九部委新政出臺后，市民趕搭二手房過戶“末班車”的情景還歷歷在目：交易中心排長隊辦過戶，規避政策的業主長吁一口氣，未趕上“末班車”的懊惱不已。但是，當初為了趕在6月1日“大限”前過戶，草草簽訂合同不對營業稅承擔做約定，或者政策有變改變買賣意向的情況大有人在，留下了不少“后遺癥”。

　　記者在采訪漢宇、美聯、泛城等多家滬上中介公司后得知，由于營業稅而引起的各類糾紛為數不少，但大多數糾紛都能夠在門店內協調解決，門店無法解決而集中到公司總部的并不是很多，而不得已走到起訴這一步的就更少了。

　　搶灘期限僅為兩天

　　據美聯、中原等中介機構負責人介紹，各大門店的成交量減幅達到了40％－45％。漢宇地產交易管理部經理施俊華向記者透露的數據顯示，5月25日至5月31日一周內，漢宇各門店簽訂的買賣合同共71單，6月1日至6月5日的5天內，漢宇各門店簽訂的買賣合同迅速減少到24單；5月25日至5月31日一周內，漢宇各門店交易過戶房源124套，而6月1日至6月5日，漢宇各門店交易過戶的房源立刻劇減至38套。“從這些數據可以看出，自營業稅年限延長的政策公布之后，二手房市場立刻進入一個緊急交易過戶的非常時期，很多人都急著搭政策末班車，那幾天里成交量出現猛增。而‘6.1’大限過后，交易量一下子跌入谷底。”施俊華向記者分析說。

　　同時，施俊華還告訴記者，從漢宇4、5、6三月的買賣合同簽訂數量來看，逐月遞減的趨勢相當明顯，6月比5月減少了40％，且從房源性質上來看，絕大多數是符合房齡已滿5年等不涉及營業稅的房源。“由此也可以看出，營業稅年限的變化是阻礙成交量的一大要素。”

　　全額征收5.55％營業稅的年限延長至5年的政策公布之后，二手房市場中買賣雙方出現了各種變化。美聯物業調查顯示，《意見》頒布首日，美聯物業正在交涉的客戶中，有5％－10％的掛牌業主采取封盤，等待近期地方相關調整性措施的出臺；有5％－10％的放盤業主由于資金回籠問題，選擇小幅降低售價，以求趕在6月前盡快出手；有10％左右的掛牌業主為轉嫁稅收壓力，提升售價；另有70％的掛牌業主維持原價。

　　對此，美聯物業上海區總經理馮泓睿表示，相比去年的政策調控，此次的調控面比較溫和。但5月29日出臺細則，6月1日便付諸實施，沒有給市場留下一個緩沖期，這會引起部分二手房交易過程中的營業稅支付糾紛問題。

　　馮還指出，“二手房轉讓全額征稅延至5年”在短期內可能會導致部分二手商品房業主“惜售”或“稅收轉嫁”舉動。但從總體市場格局來說，經過2005年政策調控以后，上海樓市中投機客幾乎已全部撤走，現時樓市主要以自住客和長線投資客為主，加上本次政策從頒布到實施間隔時間極短，除上下家均沒有貸款申請和償還問題的交易有可能在2日內完成，其他類型的交易在時間上沒有可行的空間。這也是在營業稅等政策公布之后沒有出現短期內大拋盤的原因。

　　稅費糾紛突然增加

　　漢宇地產的施俊華告訴記者，在“6.1”前后，二手房的買賣交易中，有三種最常見的交易程序。

　　第一種就是先簽買賣合同，然后上家注銷，下家貸款，接著上下家各自繳納稅費，最后雙方交易過戶。這種是最為正常、也是最常見的交易步驟。

　　第二種就是上下家先繳稅，然后再辦理后續的交易流程。施俊華介紹說，由于后續的交易流程費時較長，有時候甚至要一個多月的時間，因此在“6.1”前后成交的案例中，上下家都會選擇趕在政策正式實施前先繳稅，然后再去交易過戶。“把稅先繳了，避開了營業稅，上下家就都覺得放心了。”

　　第三種情況并不出現在“6.1”前后，但其造成的影響集中反映在新政出臺后的這段時間內。在營業稅延長年限的政策出臺之前，有一批房屋上下家在談妥交易條件之時，房屋房齡尚未達到2年。于是，上下家簽訂一份書面協議，約定待到房屋房齡滿兩年之后，上下家再正式辦理交易過戶。（例如今年3月份上下家協定協議，等到今年8月份房屋滿2年房齡后再正式交易過戶。）“沒有想到，今年5月政府再次出臺政策，將營業稅年限延長至5年，于是，這種類型的交易引起的糾紛最多。上下家都不可能再等3年，往往雙方又都不愿意支付這筆多出來的稅費，因此引發糾紛。”

