房地產業是國民經濟的支柱性產業，關乎國計民生。自從房地產商品化后，房地產業發展迅速，商業附加值越來越高，漸漸成為市場的投資熱點。房地產不僅是重要的生產要素，而且是城市居民生活的必需品。因此，與房地產有關的政策、法規總是最牽動人心。近期最引人矚目的莫過于“政府擬開征物業稅”的話題。房地產業的市場化程度，不僅可以優化配置資源，而且可以改善居民生活和城市面貌。房地產稀缺性與特異性也決定了房地產的價格具有不斷走高的趨勢。于政府而言，應發揮其協調國民經濟運行的功能，加強對房地產業的監管，以完善房地產的供應機制及規范房地產的交易行為。

　　建立和健全房地產稅制，既可以為國民收入開源，又可以防止國有土地收益流失。建國以來，我國稅制幾經變遷，房地產稅制也隨著經濟的發展而逐漸確立和完善。物業稅被視為啟動2004 年新一輪稅制改革的重大舉措。開征物業稅雖是大勢所趨，卻未必能徹底解決房地產稅制中的現存問題。對消費者來說，開征物業稅的前景不明，能否解決房地產稅制中稅收繁重、偷稅漏稅等問題尚無定論。雖然，物業稅的開征或許解決不了房地產稅制中的根本問題，但總算是好的開端。

　　一、我國房地產稅制的歷史述評

　　任何一項法律制度的建立和選擇，都跟整個國家或地區的經濟和社會發展的背景以及民主法制建設的進展有密切的關系。新一輪稅制改革中，房地產稅制將何去何從。探討這個問題之前，不妨先回顧一下建國以來，我國房地產稅制數度變遷，大致可以分成以下幾個階段：

　　（一） 房地產稅制的起步階段（1949- 1956）

　　1950年1月，政務院頒布的《全國稅政實施要則》，初步統一全國的稅收，對房產稅、地產稅和印花稅分開征收。房產與地產常統稱為房地產， 有時難以厘清， 主要是城市的房地產。1951年8月，國務院頒布了《城市房地產稅暫行條例》，將房產稅和地產稅合并為城市房地產稅。到1956 年，我國征收的不動產稅只有房地產增值稅和印花稅兩種。這段時間是新中國歷史上的社會主義改造時期，百業待興，于房地產而言亦是如此，再加上房地產此時并非商品，即使對房地產交易征稅，也不會對社會經濟產生太大的調整意義。

　　（二） 房地產稅制的倒退階段（1956- 1978）

　　1956年，社會主義改造初步完成，工商業稅制在“在原有稅負的基礎上簡化稅制”的方針指導下進行改革，在原來統一征收城市房地產稅之外又設立了房地產契稅。雖然，隨后的二十年，無論社會狀況、經濟水平，還是法制建設都處于停頓甚至倒退狀態，都有一種萬事簡化的傾向。1973年，工商稅制進一步變革，就是采用簡化的思路：把對國內企業征收的房地產稅合并到工商稅中統一征收，而城市房地產稅只對管理部門、個人和外僑征收。對房地產稅制而言，非但沒有取得什么今后值得借鑒的經驗，某種程度上說是一種倒退的表現。

　　（三） 房地產稅制的調整階段（1978- 1990）

　　十一屆三中全會后，國家實施改革開放的國策后，在正常的法制建設幾乎停頓了二十年的基礎上，各方各面，無論經濟發展，還是法制建設，都開始全面復興。

　　經歷了陣痛式的調整，計劃經濟體制下制約經濟發展和法制建設的桎梏逐漸被掙脫，稅制也開始了全面改革，工商稅制作了相應調整，國有企業也開始利改稅的步伐，具有中國特色的稅制慢慢建立。1984年10月，國務院對國有企業進一步推行利改稅，恢復征收停征超過十年的房地產稅，并正式將房地產稅從城市房地產稅中獨立出來，更名為房產稅和城鎮土地使用稅。1986年9月，國務院頒布了適用至今的《房產稅暫行條例》，規定房產稅征收范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區，并規定了具體的征收辦法。1988年又頒布了《耕地占用稅條例》。為了貫徹產業政策，1991年廢止了《建筑稅暫行條例》，同時頒布《固定資產投資方向調節稅暫行條例》，并改革城市維護建設稅和調整城鎮土地使用稅，不但計劃把城市維護建設擴大到城鄉并更名為城鄉維護建設稅，同時還計劃適當提高土地使用稅的稅額。

