據財經雜志報道，新一輪稅制改革中將適時推出物業稅。稅務總局有關官員指出，他們今年的重點工作之一，就是對現行的房地產稅費體系進行清理，為開征物業稅作準備；而羊城晚報報道，廣東可能先行一步，年內將推出這一稅種。在物業稅改革中，住宅物業稅無疑是老百姓關注的焦點。
如何開征住宅物業稅？我認為有一個問題務必厘清，就是開征住宅物業稅要不要確定一個免征額？討論這一問題首先就有一個前提，對經營性物業和住宅性物業要不要進行稅目分類，區別對待？我國現行城市房地產稅征收范圍是在城市、縣城、建制鎮和礦區的房地產，對其中個人所有非營業用的房產免稅。從媒體已披露的信息中，我們大致了解到將要推出的物業稅稅制設計的基本思路是：將現行的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅，以及土地出讓費等稅費合并，然后借鑒國外房地產保有稅的做法，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅； 將現行的按照原值扣除一定比例的征收方法，改為按照評估價值對房地產征稅，每隔一定的年限就評估一次。這一設想似乎并未提及區別對待住宅和非住宅物業的問題，也沒有明確住宅物業稅要不要確定一個免征額的兩個問題。
稅收應著眼于稅源的穩定性和可靠性，必須顧及納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱性。以納稅能力衡量，經營性物業與純消費性的住宅物業性質是不同的，前者有收入來源，后者是純支出，理當進行合理的稅目分類，實行不同的稅制。另外住宅物業稅是從無到有的稅種，也不能一下子過渡到經營性物業的稅收水平。
在進行這樣的稅目分類前提下，我認為住宅物業稅制要確定一個合理的免征額。比如說，人均二十平米，三口之家住套六十米的房子就不必納稅，只對超額部分征稅。理由如下：一，盡管隨著城市發展和周邊開發，附著在不可再生的土地資源上的所有住宅理論上都會升值，但自住的房子并不能變現這種增值；而一般而言住大宅的人稅負能力較強，且部分人還可以出租多余住房盈利，所以基本的住宅消費免稅，只對超額部分征稅是符合“納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱性”原理的；二，從稅收的調節功能來看，有一個限制什么，鼓勵什么的問題，“居者有其屋”是不應該限制的，要限制的是對寶貴的土地資源和社會財富的過度占用，只對超額持有的住宅征稅，增加其持有住宅的成本，能取到一定的合理調節房產資源配置的效果。三，加大超額持有住宅的成本，還能限制囤積住房，炒房牟利的行為，有利于防止房產市場泡沫的形成。
對于住宅物業稅的操作，也有其它的思路。其一，將個人非自住、用于出租的房產納入經營性物業的范圍，實行更高的稅率，這一作法會加大征稅成本，很多隱性的出租行為不易發現，且無法調節過多持有住房的行為，無法讓富人多交稅。其二，采取一家人擁有第一套房屋免稅、第二套房屋交稅的方式征收住宅物業稅（中山大學稅收與理財研究中心主任楊衛華教授持此觀點，見羊城晚報1月29日），這樣操作起來也有問題，比如說，一戶有一套大房，一套小房，按哪一套征稅？其三，對所有征稅對象統一定一個減成免征的比重，如香港物業稅是向擁有坐落在香港任何地區的土地或建筑物或土地連同建筑物的擁有人征收的稅，稅額是按實際所收租金減去20％作為維修、保養費，再按標準稅率15％計算。這樣做實際上還是對低水平的住宅消費者征稅了，其調節資源配置的功能也不強。因此，我認為還是對屬于基本住宅消費的面積免征較好。
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