2010年注冊會計師《經濟法》科目
第八章 物權法律制度

　　1.本章近四年試題考點歸納表

　　2.歷年分值

	單項		多項		判斷		綜合		合計
	題	分	題	分	題	分	題	分	題	分
2008	1	1	2	2	1	1	1	15	5	19
2009（舊）	1	1	5	10	1	1	－	－	7	12
2009（新）	3	3	2	3	－	－	0.2	2	5.2	8

　　3.本章學習方法

　　本章是2008年教材根據《物權法》新增加的，其中有些規定法理性較強，法律專業術語較多，理解上有一定的難度。本章2008年考試分值達到19分之多，2010年應當繼續高度重視。

　　4.本章大綱要求

　　考情分析：

　　本章主要內容有：物和物權的概念和分類、占有制度、物權的變動；所有權制度（建筑物區分所有權）、用益物權制度（地役權）、抵押權、質押、留置；本章在注會考試中是一個非常重要的內容，2009年分值11分。預計2010年分值約在10分左右。學習過程中要注意掌握《中華人民共和國物權法》相關的法條內容。

　　一、重點難點

　　（一）物的種類

　　1.動產與不動產

　　2.主物與從物

　　3.原物與孳息

　　提示：根據《物權法》第116條的規定，天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。另外孳息所有權的移轉時間，根據《合同法》第l63條的規定，標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產生的孳息，歸買受人所有。

　　（二）占有

　　1.占有的種類

　　（1）自主占有與他主占有；（2）直接占有與間接占有；（3）有權占有與無權占有；（4）善意占有與惡意占有。

　　2.占有的保護

　　（1）占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；

　　（2）對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；

　　（3）因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償；

　　（4）占有人返還原物的請求權，自“侵占發生之日起一年內”未行使的，該請求權消滅。

　　提示：關于損害賠償的訴訟請求權，仍適用一般訴訟時效的規定（2年）。

　　（三）不動產的物權變動（重點）

　　1.不動產物權變動的情形

　　（1）登記生效

　　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

　　提示：房屋買賣、建設用地使用權的取得和不動產的抵押必須登記，登記生效。

　　（2）依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　（3）物權變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件

　　①土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

　　②地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

　　③已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權不以登記為生效要件。

　　（4）物權變動不以登記為生效要件，但事后處分時仍要登記

　　①因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發生效力。

　　②因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

　　③因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

　　提示：上述三種情形的物權變動雖不以登記為要件，但獲得權利的主體在處分該物權時，仍應當依法辦理登記。未經登記，不發生物權效力。

　　舉例：甲死亡后，其房屋由繼承人乙繼承，雖然沒有辦理過戶登記，但乙自繼承之日起取得該房屋的所有權。如果乙擬將該房屋出售給丙，則乙必須首先將該房屋過戶登記在自己的名下，然后才能過戶登記在丙的名下。未經登記，乙丙之間的房屋買賣合同雖然有效，但不發生物權變動效力。

　　不動產物權的登記地點、登記方式的具體規則是：

　　1.登記簿與權屬證書

　　不動產權屬證書與不動產登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

　　2.更正登記

　　權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

　　3.異議登記

　　異議登記是利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意后的補救措施。

　　①異議登記使得登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產生的公信力（不適用于善意取得）。

　　②為了避免不動產物權的效力不因異議登記而長期處于不穩定，法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內起訴，不起訴的，則異議登記失效。

　　③如果異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　4.預告登記

　　①預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

　　②預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　5.不動產買賣合同和登記

　　當事人之間訂立的有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定的以外，自合同成立時起生效，未辦理物權登記的不影響合同的效力。

　　解釋：合同效力和登記之間沒有必然聯系。

　　舉例：乙買甲一套房屋，已經支付 1/3 價款，雙方約定余款待過戶手續辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續履行合同，轉移房屋所有權。

