注冊資產評估師考試《經濟法》復習：業主的建筑物區分所有權

來源: 正保會計網校編輯： 2012/08/08 09:39:41　字體：大小

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第四章物權法律制度

　　知識點八、業主的建筑物區分所有權

　　（一）業主的建筑物區分所有權的概念、特征

　　1.概念：指由專有部分所有權、共有權、共同管理權結合而成的一種“復合物權”。

　　2.特征：

權利的復合性	由三個因素復合而成
專有所有權的主導性	1.取得專有所有權即取得共有所有權和共同管理權； 2.專有所有權的大小決定區分所有權人共有所有權和共同管理權的大小； 3.只登記專有所有權，而共有所有權和共同管理權不需要單獨登記。
一體性	不可分離，在轉讓、抵押、繼承時，應將三者同時進行

　　（二）專有所有權

　　專有所有權是指區分所有權人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權利。

　　（1）業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

　　（2）住改商：業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　（三）共有所有權

　　1.定義：共有所有權是指業主對建筑物內房屋的專有部分以外的部分享有的共有權。——不得以放棄權利為由不履行義務。

　　2.共有的部分：

　　（1）建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。

　　（2）建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。

　　（3）建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

　　（4）建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

　　（5）建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。

　　（四）共同管理權

　　1.業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

　　2.業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　3.業主共同決定的事項：（制定和人事過半，財產三分之二）

1.制定和修改業主大會議事規則； 2.制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約； 3.選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； 4.選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；	經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。（1/2+1/2）
1.籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； 2.改建、重建建筑物及其附屬設施	經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意（2/3+2/3）