因9月份孩子要到中關村地區讀小學，這幾天，張宏兩口子天天都在和大大小小的二手房中介公司打交道。讓張宏兩口子不解的是，他們碰到了一個二手房買賣的新問題：“陰陽合同”。幾乎在每次他們流露出購買意向的時候，賣家或中介公司都提到了這個問題。
張宏以北三環附近的太陽園一套兩居室的二手房為例，講述了難住他們的二手房“陰陽合同”問題：原來，根據目前的北京市二手房買賣稅費規定，無論是再上市的已購公房、經濟適用住房，還是商品房，繳納稅費時都以買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》中確定的成交價格為依據。同時，對于成交價格低于市建委半年公布一次的《北京市已購公房和經濟適用住房在上市買賣指導價格手冊》中確定的區域指導價格時，必須以指導價格作為計稅的基數征收稅款。
以太陽園這套張宏兩口子看中的房子舉例：100平方米的建筑面積，賣主想賣給張宏的實際成交價格為9000元/平方米。按照現行標準，賣主需要按照成交價90萬元的5.5%繳納營業稅49500元，張宏需要交納的契稅為90萬元×1.5%=13500元，而如果做“陰陽”兩分合同——一份是給房屋管理部門“看”的購房合同，一份是雙方持有的真正購房合同，就可以將給房屋管理部門的“明”合同即假合同的價格調低，從而規避部分應繳納的契稅，而以中介公司為第三方見證人的真合同——“暗”合同則寫明實際成交價格。用賣主的話說：“雙方都合適。”
按照賣主的建議，給房地局的“假”合同，要將合同售價調整為6500元/平方米——高于目前稅務部門參照核準的這個區域的指導價，這樣總房價為65萬元，賣主要繳納的營業稅變為65萬元×5.5%=35750元，相應地，張宏的契稅也降為65萬元×1.5%=9750元。再交上其他的印花稅等，成交價“調低”25萬元，買賣雙方能逃稅大概在2萬元左右。
政府對策
二手房最低計稅價新規即將出臺
針對二手房市場現存的“陰陽”兩份合同規避稅費的問題，北京市建委有關負責人透露，目前正在完善二手房交易住房指導價格體系，新增的二手商品住房指導價即將公布，而北京市地稅部門有關負責人則說，一旦市建委公布二手商品住房交易指導價，地稅部門將出臺二手商品房最低計稅價格新規定，限制目前市場上出現的買賣雙方虛報二手房交易價格、差價私下補齊的常見逃稅行為。
而針對北京市地稅部門即將實施的二手商品房最低計稅價，業界人士認為，有兩大問題需要注意。
首先，需要解決普通住宅與非普通住宅最低價計稅標準區分問題。如果契稅新規中將普通住宅與非普通住宅的最低計稅標準予以區分，不但增強了對普通住宅與非普通住宅征稅標準的公平性，也將加大對非普通住宅房產消費者的控制和約束力度。其次，縮短二手房交易指導價格更新時間。目前，北京市建委城研中心半年一次公布二手房交易指導價格，對此，有業內人士認為更新期太長，不能及時反映市場的價格變化，特別是一些交易熱點區域，價格變化較大，如果不及時更新，勢必會出現區域不公平現象，進而影響到二手房交易市場真實價格體系的建立。
專家提醒
賣方逃稅款未來轉嫁給買方
在調查中，無論是中原還是“我愛我家”等一些大的房屋經紀公司有關人士都指出：“陰陽合同”，最終的受害者是暫時的“便宜”換來“大虧”——對二手房的賣家而言，有可能遭遇有一部分房款收不回來的風險，而對買家而言，暫時的“獲利”會給今后這套房子的再交易埋下后患，會因此面臨交納高額個人所得稅的問題。