　　答案：乙的主張是正確的，合同有效，甲應繼續履行合同 。

　　（四） 動產的物權變動

　　1.動產物權的設立和轉讓，自“交付時”發生效力，但法律另有規定的除外；

　　2.船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

　　解釋：因此對于船舶、航空器和機動車等動產，其物權變動規則仍然是交付，登記只起到對抗善意第三人的作用。也就是說，登記是對抗效力，而不是物權變動的要件。

　　3.特殊的交付方式

　　（1）簡易交付

　　動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。風險也于此時發生轉移。

　　舉例：2010年5月1日，甲將自家的耕牛出租給乙使用兩個月。5月10日，乙提出要買下此耕牛，甲表示同意。雙方在買賣合同中約定，轉讓價款為2000元，一個月后交付款項。在本題中：（1）甲、乙之間的買賣合同于5月10日生效；（2）耕牛的所有權自買賣合同生效時（5月10日）轉移。

　　（2）指示交付

　　動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。如果讓與人的動產由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權讓與給受讓人，以代替現實交付。

　　舉例：甲的物委托乙保管，在乙保管期間，甲將乙保管的物的所有權轉讓給丙，甲把對乙的返還原物的請求權直接讓與給丙，就可以完成交付。

　　（3）占有改定

　　所謂占有改定，是指動產物權的讓與人與受讓人之間特別約定，標的物仍然由出讓人繼續占有，而受讓人則取得對標的物的間接占有以代替標的物的實際交付。

　　舉例：2009年5月1日，甲將耕牛賣給乙，乙當日付款，雙方當日又約定，由于正值春耕農忙季節，耕牛先由甲使用，8月10日甲再將耕牛交給乙。在本題中，耕牛的所有權自5月1日轉移。

　　（五）所有權取得的特別規則

　　1.善意取得（重點）

　　所謂善意取得，是指動產占有人或者不動產的名義登記人將動產或者不動產不法轉讓給受讓人以后，如果受讓人善意取得財產，即可依法取得該財產所有權的法律制度。根據我國物權法規定，善意取得必須符合如下構成要件：

　　（1）受讓人受讓財產時主觀上為善意；

　　（2）以合理的價格有償受償，無償方式取得財產時，不適用善意取得制度；

　　（3）轉讓財產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

　　解釋：結合《物權法》第106條、107條、108條的規定，在注會考試中，要注意如下問題：

　　（1）構成要件上，現在物權法不再強調只有動產可以適用善意取得，而是規定不動產也可以適用善意取得。

　　（2）根據現行的《物權法》規定，贓物不得適用善意取得。遺失物、漂流物、隱藏物、埋藏物適用同樣規則。

　　（3）善意取得不但適用于所有權的取得，也適用于他物權的取得。因此建設用地使用權、抵押權、質押權等他物權也可以善意取得。

　　（六）業主的建筑物區分所有權

　　1.建筑物區分所有權由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系所產生的成員權三要素構成。

　　2.專有所有權、共有權及成員權作為一個整體不可分離。在轉讓、抵押、繼承時，三者作為一個整體一并發生轉移。權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉讓專有部分所有權與共有權。

　　3.建筑物區分所有權人在轉讓房屋時，其他建筑物區分所有權人不享有優先購買權。

　　4.專有部分的所有權

　　專有部分是指通過物理方法分割，兼具構造上和使用上獨立性的特定空間。專有部分要求具有以下要求：

　　（1）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（2）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應認定為專有部分的組成部分。

　　5.共有部分的共有權

　　業主對專有部分以外的共有部分，如：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本機構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分享有共有的權利。不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等也屬于業主共有。

　　根據《物權法》的規定，共有部分包括：（1）建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外；（2）建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。（3）建筑區劃內的綠地（使用權），屬于業主共有，但屬于城填公共綠地或者明示屬于個人的除外。（4）建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。（5）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。同時為了解決車位緊張問題，法律還特別對開發商出售車位的權利進行了限制，即要求在建筑區劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主需要。

　　提示：（1）業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又承擔義務。而且此項義務不得放棄。在轉讓專有部分所有權時，共有部分的共有權及共同管理權必須隨之轉移。

　　（2）業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權；違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益除外。

　　6.成員權

　　（1）一般決議：應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　①制定和修改業主會議議事規則；②制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；③選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；④選聘和解聘物業服務機構或者其他管理人。

