假贈與真買賣、低報交易價格最常見甚至有夫妻因此假離婚稅務部門：偷稅罪將負刑事責任；二手房稅收新政策相繼出臺但交易中各種逃稅方式層出不窮相關專家提示因不受法律保護——

　　今年以來，為抑制房地產市場投資過重和加強稅收管理，一系列新稅政相繼出臺。本月13日，國稅總局再出文件，限制房屋買賣雙方通過假贈與偷逃稅款，但這些新政并沒有完全杜絕二手房市場的違法逃稅現象。

　　相關專家對此特別提示，盡管各種“歪招”可以替交易雙方省不少錢，但由此產生的“合同”不受法律保護，所以存在各種難以預料的風險。

　　新聞緣起

　　新政策堵“逃稅”路

　　記者從中大恒基、鏈家、我愛我家、信一天、21世紀等中介公司了解到，今年上半年，京城二手房交易中僅有0.8%是利用贈與進行的，但在新的營業稅和個人所得稅政策實行后，這一部分交易上升了一倍多。分析其原因，就是很多交易利用這種方式逃稅。

　　10月13日，國稅總局發布《國家稅務總局關于加強房地產市場個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》，其中表明：對個人無償贈與住房的受贈人全額征收契稅、印花稅，而對于受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，按20%的稅率計算。

　　按照此規定，無償贈與行為所得房產，再出售時所征收的個人所得稅比正常交易方式要高得多，這無疑對受贈者來說是一個禁錮和顧忌，對杜絕“假贈與”行為起到積極作用。

　　記者今天上午從各大中介公司了解到，該政策發布后的一周，贈與方式在二手房交易中的比例又“應聲回落”，已經接近今年上半年的比例。但記者調查發現，各種稅政并沒有完全堵住種種逃稅手段的出路。

　　逃稅手段一

　　假贈與真買賣

　　贈與行為沒有發生市場化交易，一般只收取部分手續費。根據有關規定，將房屋贈與他人，受贈方須按3%的稅率繳納契稅，贈與方和受贈方要各繳納0.05%的印花稅，但不需繳納營業稅和個人所得稅。

　　案例

　　楊小姐擁有一套以43萬元購買，出售時總價50萬元未滿5年的普通住宅。如正常轉手交易，需繳納的稅費為：

　　500000×（1.5%+5.5%+0.05%×2+1%）=40500元；

　　而如果通過無償贈與，只需繳納稅費：500000×（3%+0.05%×2）=15500元。

　　也就是說，通過真買賣假贈與可少支出成本25000元。風險提示房屋質量不受保護

　　“鏈家地產”市場總監金育松告訴記者，交易雙方若以贈與的方式進行交易，同樣會存在很大的潛在風險。

　　對于賣方來說，“買方”（即受贈方）可能以房產是無償贈與為由抵賴而拒付房款；對于買方來說，按照《合同法》規定，贈與的財產有瑕疵，贈與人不承擔責任，也就是房產如發生了質量問題，在法律上不受保護。

　　此外，銀行也會認定受贈方不需要付出任何金錢，不會給其辦理受贈房屋的按揭貸款業務。

　　逃稅手段二

　　做低交易價格

　　在當前二手房交易的避稅方式中，采取簽訂黑白合同、做低交易價的方式是交易雙方最為普遍的避稅手段。

　　案例

　　張先生于2003年購買了一套位于團結湖的商品房，房價57萬元，算上裝修和貸款的費用，總成本為72萬元。張先生在今年7月份以92萬元的價格將房產轉讓給了王先生。如果按照實際的交易價格辦理登記，僅營業稅和個稅張先生就要繳納5.06萬元和0.92萬元；王先生要繳納的契稅是1.38萬元。

　　買賣雙方為了逃稅，將成交價格簽訂為80萬元，這樣算來，張先生只需繳納4.4萬元的營業稅，個稅則變成了8000元；相應的，王先生的契稅則只需繳納1.2萬元。以上三項稅款就可以為買賣雙方節省費用9600元。