　　美聯物業交易管理部高級經理王磊也向記者表示，在發生糾紛的交易案例中，一般會出現三種情況：

　　第一種是合同約定營業稅由上家承擔，這種情況發生糾紛比較少。如果上家因為稅費成本增加而反悔，由此引發糾紛起訴法院，則法院一般會支持買方繼續履行合同的要求。

　　第二種是合同約定稅費由下家承擔，這種情況下家反悔違約的情況比較多。一旦訴諸法院，法院會采取“從約定”的原則。有的買家會提出以“情勢變更”原則來支持其違約行為，但法院一般不予以支持。

　　第三種情況則是房東要求加價，將多出來的這筆稅費轉嫁到房價上，變相地要求下家共同承擔。這種情況在解決糾紛中出現較多，大多數有真實購房需求的購房者都會作出讓步，與上家共同承擔這筆稅費。

　　一年一變再引慌亂

　　5月27日建設部等九部門出臺了房地產調控細則，規定6月1日起，5年內購入二手房轉讓將全額征收營業稅。突然公布且未留下“緩沖期”的政策，使得許多已經辦妥按揭貸款的交易雙方，開始抓緊時間到各區縣交易中心辦理過戶手續。一時間，二手房市場一片忙亂。

　　“當時去搶時間到交易中心辦理過戶的二手房，都是之前已經簽署好協議并辦理好貸款的交易。”有中介人員向記者表示，此次緊張搶時間的交易雙方，基本上都是前期程序已經完全走好的，這部分買賣中的上家最為緊張，他們會從“早一天晚一天過戶無所謂”轉為積極搶時間在這兩天過戶，以避免多繳的營業稅。

　　但對于許多已經持有房屋滿兩年并準備套現的上家來說，短短幾日是無法“搶時間”完成交易的。“辦理按揭需要時間，雙方具體條款的簽署需要時間，所以這次政策預留的時間基本上等于沒開任何口子。”一位中介公司法務部人士稱。因為政策出臺到正式執行的時間太短，得到消息后再“脫身”的二手房，根本來不及辦理交易手續以及貸款等，抓緊時間辦理過戶的，都是之前尚未完成過戶的“積壓交易”。

　　“趕在‘6.1’前來辦理過戶手續的一般都是全額付清房款或是之前已將貸款手續辦理妥當的客戶，他們還是能夠趕在6月1日前完成過戶交易的，但目前一些還未簽訂協議的意向客戶或是簽訂完協議還沒來得及辦理貸款手續的客戶，就肯定趕不及了。”閔行區交易中心相關負責人曾表示，這樣的局面在意料中，交易中心辦公人員將會加快工作節奏，盡可能讓更多的客戶完成交易。據說，在“6.1”前后幾天，很多區房產交易中心的工作人員加班加點，尤其是5月28、29日兩天，虹口區、浦東新區等幾個交易量較大的區交易中心，工作人員都加班到晚上八、九點鐘。

　　“從30日凌晨我就陸陸續續接到客戶電話，要求把手上的房源拋售。”漢宇地產三林分店的一位中介人員稱，5月份以來市場上對即將出臺的政策有種種猜疑，于是原先預備等到兩年期滿再出售的房東紛紛降價幾百到上千元不等，唯求盡快套現。

　　據介紹，漢宇地產一經紀人6.1前一天，共快速完成20套房子的過戶手續，都是近日迅速降低掛牌價成功套現的業主委托。

　　而就在去年，“營業稅”作為一種新生的稅種出現在房地產市場時，引起的恐慌較之今年更甚，人們趕搭營業稅政策“末班車”的情景還歷歷在目。

　　2005年5月11日，國家七部委聯合出臺了《關于做好穩定住房價格工作的意見》，其中規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按全額征收營業稅；個人將購買超過2年的普通住宅對外銷售，不征收營業稅，但若是出售購買2年以上非普通住宅，則按差額征收營業稅。同時也公布了普通住宅判定標準。隨后上海市公布了實施細則，四部門發布有關加強房地產稅收管理的補充通知。

　　2005年5月31日，各區房產交易中心也是被趕搭營業稅調整“末班車”的買賣雙方擠得水泄不通。根據多家媒體當時的報道，各交易中心的繳稅窗口前排起了長龍，人聲鼎沸。各中介公司的店長、分行經理都紛紛前去交易中心“繳稅”。更是有人在交易中心現場以重金許諾經紀人，聲稱若能想辦法在當天將契稅繳清，可以當場付給經紀人數千元的酬金。在這些業主眼中，幾千元的酬金比起6月1日之后多征收的稅款來說，還是合算得多。