一、用益物權的基本理論

　　1.用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。

　　2.用益物權包括：

　　（1）土地承包經營權；

　　（2）建設用地使用權；

　　（3）宅基地使用權；

　　（4）地役權；

　　（5）準物權，具體包括海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利等。

　　3.用益物權的特征：

　　（1）用益物權以對標的物的使用、收益為主要內容，即注重物的使用價值，并以對物的占有為前提；

　　（2）用益物權除地役權外，均為主物權，擔保物權為從物權；

　　（3）用益物權雖然可以在動產上設立，但是從用益物權的具體類型來看，用益物權主要以不動產為客體，這主要是便于通過登記公示。

　　（4）用益物權人可以直接支配標的物，不需要他人行為的介入。

　　二、主要用益物權介紹

　　（一）土地承包經營權

　　1.土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

　　2.土地承包經營權的期限：耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至70年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。

　　3.土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。

　　4.土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　（二）建設用地使用權

　　1.建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

　　2.設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

　　3.工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

　　4.設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。

　　5.建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

　　6.住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　（三）地役權

　　1.概述

　　地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。前款所稱他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

　　地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。

　　2.地役權與其他用益物權之間的關系

　　地役權與其他用益物權之間的平衡采取下列方式：

　　（1）土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權；

　　（2）土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權；

　　（3）土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外；地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

　　3.地役權效力

　　（1）地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。

　　（2）地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

　　（3）地役權人有下列情形之一的，地役權消滅：

　　① 違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；

　　② 有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

　　4.地役權與相鄰關系的區別

　　（1）兩者在性質上不同。地役權是一種物權；相鄰權不是一項獨立的民事權利。

　　（2）兩者的設立方式不同。約定和法定。

　　（3）兩者提供便利的內容不同。高標準和最低標準。

　　（4）地役權不強調相鄰，相鄰關系強調相鄰。

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