第十一章　建設用地

　　知識點五、建設用地的轉讓及抵押

　　（一）建設用地的轉讓

　　依法取得的國有土地使用權可以依法轉

　　1.轉讓的條件。

　　（1）以出讓方式取得國有土地使用權的建設用地的轉讓條件。

　　①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

　　②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

　　（2）以劃撥方式取得國有土地使用權的建設用地的轉讓條件。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓國有土地使用權時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

　　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓國有土地使用權報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓國有土地所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　2.轉讓的其他規定。建設用地轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

　　建設用地轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

　　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓建設用地后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

　　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓建設用地后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　　（二）建設用地的抵押

　　建設用地的使用權可進行抵押，建筑物和其他土地附著物、正在建造的建筑物等也可以進行抵押，但土地的所有權不能抵押。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。

　　鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

　　建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。