5月29日，國辦轉發了建設部、發展改革委等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（以下簡稱《意見》），其中關于二手房的稅收新政頗受市場關注，調控結果也備受市場期待。

物業稅能減少房產空置率，房價穩定因素增加（圖：中國新聞網）

　　九部委意見需求調控措施能夠發揮多大的作用

　　從意見中我們可以看到稅收新政重在調控投機和投資性購房需求，而對投機和投資性需求進行分析我們可以看到，投資性需求中短線需求者受影響較大，一部分會轉變為長線投資者，對于長線投資者影響很小。

　　對于投機者來講，稅收新政雖然增加了交易成本，但一方面營業稅調控力度小，不足以對投機利潤造成大的影響，另一方面，就當前的商品房供需情況和相關的報道看，增加的稅收通過房價很容易的轉嫁到購房者身上。

　　而對于真正的正常房產交易，房產供給一方有相當部分退出交易，購房者一部分因價格上漲和房貸首負的增加而暫時放棄計劃，另一部分表現為剛性需求，處于觀望狀態中�？傮w來講，這部分正常自住需求具有相當的剛性，會在短期內回調，遠期將推動住房價格上揚。

　　九部委意見忽略了對房產供給環節的稅收調控

　　通過以上對稅收新政的需求影響分析，我們同時看到，稅收新政的實施很大程度上影響了普通商品房的供給。而根據我國統計部門和土地房產相關部門的數據，我國商品房空置面積在1.3億平方米左右，這部分供給為什么形不成有效供給呢？原因是我國房地產稅制存在缺陷，"輕保有，重交易".筆者認為，對于房產的調控應該同時注重需求和供給的調控，這樣才能在打擊投資投機性需求的同時，滿足正常交易的實現。而加強保有環節稅負可以使空置商品房形成有效供給，可以彌補九部委意見的不足，解決目前存在的供需矛盾。

　　物業稅是我國健全房產稅制的發展方向

　　物業稅是在房產保有環節對房產所有者征收的不動產稅，在稅理設計上，通過對房產保有環節征稅，能夠減少房產的空置率，增加房產的流動性。是我國健全房產稅制的基本方向。

　　5月29日，北京召開物業稅改革國際研討會，國務院發展研究中心（以下簡稱國研中心）發布了第二期物業稅改革研究成果，首次提出了中國實行物業稅改革的三個備選方案，并建議中國政府在2008年左右開征"物業稅".

　　寄希望于物業稅調控房價

　　健全的房產稅制是包括保有環節的房地產稅和購買，交易環節的相關稅收，我們重點考慮保有環節的房地產稅，房地產稅是包括房產和地產在內，統一作為課稅對象，對產權人征收的保有環節的稅收。那為什么我們選擇了物業稅呢？原因是我國的城鎮土地是國有，農村土地是集體所有，任何人取得的只是土地的使用權，而不是土地的所有權。這樣，房地產稅征收出現困難，一般的做法是房產和地產分開征收，對地產上面物業部分征稅，稱為物業稅。

　　從其征稅環節來看，是對物業產權人在保有環節征收的稅收，通過增加產權人的房產持有成本，加快房產的流動性，一定程度上解決我們現在面臨的房產供應不足，房價過高同時房產空置率過大的情況。

　　物業稅能夠降低房價嗎

　　根據物業稅的設計思想，把我國現在關于房產購買環節的土地出讓金，契稅，房產稅等相關稅收合并到房產持有環節征收，一定程度上降低了購買的門檻，降低房價。據估算，在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產稅的形式分期支付地租和稅費，現在的開發成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。下降程度如何，意見在理論界和實務界觀點不一。

　　房價調控需從供給和需求同時入手

　　事情會是這樣的嗎？我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。

　　可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環節物業稅的完善是重中之重。

　　正式推出物業稅還要等多久

　　國研中心關于中國政府在2008年左右開征"物業稅"只是停留在理論研究的階段，真正實施還要等待我國條件的進一步成熟。目前北京、深圳、南京、重慶等6個城市已經進行模擬調研和課題研究，采用不同的改革方案試點。更多的實踐問題有待進一步解決。

　　一是詳實的不動產登記資料。目前由于房地產信息部門和稅務部門沒有很好的配合，在稅務局房產信息還是空白，尤其是在房屋出租市場，地稅局掌握的房屋出租人信息十分有限，所以存在著大量的房屋出租人偷稅漏稅的現象。

　　二是用科學的方法對房地產進行合理的估價。我國第三方價值評估機構還不健全，聘請外國評估機構又會加重房產持有者的負擔；另外在方法的建立和適用問題上也存在相當的問題。

　　三是政府的稅收征管能力。物業稅的開征在技術和操作上還存在較大困難。主要是監管難度偏大，個人賬戶監控復雜，如何鑒定第一套住房，如何征收，怎樣加強購房者多套住房的管理都需要積累經驗。

　　樂觀的預計也要等到"十一五"后期的時候，2008年以前開征的可能性很