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2012注冊會計師《經濟法》知識點預習：不動產物權的登記規則
注冊會計師考試《經濟法》科目
第八章 物權法律制度
知識點十一、不動產物權的登記規則
（1）登記地點。
不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。
（2）登記簿與權屬證書。
不動產物權變動自記載于不動產登記簿時發生效力。在辦理完登記簿上的登記手續以后，登記機關發給不動產權屬證書，不動產權屬證書與不動產登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
（3）更正登記與異議登記。
①更正登記是為了徹底消除登記權利與真正權利不一致的狀態，避免真正權利人因為不動產登記簿上不真實的記載遭受損害。根據《物權法》規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
②異議登記是利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意后的補救措施。異議登記使得登記簿上記載的權利失去權利推定效力，第三人不得主張基于登記產生的公信力。為了避免登記效力因異議登記而長期處于不穩定狀態，法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內起訴，不起訴的，異議登記失效。如果異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
（4）預告登記。
當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。
（5）不動產買賣合同與登記。
在不動產買賣中，買賣合同的效力與辦理登記沒有必然聯系。《物權法》規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
（6）登記機構禁止作為的行為。
登記機構不得有下列行為：①要求對不動產進行評估；②以年檢等名義進行重復登記；③超出登記職責范圍的其他行為。
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