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2013注冊資產評估師《資產評估》預習：土地使用權
第五章 房地產評估
知識點二、土地使用權
（一）土地所有權的歸屬
1.城市土地的所有權屬于國家，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于農民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。
2.國有土地所有權不能進入房地產市場流轉。但使用權可以轉讓，因此地價一般是土地使用權的價格。
（二）土地使用權出讓（土地使用權首次交易）
1.土地使用權出讓含義
指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
2.土地使用權出讓金相關規定
國有土地使用權可以采用協議、招標、拍賣、掛牌方式。
土地使用權出讓合同約定的使用期限屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，應該依法對該土地上的房屋及其他不動產給予拆遷補償，并退還相應的出讓金。
3.國務院確定的土地使用權出讓最高年限（掌握）
（1）居住用地 70 年；
（2）工業用地 50 年；
（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地 50 年；
（4）商業、旅游、娛樂用地 40 年；
（5）綜合或者其他用地 50 年。
4.土地使用權出讓到期續期的相關規定
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，非住宅建設用地使用者需要繼續使用土地的，應當最遲于屆滿前1年申請續期，除因公共利益需要提前收回土地的，應當予以批準，并重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照法律規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
非建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定。沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
（三）土地使用權二次交易
1.土地使用權轉讓
指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。通過土地使用權轉讓獲得土地使用權的年限為剩余年限（原來規定的出讓年限減去已經使用年限）。凡未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。
2.土地使用權出租
指土地使用都作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地時，土地使用權不得出租。
3.土地使用權抵押
其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。
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