初級會計職稱考試《初級會計實務》 第一章 資 產

　　知識點二十四、投資性房地產

　　（一）概述

　　投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　1.投資性房地產的范圍

　?。?）已出租的土地使用權：企業以經營租賃方式出租的土地使用權，包括自行開發完成后用于出租的土地使用權。用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權。

　　【注意】

　　第一，企業以經營方式租入建筑物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產，也不能確認為企業的資產。

　　第二，已出租的投資性房地產租賃期屆滿，因暫時空置但繼續用于出租的，仍作為投資性房地產。

　?。?）持有并準備增值后轉讓的土地使用權：企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權

　　【注意】按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于投資性房地產。

　　（3）已出租的建筑物：企業以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發完成后用于出租的房屋等。

　　【注意】出租的建筑物應是企業擁有產權的建筑物

　　2.不屬于投資性房地產的范圍

　?。?）自用房地產：為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。如企業的廠房、辦公樓、經營用土地等。

　　【注意】

　　企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產。

　?。?）作為存貨的房地產：房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。

　　3.投資性房地產特殊情況的判斷

　?。?）一項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認為投資性房地產。

　　（2）企業將建筑物出租并按出租協議向承租人提供保安和維修等其他服務，所提供的其他服務在整個協議中不重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產；所提供的其他服務在整個協議中如為重大的，該建筑物應視為企業的經營場所，應當確認為自用房地產。

　?。?）企業擁有并自行經營的旅館飯店，不屬于投資性房地產。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產。

　　（二）投資性房地產的取得

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

　?。?）外購：包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　（2）自建：由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的所有必要支出構成。

　　（三）投資性房地產的后續計量

　　原則：

　　企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

　　注意：但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　1.采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

　　按固定資產的有關規定進行后續計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理。

　　【注意】

　　投資性房地產作為企業主營業務的，應通過“主營業務收入”和“主營業務成本”科目核算相關的損益。

　　2.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

　　企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

　　采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

　　（1）取得租金收入計入“其他業務收入”；

　?。?）資產負債表日按公允價值計價。

　　3.投資性房地產后續計量模式的變更

　　企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配利潤）。

　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　（四）投資性房地產的處置

　　企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。實際收到的處置收入計入其他業務收入；處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本。

　　1.采用成本模式計量的投資性房地產的處置

　?、俳瑁恒y行存款（處置收入凈額）

　　　　　貸：其他業務收入

　?、诮瑁浩渌麡I務成本

　　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　　　　投資性房地產減值準備

　　　　　貸：投資性房地產

　　2.采用公允價值模式計量的投資性房地產的處置

　　①借：銀行存款

　　　　　貸：其他業務收入

　　②借：其他業務成本

　　　　　貸：投資性房地產——成本

　　　　　　　投資性房地產——公允價值變動（或借記）

　?、劢瑁汗蕛r值變動損益

　　　　　貸：其他業務成本（或相反分錄）