　　風險提示

　　購買者再賣多掏錢

　　中大恒基副總經理王彬告訴記者，這種逃稅方式面臨的風險是：萬一購買方獲得房屋產權后，余款的劃割要求按照低報的合同價支付，出售者就要面臨巨額房款的損失。另外，購買者未來轉手交易時，購房原值按此合同價計算，會產生更多的售房收益，將面臨大幅的個人所得稅支出。

　　逃稅手段三

　　假離婚少交稅

　　政策規定：“對個人轉讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。”一般來說，家庭是指配偶關系，也就是說夫妻倆的第二套住房在轉讓時就要繳納個人所得稅了。為逃避這部分稅費，許多夫妻通過假離婚的形式逃稅。

　　案例

　　王先生為了逃稅，開出離婚證明，將自己名下的兩處房產中的一處以贈與的方式轉到妻子名下，省下幾萬元稅費。而后再復婚，兩道手續的成本卻不足百元。

　　風險提示

　　難保一方拒絕復婚

　　我愛我家的房產專家告訴記者，雙方在辦理離婚手續時對財產的分割不會作過多考慮。因此，離婚后一旦出現一方為了私利而拒絕復婚的話，另一方是很難維護自己的合法權益，因此通過這種方式來逃稅風險較大。

　　逃稅手段四

　　以租賃代銷售

　　自2006年6月1日起，對于5年內轉手交易的房產均要按照銷售收入的5.5%全額征收營業稅；且自8月1日開始，還要征收個人所得稅。這就讓一些原本超過2年而未滿5年的房產交易者為了逃稅，紛紛采取“以租代售”的策略。

　　案例

　　王小姐欲購李先生一套總價為60萬元的二手商品房，但離出售該套房產無需繳納營業稅還有兩年的時間。該房產交易需繳納的營業稅稅額為3.3萬元。

　　為逃避這筆稅款，王小姐與李先生簽訂了一份租賃合同，約定李先生以月租金2500元的價格將房產出租給王小姐，出租期限為兩年，兩年后雙方補簽買賣合同，正式將房產出售給王小姐。

　　買方可以將先期支付的租金用以沖抵購房款。此前，雙方可以通過公證的形式進行買賣。

　　風險提示

　　未過戶雙方易反悔

　　“信一天”市場部經理羅煜告訴記者，因相當長一段時間內無法辦理交易過戶，房子的產權并不是買方的，這期間一旦出現政策變動或房價上漲，買賣雙方都有可能反悔。

　　■相關數據

　　二手房交易六成“避”稅

　　記者調查發現，雖然一些大型房產中介出于對企業聲譽的考慮，一般不提倡交易雙方以有風險的手段“避”稅，但多位業內人士向記者透露，整體來看，在京城二手房市場中，存在各種“避”稅方式的交易量占到6成左右。

　　“信一天”市場部經理羅煜告訴記者，根據該公司統計，在所有要求采取“避”稅手段交易的客戶當中，“做低合同價”占二手房“避”稅手段的42%：“假贈與”占二手房“避”稅手段的33%：“以租代售和先公證后過戶”占到二手房“避”稅手段的15%.

　　■專家建議

　　利用優惠政策合理避稅

　　“羅煜告訴記者，其實利用一些稅收優惠政策既可以避稅，又沒有風險。

　　首先，稅政規定對個人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房的房產，免征個人所得稅及營業稅（普通住宅）。

　　5年內出售的次新房中有近30%的房產距5年期滿僅剩不到一年的時間，因此在不急于出售的前提下，房主可以考慮先行出租，等待期滿后再進行出售。這種“以租待售”，比起“以租代售”來，風險要小得多。

　　此外，對出售自有住房前后一年內按市場價格再購房的市民，其出售原有住房應繳納的個人所得稅，可以視新購房的價值進行全部或部分免稅。因此，業主在售房前后一年內及時實現置業升級，則能享受返還部分或全部個稅的優惠。

　　■地稅說法

　　偷稅行為要負法律責任

　　市地稅局相關部門負責人指出，這四種手段都是不正當的“逃稅”行為。

　　避稅是指在法律允許的范圍內進行相應的規避風險等行為，但做低交易價格、假贈與等行為顯然是法律所不允許的。一旦發現必須按《征管法》第60條的規定負相關的法律責任，屬于偷稅行為的要補交稅款和罰款，屬于偷稅罪的要負刑事責任。