　　（2）特別決議：應當經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主且占總人數2／3以上的業主同意。

　　①籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；②改建、重建建筑物及其附屬設施。

　　提示：（1）業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算；但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未實際交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

　　（2）專有部分面積根據不同情況處理：一是按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。“建筑物總面積”則按照前項的統計總和計算。

　　（七）共有物的處分及分割

　　1.共有物的處分

　　①處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經“占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人”同意。

　　②一個或幾個共有人未經占份額三分之二以上的按份共有人同意，擅自對共有財產進行上處分的，對其他共有人不產生法律效力。如果其他共有人事后追認該行為，則該處分行為有效。如果轉讓的共有財產為動產，受讓人取得該動產時出于善意，可以按善意取得的原則處理。

　　2.共有財產的分割

　　對共有財產的分割可以采取三種方式：協議分割、實物分割、變價分割或作價補償。

　　3.共有的對外關系

　　因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權，承擔連帶債務。

　　（八）地役權

　　1.地役權概述

　　與一般的用益物權不同，地役權具有從屬性和不可分性。

　　提示：地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。可見，我國對地役權的設定采用的是登記對抗主義。

　　2.地役權與其他用益物權的關系

　　（1）土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

　　解釋：先設立地役權，后承包的，承包人享有地役權。

　　（2）土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

　　解釋：先承包的，必須經承包人同意，才能設立地役權。

　　（3）以土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓。以土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

　　3.地役權的效力

　　（1）地役權人有利用供役地及從事必要附屬行為的權利。

　　（2）地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

　　（3）如果地役權人濫用地役權或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用的，供役地權利人有權解除合同使得地役權消滅。

　　（九）抵押

　　1.抵押物。 可以抵押的財產：

　　（1）建筑物和其他土地附著物。（2）建設用地使用權。（3）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權。（4）生產設備、原材料、半成品、產品。（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器。（6）交通運輸工具。

　　不能抵押的財產：

　　（1）土地所有權 ；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外。這里的例外有兩處：一是以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權可以抵押。二是鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。（3）學校、醫院、幼兒園等以共益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施；

　　提示：當事人以其教育設施、醫療衛生設施以外的財產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。（4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（5）依法被查封、扣押、監管的財產。

　　提示：已經設定抵押的財產被查封、扣壓的，不影響抵押權的效力。

　　2.抵押登記

　　（1）登記是抵押權的生效條件（.必須登記的）

　　根據《物權法》的規定有：①建筑物和其他土地附著物；②建設用地使用權；③以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；④正在建造的建筑物。

　　提示：不動產的抵押必須辦理抵押物登記，抵押權自登記之日起設立。如果當事人未辦理登記，只是抵押權未設立，但不影響抵押合同的生效。考生應注意的是：抵押合同自簽訂之日起成立并生效，是否登記不影響抵押合同的生效，只影響抵押權的設立。

　　（2）登記為對抗第三人的效力（可以不登記）

　　生產設備、原材料、半成品、產品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設定抵押，或者以《物權法》規定的動產設定抵押，抵押權自抵押合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

　　3.抵押物的處分權

　　抵押期間，抵押人經抵押權人“同意”轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

　　提示：抵押財產轉讓要生效是以抵押權人的同意為條件的。

　　4.在抵押物滅失、毀損的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金優先受償。

　　5.同一財產向兩個以上債權人設定抵押時的清償順序

　　（1）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。如果當事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。因登記部門的原因導致抵押物進行了連續登記的，以第一次登記的時間為準確定抵押順序。

　　（2）抵押權已登記的先于未登記的受償。

　　（3）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　（4）順序在先的抵押權與該財產的所有權歸屬一人時，該財產的所有權人可以以其抵押權對抗順序在后的抵押權。

　　舉例：甲、乙是兄弟，甲向乙借款50萬元，并以自己的房屋作抵押，辦理了登記。后甲又向丙借款50萬元，亦以自己的房屋作抵押，辦理了登記。后甲去世，無其他繼承人，亦無其他財產，房屋經評估價值60萬元。在這種情況下，乙、丙的抵押權如何行使？

