一、 經典答疑問題（新制度）

　　（一）問題：周轉房攤銷是什么？

　　【教師122回答】

　　回復：周轉房及其投入使用的核算房地產開發企業的周轉房是指企業用于安置被拆遷居民周轉使用、產權歸企業所有的各種房屋。包括在開發過程中已明確其為安置被遷居民使用的房屋，開發的商品房在未銷售前用于安置拆遷居民使用的房屋，以及搭建用于安置拆遷居民周轉使用的臨時性簡易房屋。

　　周轉房隨著使用和自然力的侵蝕。會逐漸發生損耗而減少其價值。因此，它與出租房屋一樣，都應按期計算其攤銷額。為了核算周轉房的使用、攤銷及其增減變動情況，企業應設置“周轉房”賬戶，并在其下設置“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個二級科目。

　　周轉房的損耗價值，應將它計入土地、房屋的開發成本。周轉房損耗價值的攤銷，應根據周轉房的結構、使用情況，分別采用平均年限攤銷法和周轉使用次數攤銷法。對臨時性簡易周轉房，由于周轉使用次數有限，一般可采用周轉使用次數攤銷法．按預計周轉使用次數(即安置拆遷居民次數)計提每周轉使用一次攤銷額。對非臨時性簡易周轉房，由于使用年限較長，可采用平均年限攤銷法按使用期限計提每月攤銷額。

　　（二）問題：房地產開發成本中的土地征用費與取得土地使用權所支付的金額有何區別？

　　【教師436回答】

　　回復：征用補償費包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費及其他相關費用。土地征用及拆遷補償費是給土地的使用權人的，比如使用土地的農民。

　　取得土地使用權支付的金額是為取得土地使用權而支付給國家或土地使用權轉讓方的金額。

　　（三）問題： 在實際工作中我遇到這樣一個問題，弄不明白，希望您給予解答，謝謝！

　　某房地產開發企業，2000年開發了4棟別墅，當時賣了兩棟，可扣除項目成本共200萬，每棟售價250萬元，現還剩2棟別墅，打算2009年銷售，成本還是200萬，但每棟售價為450萬，且每棟別墅450平方米。

　　請問：

　　1.企業應交土地增值稅為多少?

　　2.請問企業應交房產稅多少？

　　3.與所得稅的關系是怎樣的？

　　【教師28回答】

　　回復：

　　1.以450*2作為收入，扣除房地產開發成本、房地產開發費用、加計扣除部分、稅金計算土地增值額，然后計算土地增值稅。

　　2.企業不繳納房產稅。

　　3.計算的土地增值稅是可以在所得稅前扣除的。

　　也就是說2000年的情況不影響2009年銷售的情況。分別計算即可。

　　（四）問題：在實務中土地的價值中都計入了房子的價值中去了吧？

　　實務中有沒有分開計賬的？（尤其是房地產開發企業對這部分核算能不能詳細說一下）

　　那本頁所指的重置成本中包括地價款不？

　　在實務中，房地產開發公司銷售樓時，是不是以整橦樓的售樓面積除以土地的價值來分攤土地使權的？

　　【教師436回答】

　　回復：

　　1、對于房地產開發企業，在實務中，地價款和房屋價值通常是分開計賬的。

　　2、232頁中“重置成本”不包括地價款。

　　3、房地產開發公司銷售樓房時，已售樓房應分攤的地價款＝取得土地使用權所支付的費用*樓房占地面積/全部占地面積*已售樓房建筑面積/全部樓房建筑面積

　　（五）問題：教材中個人自有住房互換免征土地增值稅，如果個人自有住房互換時，他們之間的價格不等，同時一方支付了一方差價或補價時，此時是否征土地增值稅，企業間互換沒有差價是否征土地增值稅？

　　【教師159回答】

　　回復：稅法規定個人互換住房免土地增值稅。所以，即使交換面積不等，有差價，也免稅。

　　企業之間互換房產，即使沒有差價也要繳納土地增值稅。

　　二、經典每日一練(新制度)

　?。ㄒ唬┠晨h城房地產開發公司建造一幢普通標準住宅出售，簽訂商品房買賣合同，取得銷售收入10000萬元，分別按國家規定繳納了營業稅、城建稅、教育費附加。該公司為建造此住宅支付地價款和有關費用1000萬元，開發成本2000萬元，房地產開發費用550萬元，其中利息支出200萬元，但由于該公司同時建造別墅，貸款利息無法分攤，該地規定房地產開發費用的計提比例為10％。轉讓此住宅應繳土地增值稅額（ ）萬元。

　　A.2107.5

　　B.2017

　　C.2114

　　D.2400.56

　　正確答案：C

　　答案解析：

　?。?）轉讓行為應繳納營業稅＝10000×5％＝500（萬元）

　　應納城建稅和教育費附加＝500×（5％＋3％）＝40（萬元）

　　應納印花稅＝10000×0.5‰＝5（萬元）

　　（2） 扣除項目金額＝1000＋2000＋（1000+2000）×10％＋500＋40＋（1000＋2000）×20％＝4440（萬元）

　　【提示】房地產企業的印花稅已經記入了“管理費用”中作為期間費用扣除，不得再單獨扣除。

　　（3）增值額＝10000－4440＝5560（萬元）

　?。?）增值率＝5560÷4440×100％＝125.23％，適用稅率50％，速算扣除系數15％，應納土地增值稅＝5560×50％－4440×15％＝2114（萬元）。

　?。ǘ┓康禺a開發企業轉讓房地產的，其已繳納的稅金不得單獨扣除的是（ ）。

　　A.營業稅

　　B.城市維護建設稅

　　C.印花稅

　　D.教育費附加

　　正確答案：C

　　答案解析：轉讓房地產時，繳納的營業稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加可以在稅前扣除，但對于房地產企業，由于印花稅已經列入了管理費用，所以印花稅不再單獨扣除。

　　（三）計算繳納土地增值稅時，判定普通住宅的標準有()。

　　A.建筑容積率在1.0以上

　　B.實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價1.2倍以下

　　C.增值額未超過扣除項目金額之和的30％

　　D.單套建筑面積在120平方米以下

　　正確答案：ABD

　　答案解析：普通標準住宅標準必須同時滿足：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下；允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。

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