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第三節  成本計量模式下投資性房地產的轉換與處置

　　[經典例題]

　　甲公司與2007年12月31日將一建筑物對外出租并采用成本模式計量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬元，出租時，該建筑物的成本為2800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準備300萬元，尚可使用年限為20年，公允價值為2010萬元，甲公司對該建筑物采用年限平均法計提折舊，無殘值。

　　（1）2008年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為2000萬元，預計未來現金流量現值為1950萬元。

　　（2）2009年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預計未來現金流量現值為1710萬元。

　　（3）2010年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1650萬元，預計未來現金流量現值為1700萬元。

　　（4）2010年12月31日租賃期滿，將投資性房地產轉為自用房地產投入行政管理部門使用。假定轉換后建筑物的折舊方法、折舊年限和預計凈殘值未發生變化。

　　（5）2011年12月31日該建筑物的公允價值減去處置費用后的凈額為1540萬元，預計未來現金流量現值為1560萬元。

　　（6）2012年1月5日，將該建筑物對外出售，收到1520萬元存入銀行。

　　假定不考慮相關稅費。要求：編制甲公司上述經濟業務的會計分錄。

　　[例題答案]

　　2007.12.31

　　借：投資性房地產  2800

　　　　累計折舊  500

　　　　固定資產減值準備  300

　　　　貸：固定資產  2800

　　　　　　投資性房地產累計折舊  500

　　　　　　投資性房地產減值準備  300

　　借：銀行存款  150

　　　　貸：其他業務收入  150

　　借：其他業務成本  100 （2000/20）

　　　　貸：投資性房地產累計折舊  100

　　2008年12月31日，投資性房地產的賬面價值=2800-600-300=1900萬元，小于可收回金額2000萬元，不需計提減值準備。

　　2009.12.31

　　借：銀行存款  150

　　　　貸：其他業務收入  150

　　借：其他業務成本  100 （2000/20）

　　　　貸：投資性房地產累計折舊  100

　　2009年12月31日，投資性房地產的賬面價值=2800-700-300=1800萬元，可收回金額為1710萬元，應計提減值準備90萬元。

　　借：資產減值損失  90

　　　　貸：投資性房地產減值準備  90

　　2010.12.31

　　借：銀行存款  150

　　　　貸：其他業務收入  150

　　借：其他業務成本  95 （1710/18）

　　　　貸：投資性房地產累計折舊  95

　　2010年12月31日，投資性房地產的賬面價值=1710-95=1615萬元，小于可收回金額1700萬元，不需計提減值準備。

　　借：固定資產  2800

　　　　投資性房地產累計折舊  795

　　　　投資性房地產減值準備  390

　　　　貸：投資性房地產  2800

　　　　　　累計折舊  　　795

　　　　　　固定資產減值準備  390

　　2011.12.31

　　借：管理費用  95 （1615/17）

　　　　貸：累計折舊  95

　　2011年12月31日，固定資產的賬面價值=1615-95=1520萬元，小于可收回金額1560萬元，不需計提減值準備。

　　2012.1.5

　　2012年1月計提折舊=1520/16*（1/12）=7.92（萬元）

　　借：管理費用  7.92

　　　　貸：累計折舊  7.92

　　借：固定資產清理  1512.08

　　　　累計折舊  897.92

　　　　固定資產減值準備  390

　　　　貸：固定資產  2800

　　借：銀行存款  1520

　　　　貸：固定資產清理  1512.08

　　　　　　營業外收入　　　7.92

　　[例題總結與延伸]

　　本例題涉及到資產減值的內容，可收回金額是指公允價值減去處置費用后的凈額與預計未來現金流量現值兩者中較高者。

　　1、假如2010年12月31日租賃期滿后，將該投資性房地產直接出售，收到1650萬元，該如何處理。

　　借：銀行存款  1650

　　　　貸：其他業務收入  1650

　　借：其他業務成本  1615

　　　　投資性房地產累計折舊  795

　　　　投資性房地產減值準備  390

　　　　貸：投資性房地產  2800

　　2、計提減值準備時，應確認遞延所得稅資產。

　　[知識點理解和總結]

　　1、轉換日的確認，轉換日以轉換后的形式開始日為準。即從非投資性房地產轉為投資性房地產，轉換日為租賃期開始日；從投資性房地產轉向非投資性房地產，轉換日為自用開始日。

　　2、在成本計量模式下，無論是從非投資性房地產轉為投資性房地產，還是從投資性房地產轉向非投資性房地產，其結轉方法都是相應的科目對應結轉即可。即，投資性房地產對應固定資產、無形資產等；投資性房地產累計折舊（攤銷）對應累計折舊、累計攤銷；投資性房地產減值準備對應固定資產減值準備、無形資產減值準備。

　　3、成本計量模式下投資性房地產的處置。實際收到的金額計入其他業務收入；按投資性房地產的賬面價值，計入其他業務成本，同時結轉投資性房地產累計折舊、投資性房地產減值準備。

　　[錯題舉例]

　　某房地產企業的投資性房地產采用成本模式計量。2007年1月1日，該企業將其開發的一棟大樓用于出租。該大樓的賬面余額為100萬元，計提存貨跌價準備10萬元。該大樓的市場價值為75萬元。轉換日該投資性房地產的入賬價值為（ ）萬元。

　　A. 100    B. 90    C. 85    D. 75

　　[答案]B

　　[解析]

　　借：投資性房地產  90

　　　　存貨跌價準備  10

　　　　貸：開發產品  100

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