　　分析：乙的抵押權與繼承后產生的所有權混同，故乙可以主張順序在先的抵押權，而不主張所有權。最后乙可以獲得50萬元，而丙則可以獲得10萬元。

　　6.最高額抵押；抵押權人的債權在下列情況下確定：

　　（1）約定的債權確定期間屆滿；（2）沒有約定債權確定期間，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設定之日起滿2年后請求確定債權；（3）新的債權不可能發生；（4）抵押財產被查封、扣押；（5）債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷。

　　2.最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。

　　7.浮動抵押

　　（1）動產的浮動抵押僅限于特定的主體設立，即企業、個體工商戶、農業生產經營者。

　　（2）浮動抵押的設立以合同生效為條件（合同生效、抵押權設立），不以登記為要件。但是，不登記的不得對抗善意第三人。

　　（十）質押

　　提示：動產質押

　　1.質權自質物“移交”給質權人占有時設立。

　　2.出質人以間接占有的財產出質的，書面通知送達占有人時視為移交。

　　3.出質人以其不具有所有權但合法占有的動產出質的，法律保護善意質權人的權利。善意質權人行使質權給動產所有人造成損失的，由出質人承擔賠償責任。

　　4.動產質押設立后，在主債務清償以前，質權人有權占有質物，并有權收取質物所生的孳息。質權人收取孳息，并非取得孳息的所有權，而是將孳息作為質押標的。

　　5.質權人在質權存續期間，為擔保自己的債務，經出質人同意，以其所占有的質物為第三人設定質權的，應當在原質權所擔保的債權范圍之內，超過的部分不具有優先受償的效力。轉質權的效力優于原質權。

　　舉例：甲欠乙10萬元，雙方約定9月1日還錢，甲將自己的小汽車出質給乙。乙欠丙8萬元，雙方約定8月20日還錢。在征得甲同意后，乙將該汽車又出質給丙。后來，債務人甲、乙均不能還錢。如果小汽車的拍賣價款為11萬元，則丙先拿走8萬元（轉質權的效力優于原質權），2萬元歸乙（優先受償），1萬元歸甲。

　　提示：權利質押

　　1.權利質押的范圍

　　根據《物權法》的規定，可以作為權利質押的權利有：（1）匯票、支票、本票；（2）債券、存款單；（3）倉單、提單；（4）可以轉讓的基金份額、股權；（5）可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權；（6）應收賬款。

　　提示：知識產權的內容既包括財產權，也包括人身權，但設定質押的知識產權僅限于可以轉讓的財產權，以知識產權中的人身權設定質押無效。

　　2.質押合同的生效時間

　　（1）有價證券的質押

　　以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，當事人應當訂立書面合同；質押合同自“權利憑證交付之日”起生效。沒有權利憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。

　　（2）可以轉讓基金份額、股權的質押

　　以基金份額、股權出質的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。

　　（十一）留置

　　1.留置權屬于法定的擔保物權

　　提示：在“承攬合同、運輸合同、保管合同、倉儲合同、行紀合同”中可以產生留置權。

　　2.留置權的善意取得

　　如果債權人合法占有債務人交付的動產時，不知債務人無處分該動產的權利，債權人仍可以行使留置權。

　　3.留置權的行使

　　債權人在其債權沒有得到清償，有權留置債務人的財產，并給債務人確定“2個月以上”的履行期限。

　　二、典型試題評析

　　【例題1·多選題】根據物權法律制度的有關理論，下列選項中，屬于民法意義上孳息的有（ ）。（2009年試題·新）

　　A.母牛腹中的小牛

　　B.蘋果樹上長著的蘋果

　　C.母雞生的雞蛋

　　D.每月出租房屋獲得的租金

　　【正確答案】CD

　　【答案解析】本題考核點是原物與孳息。孳息是指物或權益而產生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根據自然規律產生的物，法定孳息是原物根據法律規定由一定法律關系產生的物。本題C選項屬于天然孳息，D選項屬于法定孳息。

　　【例題2·多選題】甲向乙出售房屋并訂立買賣合同。雙方約定：乙應在一年內分期支付完畢價款；甲先將房屋交付乙使用，一年后轉移所有權。房屋交付后，雙方前往房屋登記機構辦理了預告登記。下列表述中，正確的有（ ）。（2009年試題·舊）

