4號令從北京市政府正式下發到現在已經有105天了。當人們打算進行百日盤點的時候，驚訝地發現，目前的狀態和3個多月前無明顯差別。

    4號令的全名是《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》，它宣布：從今年開始，北京停止經營性項目土地的協議出讓。一石激起千層浪，京城房地產界大腕們莫衷一是。4號令意味著曾經大量囤積土地的大型國企和通過關系弄到土地的小開發商們不得不吐出囤積的土地，當時業內人士紛紛看好——在4號令的壓力下，“自由土地”會增加相當數量。但隨著時間推進到5月底，人們還看不出絲毫跡象，局內人只好解釋說，一切都還在醞釀之中。

    儲備中心目前仍是“零儲備”

    早在幾年前，北京市就成立了土地整理儲備中心。但在4號令之前，協議出讓仍然是合法的，即便是33號令，仍然為協議出讓留下了很大空間。直到4號令正式出臺，儲備中心的意義才開始凸現出來，4號令要求所有的土地交易都必須拿到土地整理儲備中心進行。但記者采訪的結果卻大大出乎預料。

    北京市土地整理儲備中心副主任尹岷告訴記者，目前，儲備中心的土地儲備量為零。這個事實著實令人吃驚不小。

    當然，此前已經成交了若干筆交易，比如著名的北京化工廠交易等，但總體而言，對于儲備中心來說，能夠提供給開發商進行交易的土地非常有限，這與4號令的初衷并不吻合。

    值得玩味的是，土地儲備中心的網站上，將各種近期的政策法規都直接上網，但惟獨舍棄了4號令，短短600多字的文件就這樣被有意識忽略掉了。

    據了解，北京市各個區縣都有自己的土地整理儲備中心，但在一般情況下還在市整理儲備中心進行交易。海淀區儲備中心胡賀承認，在海淀區交易中心，至今沒有成交一筆。因為對于有限的交易量來說，交易人更愿意選擇市儲備中心而不是區儲備中心。

    胡賀表示，所有手續都必須通過市整理儲備中心進行，區整理儲備中心沒有相應的權利。區中心沒有交易也就順理成章了。

    囤積量一個還是難以說清的數

    對于當前囤積土地的具體數量，記者試圖通過政府官員之口得到確切數據，但事實證明，記者的嘗試在方向上是錯誤的。

    “連我們自己都不知道！”尹岷告訴記者，“因為事情具體細化下來非常復雜。”

    他也坦率地告訴記者，這是一個相當敏感的話題，不能輕易觸及。

    據了解，北京市國土資源房管局正在對一些核心數據進行分析。

    因為此事過于敏感，國土資源房管局出讓處對外宣稱“一律不接受采訪”。

    3個月前，當4號令頒布的時候，掌握在“大地主”們手中的土地就已經達到了1億多平方米，這部分土地對于房管局來說是最為頭疼的，這屬于歷史遺留問題。

    眼前正好處于京城房地產界的多事之秋，從中央到地方，開始徹底清查土地，房管局的官員們精神高度緊張，土地公開交易暫時還可以緩一緩。

    業內人士推測，距離3個月前，這1億多平方米的土地可能已經縮減為8000萬平方米，但另一部分人并不認同。天鴻集團、城開集團等幾個大的土地囤積者仍然持有大片的待開發土地，因為3個月的時間對于土地立項來說還太過短暫。

    在這1億多平方米的囤積土地中，真正已經立項的只有很少一部分，其他大部分還都在尋找之中，留到明年就相對麻煩了。

    4號令作用各有一說

    4號令并沒有讓房地產界沿著政策制定者的方向演進，土地還遠遠沒有能夠集中到儲備中心供公開交易。

    “最好的干預就是不干預。”著名房地產律師秦兵指出，在他的潛臺詞中，4號令本身就是過度干預的明證。他認為，4號令的本質就在于政府是為了將土地資源壟斷到自己手中。而在此之前，開發商們之間的交易顯然繞開了政府這道關。

    “原先的土地協議出讓雖然還存在種種弊端，但這種強硬政策，顯然違背了土地交易的規律。”4號令之所以收效甚微，很大程度上是因為沒有制訂有效的輔助細則。

    在秦兵眼中，協議出讓使政府的功能淡化了，為了進一步強化政府的監管職能，4號令才應運而生。秦兵最后指出，4號令違背了《土地管理法》，因為其中并未禁止協議出讓。

    北京大學客座教授司馬南則有另外一番看法，4號令對于大開發商來說，不但沒有任何限制和損失。相反，提供了一個新的發展機遇，因為，它更有利于整和房地產市場資源，當前的3000多家地產商好比是狼，幾十個大開發商好比是虎，4號令出臺逐出了一部分狼，而為幾十只虎提供了更大的活動空間。

    消除囤積征收土地占用稅

    4號令的初衷是為了解決土地囤積的問題，但只有將土地統一固定到一個部門進行交易才能解決問題嗎？秦兵對此提出了質疑，他指出，提高“大地主”們對土地的持有成本，征收一定數額的土地占用稅，在市場的調節下，大地主們自然會放棄手中的土地。

    有人甚至為土地占用稅進行了具體的規劃：土地占用稅的比例逐年提高，第一年可以不征收，第二年征收10元／平方米，第三年征收500元／平方米。

    稅收是政府調節市場的最主要也是最有效的手段。與其增設機構、硬性轉移交易場所，不如通過增加稅收的方式調節。

    土地占用稅并不是一個新概念，有些學者早在若干年前就已經提出，但一直沒有得到采納。

    土地出讓金與土地占用稅有相似之處。但是因為執行力度（立項土地兩年內不開發，將被沒收）過分溫柔，給開發商留下了可乘之機。“早已經出去的這1億多平方米土地，交不交土地出讓金？按照什么標準交？在什么前提下交？誰來監督補交的過程？”司馬南的擔憂不會只是個別人的擔憂。