　　（四） 房地產稅制的改革階段（1990- 2003）

　　隨著我國開始建立市場經濟體制，計劃經濟體制下商品化程度不高、交易渠道不暢通的情況漸漸改善。房屋商品化后，房屋的商品屬性得以回歸，由國家計劃產品變為可自由交易的商品，由單位所有的固定資產變為主體能自由支配的享有完整所有權的私人資產。

　　1990年開始的新一輪稅制改革，增設了土地增值稅、土地使用權轉讓及建筑物出售營業稅。至此，房地產稅制逐漸成型。房地產稅制的改革與完善，對優化配置土地及房產等資源，充分發揮國有土地資源的效益，防止國有土地收益的流失及增加國家財政收入，非常重要。

　　二、我國房地產稅制的現狀簡介

　　房地產稅，以房地產為課稅對象，是直接以房地產為計稅依據或主要以房地產開發經營流轉行為為計稅依據的稅賦。房地產業作為支柱產業，房地產稅是重要的稅源，房地產稅對國民經濟的影響程度可想而知。房地產稅和其他稅收一樣，同樣通過規定采取重稅、輕稅或適度征稅等方面影響和改變各納稅人以及各納稅地區之間的收入分配格局。

　　（一） 房地產稅

　　我國現行房地產稅種包括房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、契稅、耕地占有稅、土地使用權轉讓及不動產銷售營業稅、固定資產投資方向調節稅、城市維護建設稅、土地增值稅和房地產所得稅等。涉及的稅收名目繁多、累計稅負高昂， 直接導致房地產開發成本過高和房價過高的結果。據有關資料顯示，在目前的房價構成中，稅費及房產商的利潤高達60% ，建筑成本大約只有40%.

　　從征稅客體看，廣義上的房地產稅是房地產開發經營中涉及的稅賦，涵蓋范圍廣泛，遍及流轉稅、所得稅、財產稅和行為稅等領域；狹義上講，房地產稅僅指以房地產為課稅依據或主要以房地產開發經營流轉行為為計稅依據的稅，即包含城鎮土地使用稅、耕地占有稅、固定資產投資方向調節稅、房產稅、契稅和土地增值稅。

　　1.房地產流轉稅

　　房地產流轉稅，是指以房地產流轉額為征收對象的一種稅賦，包括土地使用權轉讓及建筑物銷售營業稅、城市維護建設稅和土地增值稅等。

　　首先，《營業稅暫行條例》（1994） 規定：凡是在中國境內轉讓土地使用權或銷售不動產的單位和個人均須就其轉讓土地使用權或銷售不動產的營業額繳納比例稅率為5% 的土地使用權轉讓及不動產銷售營業稅。財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》規定了一些法定免稅情形。

　　其次，《城市維護建設稅暫行條例》（1985） 規定：凡是繳納消費稅、增值稅和營業稅的單位和個人均須就其實繳的增值稅、營業稅、消費稅稅額繳納城市維護建設稅。稅率分成三檔比例稅率：納稅人所在地在市區、縣城、鎮或其他地區的，稅率分別是7%、5% 或1%.該稅種由當地政府統一安排，專用于城市的公用事業和公共設施的維護和建設。

　　再次，《土地增值稅條例》（1993） 和實施細則（1995） 規定：凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物并取得收入的單位和個人均須就其轉讓房地產所得的增值額繳納土地增值稅。采用四級超率累進稅率：增值額為未超過扣除項目金額50%、超過扣除項目金額50% 未超過100%、超過扣除項目金額100% 未超過200% 或超過扣除項目金額200% 的部分的， 稅率分別為30%、40%、50% 或60%.財政部、國家稅務總局《關于對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓合同的房地產免征土地增值稅的通知》和《關于土地增值稅優惠政策延期的通知》（1999） 規定了一些法定免稅情形。