　　A.乙已取得房屋所有權

　　B.若甲未經乙同意，將房屋另行出賣給丙，則甲、丙的買賣合同無效

　　C.若甲未經乙同意，將房屋抵押給丁，該抵押行為不能發生物權效力

　　D.若甲因為乙沒有按期支付價款而依法解除合同，則預告登記失效

　　【正確答案】CD

　　【答案解析】本題考核點是物權預告登記。根據《物權法》的規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。本題中，由于雙方沒有辦理正式的登記，因此乙并沒有取得房屋所有權，A選項的說法是錯誤的；預告登記的作用在于使得權利人擅自處分不動產時不發生物權變動效力，而對合同的效力沒有影響，因此甲丙簽訂的買賣合同還是有效的，B選項說法錯誤，C選項說法正確；預告登記后，債權消滅的，預告登記失效，因此D選項的說法正確。

　　【例題3·多選題】下列情形中，不發生標的物所有權轉移的有（ ）。（2009年試題·舊）

　　A.甲委托乙保管名貴字畫一幅，已交付

　　B.甲借給乙現金100元，已交付

　　C.甲贈送乙手機一部，已交付

　　D.甲將自己的汽車出租給乙，已交付

　　【正確答案】AD

　　【答案解析】本題考核點是物的所有權轉移。選項A中乙僅是負責保管，選項D中乙僅取得的是使用權，均沒有發生所有權的轉移，因此要選；選項B和選項C都發生了所有權轉移，因此不選。（對于選項B，實際上該100元貨幣的所有權已經發生了轉移。）

　　【例題4·多選題】下列物權中，其設立、變更未經登記即可發生效力的有（ ）。（2009年試題·舊）

　　A.建設用地使用權

　　B.機動車所有權

　　C.地役權

　　D.土地承包經營權

　　【正確答案】BCD

　　【答案解析】本題考核點是物權變動。根據《物權法》規定，設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立，因此A不選；地役權和土地承包經營權均自合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請登記；未經登記，不得對抗善意第三人，因此選項C和D要選；機動車屬于動產，以交付時作為所有權轉移時間，而不是登記，因此選項B要選。

　　【例題5·多選題】根據物權法關于建筑物區分所有權的有關規定，下列選項中，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意才能通過的事項有（ ）。（2008年試題）

　　A.選舉業主委員會

　　B.制定和修改業主大會議事規則

　　C.改建、重建建筑物及其附屬設施

　　D.籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金

　　【正確答案】CD

　　【答案解析】本題考核點是業主共有部分建筑物的共同管理權。根據規定，業主對于籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的行為則應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　【例題6·單選題】“依山傍水”小區建成后，業主們決定通過業主大會選舉業主委員會。根據物權法律制度的有關規定，下列關于業主大會選舉業主委員會表決通過標準的表述中，正確的是（ ）。（2009年試題·新）

　　A.經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主或占總人數2/3以上的業主同意

　　B.經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意

　　C.經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業主或占總人數超過1/2的業主同意

　　D.經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業主且占總人數超過1/2的業主同意

　　【正確答案】D

　　【答案解析】本題考核點是建筑物區分所有權的成員權。根據規定，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務機構或者其他管理人等事項經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意即可。

　　【例題7·單選題】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下，下列表述中，符合物權法規定的是（ ）。（2008年試題）

　　A.即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新

　　B.只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新

　　C.只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新

　　D.只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新

　　【正確答案】C

　　【答案解析】本題考核點是共有物的處分。處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　【例題8·單選題】根據物權法的有關規定，下列關于住宅建設用地使用權期間屆滿后續期問題的表述中，正確的是（ ）。（2009年試題·舊）

　　A.自動續期

　　B.建設用地使用權收歸國有，不得續期

　　C.經縣級以上人民政府批準，可以續期

　　D.經不動產登記機構批準，可以續期

　　【正確答案】A

　　【答案解析】本題考核點是建設用地使用權的流轉。根據規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。因此選項A正確。

