一、所有權概述

　　（一）所有權的概念和特征

　　1.所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。所有權的特征：

　　（1）所有權具有自權性；

　　（2）所有權具有完全性；

　　（3）所有權具有歸一性或整體性；

　　（4）所有權具有恒久性或永久性；

　　（5）所有權具有彈力性。

　　2.所有權包括四項權能：占有權能、使用權能、收益權能和處分權能。處分權能被認為是擁有所有權的根本標志。

　　（二）《物權法》中規定的所有權的類型

　　1.國家所有權。

　　2.集體所有權。

　　3.私人所有權。

　　提示：

　　（1）國家所有權的主體是國家，具有明確性、唯一性和統一性；

　　（2）除法律另有規定外，由國務院代表國家行使所有權。

　　（3）國家所有權的標的具有廣泛性，包括土地、礦藏、水流、海域、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，野生動植物資源，無線電頻譜資源，文物，國防資產，鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施等。其中，有些財產是專屬于國家所有的：如礦藏、水流、海域、城市的土地、國防資產，無線電頻譜資源等。

　　二、所有權的取得和消滅

　　（一）所有權的取得

　　1.所有權的取得方式，依是否以他人所有權為前提劃分為兩類：

　　（1）原始取得。是指非依他人既存的權利而是基于法律規定直接取得所有權。包括先占、生產、收益孳息、添附、無主物和罰沒物的法定歸屬、動產的善意取得、沒收等方式；

　　（2）繼受取得。是指基于他人既存的權利而取得所有權。其方式主要是法律行為。

　　2.不動產所有權的取得

　　（1）依法律行為而取得。雙方法律行為，如基于買賣合同、贈與合同、互易合同而為的變更“登記”；單方法律行為，如受遺贈。

　　（2）依法律行為以外的事實而取得。繼承，包括遺矚繼承和法定繼承；建造，如房屋的建造、圍海造田、樹木的栽種；法院判決、強制執行以及公用征收、沒收等行政行為。

　　3.動產所有權的取得

　　（1）收取孳息，除法律另有規定或當事人另有約定外，孳息所有權由原物所有人取得；但所有權與用益物權分離的應由用益物權人取得。

　　（2）所有人不明的埋藏物、隱藏物的歸屬，《物權法》規定，自發布招領公告之日起6個月內無人認領的，歸國家所有。無人認領的遺失物、漂流物、失散的飼養動物的歸屬，《物權法》規定，自發布招領公告之日起6個月內無人認領的，歸國家所有。

　　（3）無人繼承遺產的歸屬，我國《繼承法》規定，無人繼承又無人受遺贈的財產歸國家所有。死者生前是集體所有制組織成員的，則歸集體組織所有。

　　（4）先占指以所有的意思，占有無主動產而取得其所有權的法律事實。

　　（5）添附指不同所有人的物因結合或因加工形成不可分割的物或具有新質的物，從而引起所有權變動的法律事實。添附包括附合、混合、加工三種形式。

　　提示1：混合是指不同所有人的動產因相互混雜或交融，難以識別或識別于經濟不不合理，從而發生所有權變動的法律事實，混合而成的新物，由原物價值較大的一方取得所有要權。若原物價值相當，則發生共有。

　　提示2：加工，是指對他人之物加以制作或改造，使之成為具有更高價值之物，因而發生所有權變動的法律事實。加工物所有權的歸屬，依加工所生成的新價值是否大于原物價值而定：大于者，由加工人取得；否則，由原物所有人取得。

　　（6）善意取得。善意取得的適用條件為：一是受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；二是以合理的價格轉讓；三是轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

　　提示：我國《物權法》排除遺失物的善意取得。

　　（二）所有權的消滅

　　所有權的消滅，是指所有權與特定主體相分離的事實。包括絕對消滅和相對消滅兩種情況。

　　三、共有

　　共有分為按份共有和共同共有。對所有權以外的其他物權的共有，構成準共有。

　　1.按份共有

　　按份共有，是共有人按各自確定的份額享有所有權的共有形態。

　　（1）對內效力：①共有人內部依份額享有共有權；②各共有人對共有物有分割請求權；③共有人享有優先購買權；（按份共有人在同等條件的前提下，享有優先購買權）；④共有人可在其份額上設定擔保物權；⑤共有人享有物上請求權，即當共有物受到妨害時，各共有人可單獨或共同行使物上請求權；

　　（2）對外效力：共有人對外享有連帶債權、承擔連帶債務。

　　2.共同共有

　　共同共有，是指數人對同一物平等和不分份額地共同享有所有權的共有形態。如：家庭共有、夫妻共有。

　　（1）對內的效力：①對共有物的處分行為，只有在全體共有人意思一致的情況下，才發生對外效力；②在共同共有關系存續期間，共同共有人原則上無分割請求權，也無優先購買權；③共同共有關系終止時，對共有物的分割與按份共有相同。

　　（2）對外的效力：共有人對外享有連帶債權、承擔連帶債務。

　　3.共有物的分割

　　共有物在分割時，應依其性質，采取相應的分割方式：（1）實物分割；（2）變價分割；（2）作價分割。

　　四、建筑物區分所有權

　　1.我國《物權法》稱之為“業主的建筑物區分所有權”。建筑物區分所有權，是指由區分所有建筑物的專有部分所有權、共有部分的共有權以及對建筑物進行共同管理的成員權三者構成的特別所有權。

　　建筑物區分所有權的法律特征：

　　（1）復合性；

　　（2）專有部分所有權的主導性；

　　（3）一體性；

　　（4）主體身份的多重性；

　　（5）建筑物區分所有權的客體是兼有獨立用途部分和必要共同設施的建筑物。

　　2.建筑物區分所有權的內容

　　（1）專有部分所有權，系空間所有權，是區分所有人對專有部分的自由占有、使用、收益及處分的權利。

　　（2）共有部分共有權，是建筑物區分所有人依照法律或管理規約的規定，對區分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用及收益的權利。

　　提示：根據我國司法解釋的規定，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明燈附屬設施、設備、避難層或者設備間等機構部分屬于共有部分。

　　（3）成員權，指建筑物區分所有人（業主）基于一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的、作為建筑物管理團體之一成員所享有的權利。《物權法》第76條規定，下列事項由業主共同決定：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　提示：根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第3條的規定，業主有權請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料：（1）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（2）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（3）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（4）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（5）其他應當向業主公開的情況和資料。

　　五、相鄰權

　　相鄰權，是指相毗鄰的不動產的所有人或使用人為行使其所有權或使用權的必要，而對他方不動產所有權或使用權依法予以限制的權利。

　　1.土地的相鄰權：鄰地通行權、鄰地管線安設權、鄰地使用權、鄰地環境保護權、鄰地安全保護權。

　　2.水流的相鄰權：相鄰水流使用權、相鄰水流排放權。

　　3.建筑物的相鄰權：相鄰通風、采光權；相鄰通行權；相鄰環境保護權。