第十一章　建設用地

　　知識點六、建設用地的喪失

　　建設用地的喪失有兩種情況：土地的滅失和建設用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火災等自然原因造成土地滅失的情況，建設用地自然喪失，但是這種情況非常罕見。建設用地的喪失主要是被政府收回。

　　（一）正常收回

　　（二）閑置土地的收回

　　閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。

　　1.閑置土地的認定。具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地：

　　（1）國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；

　　（2）已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的；

　　（3）法律、行政法規規定的其他情形。

　　2.閑置土地處置可選擇的方式；

　　（1）延長開發建設時間，但最長不得超過l年；

　　（2）改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發建設；

　　（3）安排臨時使用，待原項目開發建設條件具備后，重新批準開發，土地增值的，由政府收取增值地價；

　　（4）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者對現有建設用地進行開發建設；

　　（5）政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續開發建設，并對原土地使用者給予補償；

　　（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協議等文書，將土地使用權交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。

　　3.閑置土地的處置。以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。

　　土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。但是，因不可抗力或者政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。