　　【例題9·多選題】根據物權法律制度的規定，下列物權變動中，以登記為變動要件的有（ ）。（2009年試題·新）

　　A.甲公司將一幅土地的建設用地使用權轉讓給乙公司

　　B.甲公司與乙公司之間訂立合同，在甲的土地上設定地役權

　　C.甲公司將一架飛機的所有權轉讓給乙公司

　　D.自然人丙將其繼承的房屋轉讓給丁，該房屋尚登記在其去世的父親名下

　　【正確答案】AD

　　【答案解析】本題考核點是物權變動。根據規定，建設用地使用權自登記時設立。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記；因此選項A正確。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人；因此選項B不對。船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人；因此選項C不對。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力；但是繼承人處分該不動產時，應當辦理登記；因此選項D正確。

　　【例題10·單選題】甲向乙借款，并以本人所有的一件古董花瓶設定質押擔保，甲為此就該花瓶購買了一份財產意外損失險。在乙保管花瓶期間，花瓶毀于泥石流。如果甲沒有按時還款，下列表述中，正確的是（ ）。（2009年試題·新）

　　A.乙可以就保險金優先受償

　　B.乙可以要求以保險金受償，但是并不優先于甲的其他債權人

　　C.泥石流屬于不可抗力事件，甲可以不償還乙的借款

　　D.乙應當賠償甲花瓶滅失的損失

　　【正確答案】A

　　【答案解析】本題考核點是擔保物權的物上代位性。根據規定，擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。

　　【例題11·多選題】下列財產中，可以作為抵押物的有（ ）。（2009年試題·舊）

　　A.機動車

　　B.建筑物

　　C.正在制作的生產設備

　　D.家庭聯產承包的土地承包經營權

　　【正確答案】ABC

　　【答案解析】本題考核點是抵押物的范圍。根據《物權法》的相關規定，建筑物和機動車都是可以抵押的，因此選項A和B要選；經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，因此選項C要選；以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權可以用于抵押，但對于依照農村土地承包經營法的規定取得的耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權（家庭承包）是不能用于抵押的，因此選項D不選。

　　【例題12·單選題】根據物權法律制度的規定，下列財產中，不可以作為抵押權客體的是（ ）。（2009年試題·新）

　　A.工廠的半成品

　　B.正在建造的船舶

　　C.以招標方式取得的荒地的土地承包經營權

　　D.土地所有權

　　【正確答案】D

　　【答案解析】本題考核點是抵押物的范圍。根據規定，下列財產不得抵押：（1）土地所有權；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；（3）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（4）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（5）依法被查封、扣押、監管的財產；（6）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

　　【例題13·多選題】甲公司從某銀行獲得貸款1000萬元，并以其A房屋（價值500萬元）提供抵押擔保，同時，乙公司以其B房屋（價值800萬元）為甲公司貸款提供抵押擔保。貸款到期時，甲公司尚欠銀行400萬元的本息未還。在銀行催討欠款期間，A房屋因火災發生嚴重損壞，價值僅余350萬元。火災責任人丙向甲公司賠償了50萬元，丁保險公司向甲公司賠付保險金80萬元。下列財產中，銀行享有優先受償權的有（ ）。（2009年試題·舊）

　　A.A房屋

　　B.B房屋

　　C.丙賠償給甲公司的50萬元

　　D.丁公司賠付甲公司的80萬元保險金

　　【正確答案】ABCD

　　【答案解析】本題考核點是抵押權的實現。根據《物權法》的規定，在抵押物滅失、毀損的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。本題中，A房屋毀損，銀行就A房屋本身的拍賣價款和保險公司的保險金、賠償金及B房屋有優先受讓權。

　　【例題14·多選題】甲、乙各出資10萬元共同購買機械設備一套，雙方約定輪流使用，每次時間為半年。甲在使用設備期間，向善意的丙借款15萬元，并將該設備交付給丙設定質押擔保。甲無力還款，丙行使了質權，從而引發糾紛。下列關于糾紛解決的表述中，正確的有（ ）。（2008年試題）

