虛開虛列成本費用

　　不按期結算項目成本

　　通過虛開發票，加大成本

　　價外費用不計算在收入內

　　利用關聯關系轉移利潤

　　濟南國稅局稽查分局近日公布了房地產企業偷稅漏稅的五大“黑招”，提出要通過加強征收管理、稅務檢查等措施來防止房地產企業偷稅漏稅。

　　去年以來，濟南市國家稅務局稽查分局有重點地選取了25家房地產企業，進行了突擊檢查，共計查補稅款1579.56萬元。該局經過分析，發現在企業所得稅方面有五大偷稅手段。

　　一是虛開虛列成本費用。房產建造周期一般都要跨年度，有的甚至長達數年，加上許多項目都是滾動開發，一些企業采取不分項目的方法，將完工項目成本與未完工項目成本混在一起，導致賬面長期虧損或隱瞞巨額利潤，而稅務部門難以確認其實際完工成本。

　　在項目完工后，還涉及到項目的一些配套設施建設，如鋪設道路，小區綠化等。對這些支出，一般要先預估，待全部工程完工后再行決算，企業為達到少繳稅的目的，往往高估配套建設成本，且不按期結算；在通電、通水、通氣等項目的核算上，也存在著高估成本的做法，這些都影響著計稅所得額的真實性。某物業發展有限公司開發房地產項目時，2002年度在未取得合法憑證的情況下，將土地征用費多列成本802萬元，造成開發成本的增加或不實，達到偷稅的目的。

　　二是不按期結算項目成本。有的企業滾動開發，雖然房屋已全部售完，但遲遲不進行工程結算，銷售商品房收入一直掛在“應收賬款”上，不結轉收入，導致其成本也無法結轉，賬面出現虧損，無法真實反映企業的盈虧，影響了企業所得稅的征收。

　　某房地產開發公司在2000年至2004年承建的9個房地產開發項目上，有的項目已經完成多時，至今未進行項目結算，該公司將收取的產品收入742萬元長期掛在“預收賬款”科目不進行結轉，造成少繳所得稅36.7萬元的事實。

　　三是不法企業之間相互勾結、相互利用，通過虛開、多開發票，加大建筑工程成本，減少應稅所得額，偷逃企業所得稅。

　　四是價外費用和代收費用不計算在收入內。在房地產銷售時，向住戶收取的價外費用或代收費用，在會計上不計或少計收入，導致收入減少，偷逃所得稅。

　　五是利用關聯關系轉移利潤。房地產開發企業采用集團戰略，利用關聯關系承包或分包工程，如建設、裝飾、建材、綠化和物業等，加大建筑安裝成本，虛加工作量減少或轉移利潤。

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　　納稅百強榜不見開發商蹤影

　　本版曾于9月19日報道過，福州市物價局公布該市商品房的社會平均成本，經測算，該市開發商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%。上海、廣州等城市地稅部門公布的企業欠稅名單顯示，來自房地產企業的欠稅，占了欠稅總額的八成以上。

　　9月份公布的“中國納稅百強排行榜”上，2004年度中國納稅500強企業排行榜中，前300名內沒有一家房地產企業的名字出現。