　　2. 房地產所得稅

　　房地產所得稅，是指對納稅人就轉讓、出租土地使用權和其他不動產的收入所得征收的稅賦，包括企業所得稅和個人所得稅等。

　　首先，位于我國境內實行獨立經濟核算的企業或組織均須就其出租或有償轉讓的土地使用權或各類房地產取得的收入繳納房地產企業所得稅。適用統一的比例稅率33% ，外資企業有時會因優惠政策而享受較低的稅率。

　　其次，取得收入所得的個人均須就其租賃所得和轉讓所得繳納房地產個人所得稅，計稅依據是扣減一定數額后的比例稅率20%.財政部、國家稅務總局、建設部《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（1999） 規定了一些法定免稅情形。

　　3. 房地產財產稅

　　房地產財產稅，是指根據財產占有或者財產轉移的事實加以征收的一種稅賦。包括房產稅、契稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅等。

　　首先，《耕地占用稅暫行條例》（1987） 規定：占用耕地建房或從事其他非農業建設的單位和個人須按其占用耕地面積的多少，根據不同的定額稅率繳納耕地占用稅。

　　其次，《城鎮土地使用稅暫行條例》（1988） 規定：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人須就實際占用的土地面積以每平方米年稅額為單位的從量定額稅率繳納城鎮土地使用稅。

　　再次，《房產稅條例》（1994） 規定：我國境內用于生產經營的房屋的產權所有人或使用人須按房產的評估價值1～ 5% 幅度的比例稅率繳納房產稅。

　　最后，《契稅暫行條例》（1997） 規定：房地產權轉移的承受人因發生土地使用權出讓、轉讓，房屋買賣、贈與或交換發生房地產權屬轉移等事實，須根據房地產權屬轉移的不同方式就實際交易價格、核定價格或價格差額的3～5% 幅度的比例稅率繳納契稅。

　　4. 房地產行為稅

　　房地產行為稅，是指就特定行為的發生，依據法定計稅依據和標準，對行為人征收的一種稅賦。包括房地產印花稅和固定資產投資方向調節稅等。

　　首先，《印花稅暫行條例》（1988） 規定：書立、領受應稅房地產憑證的單位和個人，須就其在經濟交往中書立的或領受的房地產憑證的行為所負載的資金量或實物量，按照房地產產權轉移書據、房屋租賃合同和房產購銷合同分別適用0.05%、0.01% 和0.03% 的比例稅率繳納印花稅。房屋產權證和土地使用證則適用每件5 元的稅率。

　　其次，《固定資產投資方向調節稅暫行條例》（1991） 規定：在我國境內有固定資產投資行為的單位和個人，須就年度的固定資產投資項目實際完成的投資額按其單位工程確定適用的不同稅率繳納固定資產投資方向調節稅。

　　（二） 房地產費

　　房地產費，是指在房地產市場活動中產生的各種費用。與房地產稅相比，收取房地產費依據的法規效力層次較低，目的在于填補行政事業單位的經費支出。目前主要有三種：土地使用費、房地產行政性收費和房地產事業性收費。

　　1. 土地使用費

　　土地使用費，是指取得國有土地使用權的單位和個人，按照規定向國家交付的使用土地的費用。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990） 把收取土地使用費改為收取土地使用權出讓金，即國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。

　　以出讓方式取得土地使用權的，土地使用者須向國家支付土地使用所有者憑借土地所有權取得的土地收益，是一定時期內的地租以及國家對土地的開發成本以及有關的征地拆遷補償安置等費用。而以劃撥方式取得土地使用權的，土地使用者如經縣級以上人民政府依法批準在繳納補償、安置等費用后才將該幅土地交付其使用的，須繳付補償、安置等費用，否則不需繳付任何費用。