　　A.甲無權處分，但丙仍應取得質權

　　B.甲無權處分，故丙無權主張質權

　　C.乙有權就所發生的損失請求甲賠償

　　D.乙有權就所發生的損失要求甲、丙承擔連帶責任

　　【正確答案】AC

　　【答案解析】本題考核點是動產質押。（1）動產質押的出質人以其不具有所有權但合法占有的動產出質的，法律保護善意質權人的權利，所以A選項正確；B選項錯誤。（2）善意質權人行使質權給動產所有人造成損失的，由出質人承擔賠償責任，所以C選項正確；D選項錯誤。

　　【例題14·綜合題】（2008年試題）

　　甲公司于2007年10月10日通過拍賣方式拍得位于北京郊區的一塊工業建設用地；同年10月15日，甲公司與北京市土地管理部門簽訂《建設用地使用權出讓合同》：同年10月21日，甲公司繳納全部土地出讓金；同年11月5日，甲公司辦理完畢建設用地使用權登記，并獲得建設用地使用權證。

　　2007年11月21日，甲公司與相鄰土地的建設用地使用權人乙公司簽訂書面合同，該合同約定：甲公司在乙公司的土地上修筑一條機動車道，以利于交通方便；使用期限為20年；甲公司每年向乙公司支付8萬元費用。該合同所設立的權利沒有辦理登記手續。

　　2008年1月28日，甲公司以取得的上述建設用地使用權作抵押，向丙銀行借款5,000萬元，借款期限3年。該抵押權辦理了登記手續。此后，甲公司依法辦理了各項立項、規劃、建筑許可、施工許可等手續之后開工建設廠房。

　　2008年5月，因城市修改道路規劃，政府提前收回甲公司取得的尚未建設廠房的部分土地，用于市政公路建設。甲公司因該原因辦理建設用地使用權變更登記手續時，發現登記機構登記簿上記載的建設用地使用權面積與土地使用權證上的記載不盡一致。

　　要求：根據本題所述內容，分別回答下列問題：

　　（1）甲公司于何時取得建設用地使用權?并說明理由。

　　【正確答案】甲公司于2007年11月5日取得建設用地使用權。根據規定，建設用地使用權的取得必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權生效的條件。本題中，甲公司于2007年11月5日辦理了建設用地使用權的登記，因此，甲公司于2007年11月5日取得建設用地使用權。

　　（2）甲公司與乙公司訂立合同擬設立的是何種物權?該物權是否已經設立?并說明理由。

　　【正確答案】甲乙公司設立的是地役權，該地役權已經設立。根據規定，地役權自地役權合同生效時設立。本題中，當事人未辦理登記不影響地役權的設立，地役權自地役權合同生效2007年11月21日時設立。

　　（3）甲公司與乙公司的合同訂立后，如果甲公司不支付約定的費用，乙公司在何種條件下有權解除合同?

　　【正確答案】在約定的付款期間屆滿后在合理期限內經乙公司2次催告，甲公司仍未支付費用的，乙公司有權解除合同使得地役權消滅。

　　（4）甲公司在建造的廠房已經完工，未辦理房屋所有權證的情況下，是否取得該房屋所有權?并說明理由。

　　【正確答案】甲公司已經取得該房屋的所有權。根據規定，因合法建造等事實行為設立物權的，自事實行為成就時發生效力。本題中，由于甲公司建造的房屋已經完工，即使未辦理房屋所有權證書，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有權。

　　（5）甲公司建造的廠房是否屬于丙銀行抵押權涉及的抵押物范圍?并說明理由。丙銀行如何實現自己的抵押權?

　　【正確答案】廠房不屬于抵押物的范圍。根據規定，以城市房地產設定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。抵押權實現時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價，但對新增房屋的變價所得，抵押權人無權優先受償。

　　（6）在政府提前收回甲公司部分建設用地使用權的情況下，丙銀行能否就甲公司獲得的補償金主張權利?并說明理由。

　　【正確答案】丙銀行可以就補償金主張權利。根據規定，擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。

　　（7）在登記簿上的記載與土地使用權證上的記載不一致的情況下，以何為準?

　　【正確答案】在登記簿上的記載與土地使用權證上的記載不一致的情況下，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以登記簿為準。

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