據相關消息稱，目前建設部、國家外匯管理局、國稅總局等多個政府管理部門正在協商制定針對外資進入中國房地產市場方面的管理舉措，預計會采取行政、稅收等多種手段，同時對外商并購中國房地產企業也會作出規定。目前這一政策文件正處于幾個部委會簽階段，不久將正式推出。
新政遏制外資炒房，稅收成主導？（圖：搜狐新聞）
外資選擇進入我國房地產市場的原因
筆者認為我國自從97年經濟軟著陸后經濟開始起步，GDP增長率平均達到9%以上，通過實行連續七年的積極財政政策和寬松貨幣政策，經濟體各方面表現出比較大的活力，外貿增長迅速，固定資產投資增長較快，消費增長表現強勁，總體上經濟發展良好，潛力很大，但我們也看到，由于我國的經濟增長方式不科學，產業結構調整效果還不是很顯著，經濟體中蘊藏了較大的通貨膨脹風險，煤電油運全面緊張，直到2004年央行宣布加息，調整存款準備金率，通脹風險已經不可忽視。由于我國關鍵的價格體系存在非市場化因素，這部分通貨膨脹風險沒有得到釋放，未來較長的時間內，風險依然存在，另外固定資產投資速度也將在高位運行，外貿領域調整短期內見效不大，可以預計的是未來中國存在很大加息的可能，人民幣升值壓力依然存在。
所以在加息和人民幣升值存在的情況下，再加上我國房地產市場已經積聚一定泡沫，外資進入房地產市場有巨大的獲利空間。
外資進入我國房地產市場規模有多大
中國社科院金融發展室主任易憲容日前表示，2005年境內寫字樓物業最受境外投資者追捧，投放資金高達7.2億美元，其次為商業項目，共有4.1億美元。目前，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團、荷蘭國際集團等諸多外資機構，已深度介入境內房地產市場，目標主要集中在經濟發達的城市，如北京和上海等。也有境外基金入股的境內房地產公司正抓緊境外上市。
我國目前房地產市場已經積聚較大的風險
“過高的流動資金促使許多行業出現過度投資，并且帶來資產價格泡沫的風險，尤其是在房地產市場�！比蛑缎欣茁值芙諏ξ覈姆康禺a市場發出警示報告。
易憲容認為，外資炒房已成為經濟發展禍害。就目前的情況來說，房地產市場是一個暴利行業，已是不爭的事實。其暴利何在？并不因為企業經營者的能力與技術，也不因為經營者管理水平，而在于利用稀缺的土地資源與廉價的資金與勞動力，利用目前房地產市場許多制度缺陷。在這種情況下，如果讓大量的外資進入境內房地產，那就等于把國家財富拱手相讓給境外投機者。這不僅導致國家財富的嚴重流失，也侵蝕了境內民眾的福利水平，破壞了國內經濟利益的平衡。即使國內許多行業可以向外資開放，但房地產業則應該在政策上，對外資進入進行嚴格的管制，并立即收緊現行相關政策，不可再讓外資進入房地產市場。
稅收政策在調節外資炒房中的作用
目前我國稅收政策在外資進入的各種渠道的調節力度還不是很大，原因是我們無法確認外資進入房地產市場是從事炒房還是正常經營。而在目前信息披露不健全的情況下，我們對外資房地產企業或者中介機構涉嫌炒房的行為監督作用發揮有一定的限制。但在目前的情況下，房價高企已經積聚了相當的金融風險，可以預見的是未來房地產市場的泡沫會增大。在這樣的情況下，阻止部分外資的進入也是明智的，對于確定的炒房行為，在調節力度上更要加大，其中，稅收政策是我們的重要法寶，也是受爭議較少的政策。
筆者認為，在抑制外資炒房的政策選擇上，首先稅收措施應該覆蓋外資進入房地產市場領域的可能渠道，第一是非居民機構和個人投資房地產；第二是外資通過外國直接投資方式進入房地產；第三是外資通過外債方式進入房地產。
在第一鐘渠道的控制中，對于非居民機構以包銷方式購入房產和設立外資房地產中介機構的，對于涉嫌炒房和擾亂市場秩序的行為，取消享有的所得稅減免優惠，對其所得征收較高比例的所得稅；對于非居民個人以境外匯款方式結匯購房的，區分自住和投機兩種，對于投機性住房在出售時全額征收營業稅，并對投機所得征收20%個人所得稅，不考慮稅收協定的規定。
在第二種渠道的控制中，對與外資直接投資方式進入房地產市場的，不享受外資企業享有的稅收優惠政策，利用稅收引導其投資普通商品房的項目，在第三種渠道的調節中，限制外資持股比例，根據企業經營的房產結構對外資利潤所得征收不同的所得稅，不完全按照稅收協定的辦法做。
以上普遍的政策都是基本針對外資進入的限制政策，考慮到稅收已經不是外資考慮的首要條件，稅收對于資本進入的調節作用不會很明顯，因此對于外資經營房地產的經營過程的調節也很重要。對于經營普通商品房項目的外資可以享受較多的稅收優惠，而對于高檔商品房和別墅的外資企業要對其交易所得征收高額稅收�？紤]到高檔商品房需求比較剛性，房價可能會出現走高的情況，我們應該根據普遍的價格水平，規定一定的浮動范圍，根據價格的浮動情況征收不同稅率的所得稅，營業稅等。所以交易過程中的稅收調節是最重要的一個環節。
外匯管制的政策不是我們應該發展的方向，以免成為西方國家職責我們操縱匯率的口食，稅收等經濟手段的完善是最重要的，另外一些行政手段的配合也是很必要的。
在其他政策的選擇上，注重對我國整體經濟降溫和著重管理房地產市場風險的調節。比如緊縮的貨幣政策，區別對待的信貸政策，不同行業的稅收引導政策，外貿環節出口退稅政策，土地政策和環境保護政策，在穩定固定資產投資的同時，調節外貿健康發展，釋放我國經濟中的通貨膨脹風險，消除我國加息的壓力，緩解人民幣升值壓力。在房地產市場的調節上，貫徹九部委關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見，利用土地，信貸，稅收等手段打擊房產投資和投機行為。其中筆者認為，稅收政策的完善是具有很重要的意義的，通過對房產供給和需求的雙向調節，穩定住房價格，消除房地產泡沫，從根本上消除外資炒房地產的空間。