　　2.房地產行政性收費

　　房地產行政性收費，是指房地產行政管理機關或其授權機關，履行行政管理職能管理房地業所收取的費用，包括登記費、勘丈費、權證費和手續費等房地產權管理收費以及登記費和手續費等房屋租賃管理收費。

　　3. 房地產事業性收費

　　房地產事業性收費，是指房地產行政管理機關及其所屬事業單位為社會或個人提供特定服務所收取的費用，包括拆遷管理收費和房屋估價收費等。

　　（三） 房地產稅制的檢討

　　我國現行房地產稅制的框架成型于二十世紀九十年代初，依托于1994 年工商稅制改革的契機，曾一度對社會經濟發展起到積極作用。目前，房地產業內稅費雜亂繁復，有些地方還重復征稅，收費就更多，不同地區差異較大。土地使用權有償出讓與無償劃撥、土地使用費與土地使用稅等并存導致問題叢生。土地使用稅的行政色彩重， 國家以政權主體的身份，憑借政治權力強行介入房地產市場，不利于房地產一級市場的建立與完善。由此產生了三大消極后果：第一，土地閑置、浪費嚴重。保有階段稅負輕，流通環節稅重，鼓勵了投機。

　　第二， 流通環節稅重，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現象嚴重， 直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，刺激土地價格上漲。

　　第三， 保有階段的增值，因缺乏稅收調節，政府無法參與增值價值的再分配，導致炒作泛濫，拉大了貧富差距。

　　有學者指出，隨著我國經濟進一步轉型、住房制度改革步伐加快，房地產稅制也要進行相應改革，一方面， 應出臺鼓勵消費的稅收政策，對一般性商品房、普通住宅的消費減免稅負；另一方面，應擴大內需，鼓勵投資，對限制或不利于投資的稅種做出調整，暫停或取消。為此，可以采取五大舉措完善房地產稅制：第一，完善房地產稅收法規；第二，科學選擇稅種、簡化稅制；第三，公平稅負，使負擔與受益具體一致，誰受益誰納稅，逐步解決按不同所有制、不同地區設置稅種、稅率， 為市場主體的平等競爭創造條件。第四，科學計稅，既防止國有土地收益流失，又不加重納稅人負擔。第五，加強房地產稅收的征管。另外，收費項目多、種類繁雜、缺乏規范性及行政收費機關繁多，主體不一，行政機關應加強整改。

　　四、港臺地區和發達國家的房地產稅制簡識

　　（一） 香港的房地產稅制

　　香港的房地產稅制，與其發達完善的法律制度如出一轍，具有整體稅率低、稅法簡單易行、稅種設置合理、征稅范圍廣、稅基大、稅負輕等特點，房地產稅的稅基以專職行政部門在同一時間對所有房地產項目進行評估所得的評估值為準，各稅種之間相互協調。

　　1. 利得稅。房地產作為一種資本性資產，在轉讓時一般不須繳納利得稅，如果香港稅務局認定房地產轉讓或買賣行為屬于投機行為，必須扣除法定項目后，余下按16% 繳納。

　　2. 物業稅。房地產若用以出租，則租金收入須繳付物業稅。每個課稅年度按土地或樓宇的應評稅凈值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業主征收。

