第二節 征稅范圍

　　一、一般規定

　　契稅的征稅對象為發生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。包括：國有土地使用權出讓;土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換;房屋買賣。具體征稅范圍：

　　1.國有土地使用權出讓；

　　2.土地使用權轉讓；

　　3.房屋買賣；

　　二、視同買賣房屋情況

　　1、以房產抵債或實物交換房屋；

　　2、以房產做投資或做股權轉讓；但以自有房產作股投入本人經營企業，免納契稅。

　　3、房屋拆料或翻建新房

　　三、房屋贈與：受贈方要按規定繳納契稅，包括以獲獎方式承受房屋權屬。

　　【例題】（2008）：下列各項業務中，應征收契稅的是（ ）。

　　A.企業承受山土地使用權用于林業生產

　　B.企業分立中，派生方承受原企業房屋權屬

　　C.承包者獲得農村集體土地承包經營權

　　D.運動員因成績突出獲得國家獎勵的住房

　　【答案】D

　　四、房屋交換

　　（1）房屋使用權交換。經房屋所有人同意，使用者可以通過變更租賃合同，辦理過戶手續，交換房屋使用權。交換房屋的價值相等的不征收契稅。

　　（2）房屋所有權交換。房屋產權相互交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

　　五、企業改革中的征稅問題（變化較大，2010年新增）

　　1.公司制改造

　　（1）對非公司制企業按公司法規定整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份公司，或有限責任公司整體改建為股份公司的，對改建的公司承受原企業土地、房屋權屬的，不征契稅;整體改建是指不改變原企業投資主體，并繼承原企業權利、義務的行為。

　　（2）非公司制國有獨資企業或獨資有限責任公司（國有控股公司），以其部分資產與他人組建新公司，所占股份超過50%（85%）的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）（國有控股公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　2、企業股權轉讓

　　在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征契稅。以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制企業劃撥用地的，對承受方征收契稅。

　　3.企業合并

　　企業合并中，原投資主體存續的，對合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，不征契稅。

　　4.企業分立

　　企業分立中，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬的，不征契稅。

　　5.企業出售

　　買受人妥善安置原企業職工：（1）與原企業30%以上職工簽訂不少于3年的用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬減半征收契稅；（2）與原企業全部職工簽訂不少于3年的用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬免征契稅；

　　6.企業注銷、破產

　　企業注銷、破產后，對債權人（包括注銷、破產企業職工）承受注銷、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅;對非債權人承受破產企業土地、房屋歸屬的，其中：（1）與原企業30%以上職工簽訂不少于3年的用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬減半征收契稅；（2）與原企業全部職工簽訂不少于3年的用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬免征契稅；

　　【例題】（2006）：按照規定，以下應當征收契稅的是（ ）。

　　A、企業分立，新設企業承受原企業部分土地房屋權屬

　　B、企業破產，債權人承受破產企業土地及房屋權屬抵債

　　C、以自有房產作價投資入股本人經營企業

　　D、某民營企業吸收合并某國有企業時發生的土地房屋權屬的轉移

　　【答案】D

　　六、房屋附屬設施有關契稅政策

　　1.對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規的規定征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。

　　2.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅。

　　3.承受的房屋附屬設施權屬單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅;與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　4.對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。

　　5.對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地 使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。

　　6.土地使用者將土地使用權及所附建筑物、構筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物）轉讓給他人的，應按照轉讓的總價款計征契稅。

　　7.土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依 照稅法規定繳納契稅。

　　考點是征稅范圍的規定，要關注企業改革的契稅征收規定，一般以選擇題形式出現或融入計算題中。