第五章 房地產評估

　　知識點十一、凈收益

　　（一）凈收益的含義

　　1.定義（接近于財務管理中現金凈流量的概念）

　　凈收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。

　　2.在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀收益的區別。

　　（1）實際凈收益

　　①指在現狀下被估房地產實際取得的凈收益

　　例如：

　　ⅰ、當前收益權利人在法律上、行政上享有某種特權或受到特殊的限制，致使房地產的收益偏高或偏低，而這些權利或限制又不能隨同轉讓；

　　ⅱ、當前房地產并未處于最佳利用狀態，收益偏低；

　　ⅲ、收益權利人經營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值；

　　ⅳ、土地處于待開發狀態，無當前收益，還必須支付有關稅費，凈收益為負值

　　②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估

　　（2）客觀凈收益

　　①含義

　　房地產在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。這個收益稱為客觀純收益。

　　由于評估的結果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素

　　②只有客觀凈收益才能作為評估的依據。

　　3.凈收益的計算公式

　　凈收益=客觀總收益-客觀總費用

　　（二）客觀總收益（接近于會計中收入的概念）

　　1.含義

　　總收益是指以收益為目的的房地產和與之有關的各種設施、勞動力及經營管理者要素結合產生的利益。也就是指被估房地產在一年內所得到的所有收益。

　　2.確定客觀總收益時候要注意以下問題

　　（1）求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎，而不能以實際收益計算。

　　（2）在計算以客觀收益為基礎的總收益時，房地產所產生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態下的結果。最佳利用狀態是指該房地產處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現實經濟中，應為正常使用下的正常收益。

　　（3）有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。

　　3.現有合同的收益現值

　　基準日后前三年按照合同租金計算，因為違約產生的收益不足以支付違約金，需要繼續執行合同規定。

　　收益現值＝（110+10+10）*1 000/（1+10%）+140*1 000/（1+10%）^2+150*1 000/（1+10%）^3=346 581.52（元）

　　4.合同結束之后的收益為客觀收益，其收益現值為

　　客觀收益年限＝40-2-5＝33年

　　基準日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）^3*1 000=154 545.15（元）

　　收益現值=154 545.15*[[1-1/（1+10%）^33]/10%]/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）

　　5.最佳轉讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）

　　6.在確定收益值時，可以按照以下思路進行

　　（1）需以類似房地產的收益作比較；

　　（2）需對市場走勢作準確的預測；

　　（3）必須考慮收益的風險性和可實現性。

　　（三）客觀總費用（接近于財務管理中付現費用的概念）

　　1.定義

　　總費用是指取得該收益所必需的各項（付現）支出，如維修費、管理費等。也就是為創造總收益所必須投入的正常支出。

　　2.總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。

　　3.房地產的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。