“我愛我家”的負責人提醒二手房賣主，采取瞞報、虛報價格的方式就意味著買賣雙方要簽署“黑白”兩份合同，由于政府部門所看到和所審核的合同都是按規定填寫的原價買賣合同，因此只承認原價合同，買賣雙方一旦因為補充合同發生糾紛，就很難裁定，如果雙方是口頭約定，進行現金交易，那風險就更大了。而且這種買賣雙方私下簽署的合同是不受法律保護的。
中原地產副總監宮萍提醒說，“陰陽合同”雖然使二手房買家眼下是少交了點契稅，但如果今后再出售房產，將面臨更大的個人所得稅：假如張宏真的以“陰陽”兩份合同買下上述那套太陽園的房子，若干年后，他需要把這套房子賣掉，即便是以他當年買進的實際成交價90萬元賣出，張宏需要交納的個人所得稅就是差價的20%，即他要為90萬元-65萬元=25萬元的差價繳納個人所得稅25萬元×20%=5萬元。即當時賣主“省”下的稅費將全部轉嫁到自己頭上。
經濟適用房買賣也玩避稅把戲
記者在為期三天的調查中得知，隨著2005年以來系列房地產宏觀調控政策的出臺，北京二手房成交量快速上升，越來越多的二手房買主和賣主互相配合著做“陰陽合同”逃避提高了的稅費。
據中原地產二手房部門副總監宮萍介紹，2005年系列宏觀調控政策的出臺，尤其是對營業稅和契稅的征收標準有了重新的界定，受稅收影響最大的莫過于二手商品房，業主在出售房屋時出售成本增大，極大減少了消費者出售房屋的預期利潤，為了減少支出，就出現部分業主在交稅時虛報成交價格的逃稅現象。而很多小中介公司或一些非法中介為了贏得客戶，甚至把這項服務作為“特長”，作為第三方見證人或擔保人，幫助買賣雙方做“陰陽”兩份合同。
在調查中記者發現，除了二手商品房，已購公房和經濟適用住房再上市交易，通過“陰陽”兩份合同逃稅的現象也在增多：來自昌平地稅局的統計數據顯示，自去年6月1日至去年年底，昌平區受理的二手房交易共有3727件次，交易額超過10億元。月交易量由去年6月份的334筆上升到去年12月份的820筆，增長146%.從交易額來看，天通苑、回龍觀兩大居住小區的二手房平均成交價格是28.6萬元/套，每平方米平均成交價格在2860元左右。而根據市建委公布的二手房交易指導價，天通苑地區是3000元/平方米，回龍觀地區是3100元/平方米。而對天通苑、回龍觀經濟適用住房比較了解的人都知道，目前天通苑、回龍觀的二手房經濟適用住房成交價都已經突破4000元/平方米。這也證明，很多經濟適用住房的賣家也在玩“陰陽合同”逃稅的把戲。
計算器
1.已購公房（包括成本價、央產房）
買方
①契稅成交價×1.5%
②印花稅
成交價的萬分之五
③土地出讓金
1560元×建筑面積×1%
賣方
①印花稅
成交價的萬分之五
②營業稅
不足兩年內的需按成交價×5.5%
2.經濟適用房不足兩年內的
買方
①契稅成交價×1.5%
②印花稅
成交價的萬分之五
③綜合地價款
差額×10%
賣方
①印花稅
成交價的萬分之五
②營業稅
不足兩年內的需按成交價×5.5%
滿兩年的
買方
①契稅成交價×1.5%
②印花稅
成交價的萬分之五
賣方
①印花稅
成交價的萬分之五
②營業稅出售超過兩年（含兩年）的非普通住房：（銷售價格-原購房單價）×5.5%
③綜合地價款
成交價×10%
3.商品房
買方
①契稅成交價×1.5%
②印花稅
成交價的萬分之五
賣方
①印花稅
成交價的萬分之五
②營業稅不足兩年內的需按成交價×5.5%
出售超過兩年（含兩年）的非普通住房：（銷售價格-原購房單價）×5.5%
注：普通住房：合同標的額×1.5%
非普通住房：合同標的額×3%