　　3. 印花稅。這是向物業售賣轉易契、住宅物業買賣協議、不動產租約和證券轉讓四類文書征收的稅項。

　　4. 遺產稅。這是向死者去世時轉移房地產的基本價值征收的稅項。

　　5. 差餉。根據物業的應課差餉租值乘以一個百分率征收，用于撥付各級政府的工作經費和公共服務項目的費用。

　　（二） 臺灣的房地產稅制

　　臺灣地區的房地產稅制相當完善，房地產方面已經頒布實施了一系列稅收法律法規。

　　1. 地價稅。針對納稅人所占有使用的土地及土地改良物的實際價值征收。

　　2. 土地增值稅。針對土地所有權移轉或無移轉而屆滿十年時征收。

　　3. 土地改良物稅。以建筑物改良物為課稅對象，不對農作物改良物征收。

　　4.工程受益費。針對土地及改良物因建筑道路、堤防、溝渠或其他土地改良的水陸工程所需費用依法征收。

　　5. 空地稅。針對經限期強制使用而逾期未使用的私有空地征收。

　　6. 荒地稅。針對經限期使用而逾期未使用的私有荒地征收。

　　7.不在地主稅。針對不在地主之土地征收。

　　8.契稅。除了開征土地增值稅的區域免征契稅

　　外， 其他不動產取得所有權的，均應購用公定契紙申報納稅。

　　9. 遺產及贈與稅。凡房地產所有權人死亡，應就其遺產全部課征遺產稅，房地產有贈與行為時，應課征贈與稅。

　　10. 所得稅。凡是財產及權利因交易取得所得時，應列入個人綜合所得總額計征。

　　11. 印花稅。房地產有關各類憑證，均應依法繳納。

　　（三） 發達國家的房地產稅制

　　發達國家房地產稅制的體系完備，主要有房地產取得稅類、保有稅類和流轉稅類。

　　1. 房地產取得稅，是指取得房地產時必須向政府繳納的各種稅賦，包括登錄許可稅、不動產取得稅、遺產稅和贈與稅等。

　　2. 房地產保有稅，是指為合理調節政府與房地產占有者之間的效益分配，房地產占有者須向政府繳納的稅賦，包括不動產稅、財產稅和定期不動產增值稅等。

　　3.房地產流轉稅，是指政府在房地產權利發生轉移時，向各方當事人征收的稅賦，包括所得稅、資產利得稅和不動產轉移增值稅等。

　　五、開征物業稅的原因與弊端剖析

　　早在20世紀90年代初，就有學者提倡“開征物業稅”，此后，一直爭論不斷。去年年底召開的十六屆三中全會上，《中共中央關于完善市場經濟體制若干問題的決定》中明確提到：實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。自彼時起，財政部長和稅務總局局長公開闡述下一步稅改基本思路時，亦多次提及“物業稅”。物業稅， 又稱財產稅或地產稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，稅值隨著市值的升高而提高。

　　（一） 開征物業稅的原因剖析

　　一般認為，國家如此迫切推出物業稅有如下深層原因：首先，居高不下的土地出讓金加劇了國內房地產開發投資的風險，并將加劇金融部門尤其是銀行的風險，引起了國家權威部門的關注。開征物業稅可以減少房地產開發的風險，提高金融系統的風險防范能力。其次，開征物業稅，能進一步規范并有效地均衡各方稅賦、拓寬征收面、甚至增加國家的稅收收入。我國現行房地產稅僅針對經營性質的房屋，征收面不廣，而且負擔過重。再次，開征物業稅，會令房屋成本下降，并進一步降低目前國內居高不下的房價，增強人們改善住房條件的能力，也有助于加大炒樓成本和風險，打擊炒風。最后，開征物業稅，對居住豪宅者征重稅，對居住環境不佳者減免稅，有效調節貧富懸殊。住宅商品化后，人們大都擁有私人物業，開征物業稅是大勢所趨，以保障政府的長期收益。雖然物業稅的具體細節和開征標準還沒有公布，無法確定房地產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金由物業稅取而代之后，購房成本是否會有一個比較大的向下調整。據有關專業人士稱，目前的房價最高有望下調兩至三成。打個比方， 如果采用房屋原值30% 作為“應納稅物業價值”， 稅率不宜高于0.5%.以一套50萬的房屋為例，扣除30% 余下的70% ，即35萬元，最高0.5% 的

