第五章 房地產(chǎn)評估

　　知識點十二、資本化率

　　資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關(guān)鍵的因素。

　　（一）資本化率的實質(zhì)

　　1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率。

　　提示：這里實質(zhì)上和教材第二章的內(nèi)容一致， 請大家對比學(xué)習(xí)。

　　2.資本化率的大小與投資風(fēng)險的大小成正相關(guān)的關(guān)系。

　　3.投資風(fēng)險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。

　　（二）求取資本化率的方法

　　1.凈收益與售價比率法（這個方法本質(zhì)上和135的例題方法接近）

　　（1）收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價格等資料。

　　（2）計算各個交易實例的凈收益與售價比率法（這實質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率。

　　（3）對所以實例的資本化率進行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評估房地產(chǎn)的資本化率。

　　注意：

　　（1）在這里，凈收益/交易價格=投資收益率=折現(xiàn)率，事實上隱含著一個假設(shè)，即該收益是無限年限的，同時交易價格也是房地產(chǎn)無限使用年限的交易價格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P

　　（2）但是在教材135頁那個例題是基于機器設(shè)備的使用年限最大為n，所以P= A×（P/A，i，n）=A/r A，從而有rA=A/P，在使用內(nèi)插法才能夠計算獲得折現(xiàn)率r.

　　2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法

　　資本化率=安全利率（銀行中長期利率）+ 風(fēng)險調(diào)整值

　　3.各種投資收益率排序插入法

　　（三）資本化率的種類

　　1.綜合資本化率

　　（1）定義

　　將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率

　　（2）適用對象及凈收益的范圍內(nèi)涵

　　評估的是房地產(chǎn)整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

　　2.建筑物資本化率

　　（1）適用對象

　　建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值

　　（2）凈收益的范圍內(nèi)涵

　　采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。

　　3.土地資本化率

　　（1）適用對象

　　土地資本化率用于求取土地自身的價值

　　（2）凈收益的范圍內(nèi)涵

　　采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。

　　4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系

　　房地合一的凈收益＝土地凈收益＋建筑物凈收益

　　房地合一的凈收益

　　＝房地合一的價值（L＋B）×房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）

　　土地凈收益＝土地價值（L）×土地的年收益率（r1）

　　建筑物凈收益＝建筑物價值（B）×建筑物的年收益率（r2）

　　（L＋B）×r＝ L×r1＋B×r2

　　很容易得到：

　　式中：

　　r——綜合資本化率；

　　r1——土地資本化率；

　　r2——建筑物資本化率；

　　L——土地價值；

　　B——建筑物價值

　　明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，和我們在第二章講收益法的基本原理時講授的折現(xiàn)率實質(zhì)上是一樣的。