第四章 物權法律制度

　　知識點四、不動產物權登記

　　（一）不動產物權登記的種類

　　1.登記生效

　　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

　　【注意】房屋買賣、建設用地使用權和不動產的抵押必須登記，登記生效。

　　2.不以登記為生效要件，但事后處分時仍要登記（非因法律行為的物權變動）

　　（1）因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發生效力。

　　（2）因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

　　（3）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

　　3.物權變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件

　　（1）土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

　　（2）地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

　　（3）已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權不以登記為生效要件。

　　4.依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　（二）效力

　　1.不動產登記的效力

　　（1）自記載于不動產登記簿之日起，發生物權設定和變動的效力。

　　（2）權利推定效力

　　登記記載的權利人應當推定為法律上的權利人。登記可能發生錯誤，但在錯誤沒有更正之前，只能依據登記作出誰是權利人的推定。——除非提供證據證明不是

　　（3）善意保護的效力——公信力

　　所謂公信力，是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人，即便以后事實證明登記記載的物權不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果（即正常生效）。

　　2.不動產登記簿和不動產權屬證書

　　（1）不動產登記簿由登記機構管理；

　　（2）不動產權屬證書是指登記機構頒發給權利人作為其享有權利的證據的證書；

　　（3）不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

　　（三）基本要求

　　1.不動產登記的管轄：不動產所在地的登記機構辦理。

　　2.統一登記：國家對不動產實行統一登記制度。

　　3.不動產登記的收費：不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。

　　（四）不動產登記的一般程序

　　登記機構不得有下列行為：

　　（1）要求對不動產進行評估；

　　（2）以年檢等名義進行重復登記；

　　（3）超出登記職責范圍的其他行為。

　　（五）特殊的登記制度

　　1.更正登記和異議登記。

　　（1）更正登記——真正改錯

　　權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

　　（2）異議登記——他人想改

　　①異議登記是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護。

　　②不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

　　③申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。

　　④異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　2.預告登記——防一房多賣

　　（1）前提：買賣房屋或者其他不動產物權

　　（2）預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

　　（3）預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　（五）登記錯誤的責任

　　當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。