房企成為稅收之痛 預征房產稅悄然啟動試點

　　10月11日，記者從北京市地稅局法制處獲悉，為了遏止房地產企業的漏稅行為，北京市地稅局近日已開始就房地產企業的所得稅問題進行改革試點。此次稅改試點如果成功，房地產企業的現行納稅規則將被徹底更新。

　　房企成為稅收之痛

　　9月10日，國家稅務總局和《中國稅務》雜志社公布了2004年度中國納稅500強企業排行榜。從行業分布情況來看，300名內都沒有一家房地產企業的名字出現。幾乎同時，國家稅務總局在對7省市的調查中發現，在各種涉稅問題中，房地產業的問題占了90%.兩條消息先后公布后，一下將房地產企業推到了偷漏稅款的典型位置上，社會各界反映強烈，認為房地產行業存在嚴重的財富與納稅不等問題。

　　但不少房地產業界人士表示，該行業在納稅問題上可能是存在一些問題，但并沒有納稅排行榜上所反映的那樣嚴重。有房產企業負責人對記者表示，房地產企業在納稅時都適用的是屬地征收原則，各個項目公司都是獨自的法人主體，各地的項目公司都向當地的稅務機構繳納稅款，每個項目公司都作為單獨的排名統計對象，在這種情況下，肯定比不上中石油、中石化等一些統一核算的企業。

　　稅改試點悄然啟動

　　針對房地產企業的納稅問題，國家稅務總局還特意發布了《關于加強房地產稅收分析工作的通知》，并圈定北京、天津、上海等40個城市，進行重點納稅評估。40個重點城市的情況報告將按季上報國家稅務總局。

　　國稅總局要求各地上報的文件當中要分別就不同稅種的有關情況進行分析。具體包括：新建商品房竣工面積、銷售面積、銷售金額、已征稅銷售面積和銷售金額及實際征收的營業稅；個人將購買不足兩年的住房對外銷售的面積及征收的營業稅；住房出租所得的個人所得稅的征收情況等等。

　　在國稅總局加強評估的同時，北京市地稅局近日已開始就房地產企業的所得稅問題進行改革試點。

　　10月11日，記者從北京市地稅局法制處獲悉，為了遏止房地產企業的漏稅行為，已經開始了企業所得稅預先“計提”的試驗。“計提”模式是指在每一年度開始時，按照相應比例，對房地產企業的企業所得稅進行“預征”，待樓盤銷售形成回款之后，再最終確定應征收的總額。

　　北京市地稅局的工作人員表示，目前試點工作已經展開，具體是由北京市各個區的稅務局開展相關工作，直接從該區的房地產企業中挑選幾家企業，按照“計提”模式預征。此次稅改試點如果成功，相關經驗將會被很快推廣。

　　房企反應較為強烈

　　近幾日，北京市地稅局就房地產企業的所得稅問題進行改革試點的消息，已經迅速在北京房地產圈中傳播開來。針對此次試點，不少開發商心存異議。

　　有開發商表示，“計提”模式是要在項目產生任何收益之前，就要先收稅款，在該階段開發商要繳納土地出讓金、啟動工程，資金壓力比較大，現在再加上稅款，對項目運作將會直接形成壓力。

　　另有開發商表示，“預征”必然會形成“多退少補”的局面，可相關資金沉積在稅務部門時的資金成本也是很大的，這種損失看似無形，其實很影響運作成本。

　　針對開發商的心存異議，有專業人士表示，新模式實際上就是動開發商的錢袋，動誰的錢袋，誰會高興呢？開發商情緒反彈固然在預料之中。但值得注意的是，在房地產開發過程中，從開發商啟動項目，到最終客戶入住，涉及的商品種類成千上萬，流程復雜，歷時較長，在結轉核算過程中確實會產生很多可乘之機。相比而言，“計提”模式確實可以起到堵漏的作用，但需要注意的是采取“預征”手段確實是抬高了開發商的資金成本，開發商會否將該成本轉移到房價中，轉嫁到購房者身上呢？建議相關部門在該問題上，在試點工作中加以重視。