（1）常見客觀題選材

　　① 投資性房地產的界定；
　　② 投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的會計處理原則；
　　③ 投資性房地產成本計量模式轉為公允價值計量模式的會計處理原則及關鍵核算指標的計算；
　　④ 公允價值計價的投資性房地產轉化為自用房地產或存貨時的會計處理原則，以及自用房地產或存貨轉換為以公允價值計價的投資性房地產時的會計處理原則；
　　⑤ 投資性房地產在處置時的損益額的計算。

　　（2）典型案例解析

　　典型案例1－1【單項選擇題】乙公司于20×7年8月自行建造的辦公大樓達到了預定可使用狀態并投入使用，建設期間耗費工程物資1 638萬元，并領用了本企業生產的庫存商品一批，成本160萬元，計稅價格200萬元，增值稅稅率為17%，另支付在建工程人員薪酬362萬元。該辦公樓預計使用壽命為20年，預計凈殘值為94萬元，采用直線法計提折舊。20×9年1月1日乙公司將該辦公大樓租賃給丙公司，租賃期為10年，年租金為240萬元，租金于每年年末結清，乙公司對投資性房地產采用公允價值模式計量。與該辦公大樓同類的房地產在20×9年年初的公允價值為2 200萬元，20×9年年末的公允價值分別為2 400萬元。2×10年1月，乙公司以2 500萬元的價格將該項辦公大樓轉讓給丙公司，假定不考慮相關稅費。則辦公大樓由自用轉為出租時形成的增值應列入（　）。
　　A.貸記“資本公積”145萬元
　　B.貸記“公允價值變動損益”126萬元
　　C.貸記“公允價值變動損益”146萬元
　　D.貸記“資本公積”146萬元
　　『正確答案』D
　　『答案解析』
　　① 辦公大樓的入賬成本＝1 638＋160＋200×17%＋362＝2 194（萬元）；
　　② 20×7年辦公樓提取的折舊額度＝（2 194－94）÷20×4/12＝35（萬元）；
　　③ 20×8年辦公樓提取的折舊＝（2 194－94）÷20＝105（萬元）；
　　④ 20×9年因出租轉為以公允價值模式計量的投資性房地產時產生的暫時增值額＝2 200－（2 194－35－105）＝146（萬元）。

