稅制改革漸行漸近 開征物業稅房價有望大幅下降

　　2003年末，有關“開征物業稅”的說法，漸漸從學界建言及政府的內部設計走向明朗化。

　　物業稅是財產稅的一種。早在10年前，便有學者向國土管理部門提議開設物業稅，但一直未能列入議事日程。2003年10月，開征物業稅的內容終于被寫進了中共十六屆三中全會的公報，其措詞表述為“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。此后，財政部部長金人慶和稅務總局局長謝旭人，也都分別在公開場合闡明了下一步稅制改革的基本思路，其中就包括開征物業稅的內容。

　　財政部稅政司一位負責人透露，物業稅改革的基本框架，是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。

　　這位負責人說，到目前為止，物業稅的稅負水平尚未確定，但有一個基本原則，即科學測算現行的房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，令物業稅的總體規模與之基本相當。

　　開征物業稅并非簡單的稅種轉換。我國現行的土地使用制度為“批租制”，即在土地所有權屬于國家的前提下，規定用地者可以向政府購買一定期限內的土地使用權，此謂“批租”。根據土地的不同用途，批租的期限從40年至70年不等，而其大部分稅費，用地者須一次性支付。

　　依照這一制度，房地產所有者在購入房地產時，其房價中已經包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產稅費。而物業稅的開征，實際上要完全改變原有的體制，將以往在房價當中一次性交納的稅費改成按年收取。

　　土地批租制給各級地方政府帶來了一塊豐厚的財源，不過，這種做法實際上是將后50至70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設，其必然的后果是對土地的濫用。

　　和批租制下房地產業繁復的稅費相比，物業稅屬于財產稅類，其征稅的環節集中在財產的保有階段。根據國際慣例，需要有關部門定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅。

　　建設部學者趙燕菁表示，如果改用財產稅的形式分期支付地租和規費，現在的房價就可以大幅下降。據他估算，以現在的建設成本為100元，把地價和其他費用所占建設成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋建設成本立刻降到58元。

　　原國家體改委主任李劍閣是物業稅模式的積極推動者。他認為，目前的批租制度使得地價較高，房地產價格也隨之增高，因而居民置業的門檻比較高。而在物業稅的模式之下，房地產業的稅收征收環節后移，這樣可以令房價下降；業主購房之后，每年再交納相應的稅金。這樣可以降低居民的置業門檻，另外還可以為地方政府提供穩定的稅源，可以使得地方政府改變其短期行為，更加關心投資環境。

　　開征物業稅有利于避免批租制的弊端，但是，從批租制過渡到物業稅，顯然要經過一番十分復雜的演化過程。

　　很顯然，目前許多買房人已經在房價中一次性交納了多年的土地稅費，而物業稅一旦開征，對所有的房地產一律按新法收稅，則對已經購房者來說，一來將大大增加其負擔，二來也是重復征稅。

　　在不久前的一個公開論壇上，央行行長周小川在發言中考慮到了這些“有產者”的苦衷。他說：“土地已經批給人家了，而且說了以后只收一點使用費，他可能拿到的是幾十年的承諾�，F在忽然要變化，利益怎么去找尋呢？這就是一個復雜的問題�！�

　　看來，如何處理過渡時期的稅收政策，是開征物業稅面臨的最大難題。對此，財稅專家提出了幾種解決方案。其中之一是對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。新房稅額的調整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時不含有土地出讓金并入的因素。

　　鑒于征收物業稅的復雜性，財政部稅政司有關人士表示“短時間內很難完成”。接下來將是一個漫長而充滿懸念的過程。