“光是學習領會房地產業的稅收新政策，就夠我們忙活的了。”12月7日一早，北京市海淀區一家基層稅務所的張先生拿著剛剛到手的房企所得稅文件，一邊不時地接聽分管企業財務人員打來的咨詢電話。

　　繼二手房交易開征土地增值稅等政策之后，在北京，兩份有關房企所得稅問題的通知又接踵而至，房地產行業的稅費門檻在節節提高。

　　這兩份文件即北京國、地稅局聯合轉發國稅總局31號文《北京市地方稅務局轉發國家稅務總局關于規范匯總合并繳納企業所得稅范圍的通知》（京國稅發［2006］306號）和北京地稅下發的《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的補充通知》（京地稅企〔2006〕468號）。

　　根據上述最新政策規定，北京市的經濟適用房項目預售收入計稅毛利率比國稅總局31號文的規定高出一倍，而非經濟適用房項目預售收入計稅毛利率達到2成，提高了5個百分點。另外，房地產開發企業所得稅將一律實行查賬征收方式。這意味著房地產企業只要有收入，就需要交稅，最后等項目竣工核算再多退少補。

　　根據京國稅發［2006］306號，北京房企的經濟適用房項目，預售收入計稅毛利率為6%，比31號文規定的不低于3%，提高一倍；非經濟適用房項目預售收入的計稅毛利率為20%，比2003年國稅總局83號文規定的15%，提高了5個百分點。

　　這份文件，是針對2006年3月6日下發的國稅總局31號文出臺的地方性細則。根據31號文（《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》）的規定，經濟適用房項目預售收入的計稅毛利率不得低于3%；非經濟適用房開發項目位于省會城市、直轄市、計劃單列市城區和郊區的，不得低于20%；位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%；位于其他地區的，不得低于10%.

　　此前，房地產企業所得稅計稅毛利率，依據的是2003年國稅83號文（《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知［失效］》）的規定，執行“開發產品的預售收入應按不低于15%的預計營業利潤率繳納企業所得稅”。

　　這意味著一個年銷售收入在10億元左右的非經濟適用房項目，每年多交的預征稅款為1650萬元（10億元×（20%-15%）×33%）。

　　這項新政回溯至2006年1月1日起生效；2003年國稅83號文同時廢止。

　　另外，根據北京地稅下發的京地稅企〔2006〕468號，房地產開發企業所得稅自2006年1月1日起一律實行查賬征收方式。此前，北京市只有部分房企的企業所得稅是按照核定方式征收，部分則按定率方式征收。

　　“采取定率征收的方式，成本費用可以隨便列支；但是采取查賬征收以后，成本是有嚴格的稅前列支標準的。此外，采取定率征收的方式，如果沒有利潤就可以不交稅；采取查賬征收的方式，只要有收入，就需要交稅，最后等項目竣工核算再多退少補。” 朝陽區地稅局所得稅科馬先生解釋說。

　　今年以來，房地產行業的稅費門檻不斷提高：房地產開發公司不再享受新辦公司優惠政策；二手房交易的20%個稅從8月1日起強制性征收；二手房交易營業稅起征點從2年以上改為5年以上；二手房開征土地增值稅；新增建設用地有償使用費標準提高一倍……城鎮土地使用稅提高兩倍、耕地占用稅提高一倍等土地保有環節的稅收政策亦在緊鑼密鼓的制定當中。

　　實際上，稅務部門對房地產業格外關注。早在2005年7月，國稅總局局長謝旭人就指出，對房地產業要“加強房地產開發、轉讓和使用環節的有關稅種征管”。

　　由于房地產行業特殊的生產過程，偷稅漏稅現象普遍，稅收監管的難度也較其他行業更大。

　　11月3日，財政部發布的第十二號會計信息質量檢查公告顯示，2005年檢查的39戶房地產開發企業會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實際利潤率高達26.79%，隱瞞利潤超過一半。這些企業中，既有全國性的大型房地產企業，也有區域性中小房地產企業，地域分布上兼顧了東、中、西部地區。

　　從2003年至2005年，北京市地稅局對1103家房地產開發企業進行了納稅檢查，共發現有問題企業725家，有問題率為66%.其中千萬元以上案件24個，總計追繳稅款達10.05億元。

　　近年來，房地產業已經成為中國稅收增幅最快的一個行業，“十五”期間完稅5190.98億元，年均增長41.4%；房地產行業稅收占全部稅收的比重從“十五”初年的3.0%提高到“十五”末年的5.9%，上升2.9個百分點。