　　【解析】M公司2×10年初成本模式轉為公允模式時
　　借：投資性房地產――成本　　　　1 000
　　　　投資性房地產累計折舊　　　　　132（＝20×6＋12）
　　　　投資性房地產減值準備　　　　　364
　　　　貸：投資性房地產　　　　　　　　　　 1 034
　　　　　　遞延所得稅資產　　　　　　　　　　　89（＝356×25%）
　　　　　　遞延所得稅負債　　　　　　　　　　26.5｛＝［1000－（1034－20×7）］×25%｝
　　　　　　盈余公積　　　　　　　　　　　　 34.65
　　　　　　利潤分配――未分配利潤　　　　　311.85
　　（4）2×12年M公司處置此房產時形成的其他業務利潤為（　）萬元。
　　A.215
　　B.220
　　C.235
　　D.312
　　『正確答案』C
　　『答案解析』
　　2×12年M公司處置此房產時的分錄如下：
　　借：銀行存款　　　　　　　　　1 300
　　　　貸：其他業務收入　　　　　　　　　　1 300
　　借：其他業務成本　　　　　　　1 015
　　　　貸：投資性房地產――成本　　　　　　1 000
　　　　　　　　　　　　――公允價值變動　　　 15
　　借：營業稅金及附加　　　　　　　 65（＝1 300×5%）
　　　　貸：應交稅費――應交營業稅　　　　　　 65
　　借：公允價值變動損益　　　　 　　15
　　　　貸：其他業務成本　　　　　　　　　　　 15
　　由此認定其他業務利潤＝1 300－1 015－65＋15＝235（萬元）。
　　
　　典型案例5【多項選擇題】甲公司從事土地開發與建設業務，與土地使用權及地上建筑物相關的交易或事項如下：
　　（1）20×5年1月10日，甲公司取得股東作為出資投入的一宗土地使用權及地上建筑物，取得時，土地使用權的公允價值為5 600萬元，地上建筑物的公允價值為3 000萬元，上述土地使用及地上建筑物供管理部門辦公使用，預計使用50年。
　　（2）20×7年1月20日，以出讓方式取得一宗土地使用權，實際成本為900萬元，預計使用50年。20×7年2月2日，甲公司在上述地塊上開始建造商業設施，建成后作為自營住宿、餐館的場地。20×8年9月20日，商業設施達到預定可使用狀態，共發生建造成本6 000萬元。該商業設施預計使用20年。
　　因建造的商業設施部分具有公益性質。甲公司于20×8年5月10日收到國家撥付的補助資金30萬元。
　　（3）20×7年7月1日，甲公司以出讓方式取得一宗土地使用權，實際成本為1 400萬元，預計使用70年。20×8年5月15日，甲公司在該地塊上開始建設一住宅小區，建成后對外出售。至20×8年12月31日，住宅小區尚未完工，共發生開發成本12 000萬元（不包括土地使用權成本）。
　　（4）20×8年2月5日，以轉讓方式取得一宗土地使用權，實際成本1 200萬元，預計使用50年，取得當月，甲公司在該地塊上開工建造辦公樓。至20×8年12月31日，辦公樓尚未達到可使用狀態，實際發生工程成本3 000萬元。
　　20×8年12月31日，甲公司董事會決定辦公樓建成后對外出租，該日，上述土地使用權的公允價值為1 300萬元，在建辦公樓的公允價值為3 200萬元。
　　甲公司對作為無形資產的土地使用權采用直線法攤銷，對作為固定資產的地上建筑物采用年限平均法計提折舊，土地使用權及地上建筑物的預計凈殘值均為零，對投資性房地產采用成本模式進行后續計量。
　　要求：根據上述資料，不考慮其他因素，回答下列問題：
　　（1）下列各項關于甲公司土地使用權會計處表述中，正確的有（　）。
　　A.股東作為出資投入的土地使用權取得時按照公允價值確認為無形資產
　　B.商業設施所在地塊的土地使用權取得時按照實際成本確認為無形資產
　　C.住宅小區所在地塊的土地使用權取得時按照實際成本確認為無形資產
　　D.在建辦公樓所在地塊的土地使用權取得時按照實際成本確認為無形資產
　　E.在建辦公樓所在地塊的土地使用權在董事會決定對外出租時按照賬面價值轉為投資性房地產
　　『正確答案』ABD
　　『答案解析』
　　選項C，應計入開發成本；選項E，因辦公樓尚未達到預定可使用狀態，故不能在決定出租時轉為投資性房地產。
　　
　　（2）下列各項關于甲公司地上建筑物會計處理的表述中，正確的有（　）。
　　A.股東作為出資投入的地上建筑物確認為固定資產
　　B.股東作為出資投入的地上建筑物20×8年計提折舊60萬元
　　C.住宅小區20×8年12月31日作為存貨列示，并按照12 000萬元計量
　　D.商業設施20×8年12月31日作為固定資產列示，并按照5 925萬元計量
　　E.在建辦公樓20×8年12月31日作為投資性房地產列示，并按照3 000萬元計量
　　『正確答案』ABD
　　『答案解析』
　　選項C，存貨的計量金額還應包括土地使用權的價值；選項E，因辦公樓尚未達到預定可使用狀態，尚未轉入投資性房地產，故期末不存在投資性房地產的列示問題。
　　
　　（3）下列各項關于甲公司上述交易或事項會計處理的表述中，正確的有（　）。
　　A.政府補助收到時確認為遞延收益
　　B.收到的政府補助于20×8年9月20日開始攤銷并計入損益
　　C.在建辦公樓所在地塊的土地使用權20×8年12月31日按照1 200萬元計量
　　D.住宅小區所在地塊的土地使用權地建設期間的攤銷金額不計入住宅小區開發成本
　　E.商業設施所在地塊的土地使用權在建設期間攤銷金額計入商業設施的建造成本
　　『正確答案』AB
　　『答案解析』
　　選項C，在20×8年末董事會做出決議之前，應該作為無形資產攤銷，因此20×8年末土地使用權不應按照1 200萬元計量；選項D，土地使用權的價值應計入開發成本；選項E，商業設施所在地塊土地使用權的攤銷額不計入商業設施的建造成本。