機構中，這樣難以形成較高的征管效率。同時，2005年稅務總局要求對房地產稅收實施一體化管理，即以契稅管理先繳納稅款、后辦理產權證書為把手，實現房地產業諸稅種間的有機銜接，加強稅收管理，這一方法對于加強個人住宅交易方面的納稅很有作用。但鑒于房企的主要漏稅欠稅環節在流轉稅和所得稅，還需有針對性地出臺細則。

　　因此，當前有必要考慮以下政策重點：首先，稅收政策在應對房地產過度投機同時，要開始全面關注對以地產商為核心的房地產業供給方的關注，適度控制房地產暴利與價格扭曲。再者，稅務部門應建立統一的房地產稅收征管系統。各地方在現有的征管體系基礎上，應該建立一套基于房地產業特征的征管流程，分別就個人和企業的行為特征，建立系統的征管控制機制。還要投入資金和人力，加強納稅信息系統對房企的有效監控。特別要注意的是，針對外資開發商進行重點征管。國內房地產業也存在大量“假外資”以及騙取稅收優惠的行為，而外資房企多以國外采購、高進低出、兩頭在外的方式來完成“轉移定價”，把絕大部分利潤留在國外，使稅源流失嚴重。對此，稅收征管應該有針對性地制定約束政策。最后，還要強化會計監督制度。財政部門應該通過進一步完善房地產業的會計核算制度，更準確地反映出房地產經營特征，嚴格查處旨在操縱損益的會計造假行為。

　　其實，就制度層面來說，要從根本上解決問題，還是要打破各級政府在房地產業中的利益關聯，但這實際上超出了稅收政策本身的職能。

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