　　稅率即35×0.5% = 0.1175 萬元，即50萬元的房屋一年繳交0.1175萬元—— 每月繳交140多元，應該尚未超出普通家庭的承受能力。但開征物業稅要慎重考慮，尤其要處理好物業稅開征前已購房屋免除物業稅與未購房屋征收物業稅的區分關系。現在人們對物業稅的關注大多從成本收益比例的經濟角度。對法學界而言，考察物業稅不應限于效率，而應著重于公平的價值目標。為此，物業稅應遵循怎樣的基本原則才最值得我們關注，總的來說，無論物業稅如何設置，“以人為本”的課稅原則是根本。包括以下幾個方面：首先，民生原則。在屬于市民基本生存需要的領域，政府實施任何政策都應朝向這樣一個價值目標：只能促使生活水準提升、負擔下降。其次，區別原則。物業稅關乎絕大多數人的利益，房地產的特異性使得物業稅征納時應區別對待。擁有兩處以上物業的業主，也應具體情況具體分析，可能實行不同的稅率， 以實現真正的公平。再次，反對“為稅而稅”。任何一項新稅種的設置或某項稅負的調整，都不能只追求增加稅源的動機或價值目標，不能妄顧對社會產生的負面影響。

　　（二） 開征物業稅的弊端

　　一般認為：開征物業稅在所難免，而且越快越好。但作為新事物，物業稅未必很快能為不同的人認同和接受。購房成本下降的同時， 使用成本大幅上升，將可能出現大量“買得起，住不起”的情形。如果購房者通過按揭購房，銀行債務與物業稅的雙重負擔會令人不勝負荷。此外，如何對不斷變化的房屋價值進行合理評估，在市場不規范、配套體系未建全的前提下，將引發更多社會問題。初始地價的大幅降低會模糊郊區與市中心商貿旺區的土地價格。目前，政府采取批租形式在短期內收到巨額資金以增加城市基礎設施的投入以改善城市交通、美化城市面貌。開征物業稅后，政府無法在短期內獲得巨額資金，從而可能拖慢城市的建設與發展。而投資房屋用以租賃的成本將會上升，也會客觀上降低房屋的銷售量。

　　物業價格隨著市場供求和土地規劃而變化，既專業又復雜。開征物業稅必須完善房地產估價制度。房屋估價不僅要考慮地段、樓層，還要考慮建筑物的自身結構、保養和市場需求。土地的增值占了物業增值很大的比例。建筑物隨著年歲增長，維修成本逐步上漲，物業甚至會貶值。實行土地國有制后，一般的物業只有幾十年的土地使用權，期滿后國家可以無償收回土地和土地上蓋物業，所謂“物業增值”的說法因此大打折扣。財政部有關人士表示，物業稅的稅賦水平雖未確定，但有一個基本原則，即科學測算現行的房地產稅和房地產開發建設環節收費的總體規模，令物業稅的總體規模與之基本相當。

　　物業稅并非一個好的稅種，首先，政府要養一幫人來評估房價和處理上訴， 會增加物業稅的征收成本；其次，經濟不景氣時，房地產價格會劇烈下跌，政府最需要錢來擴大財政開支時，物業稅收入反而在下降。例如，香港政府為了紓解民困和負資產現象，就曾經停征差餉（相當于物業稅） 一年，因此加劇了香港政府的財政赤字。而在其他西方國家，現行物業稅制度亦存在很大缺陷，須依靠其他制度配合來克服它的副作用。我國社會正在急劇轉型，若配套制度跟不上，開征物業稅很可能造成新的制度性不公。

　　開征物業稅，將原來由開發商承擔的稅費直接賦予消費者，會增加住房成本。而且，如果想要靠推行物業稅就能解決現在房地產業中存在的問題是不現實的。開征物業稅是為了推動房地產稅制改革的深化，以便解決當前房地產業的稅收問題。房地產開發流通環節稅費負擔重，某種程度上制約了房地產業的健康發展；而房地產保有環節稅費負擔輕、稅收優惠范圍大，導致炒賣嚴重。現在的土地使用稅已無法對社會經濟起到有效的調節作用。隨著房地產業的發展，稅收問題會越來越突出，已經到了非治理不可的地步了。現行稅制中，房地產稅制的改革首當其沖。將土地使用稅改為物業稅，改以面積計征為價值計征是良策之一。還可以考慮改變七十年的土地出讓限期，改出讓為租賃，按期收取地租。

　　綜上所述，房地產稅制改革，不應局限于物業稅的開征一項舉措，應當從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，以有效解決房地產稅制中存在的諸多問題。