第五章 其他相關稅收法律制度

　　知識點四十三、土地增值稅的計稅依據

　　（一）應稅收入的確定

　　1.貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉讓房地產而取得的現金、銀行存款和國庫券、金融債券、企業債券、股票等有價證券。

　　2.實物收入。實物收入是指納稅人轉讓房地產而取得的各種實物形態的收入。

　　3.其他收入。其他收入是指納稅人轉讓房地產而取得的無形資產收入或具有財產價值的權利。

　　（二）扣除項目及其金額

　　準予納稅人從房地產轉讓收入額減除的扣除項目具體包括以下六項內容：

　　1.取得土地使用權所支付的金額。

　　（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

　　（2）納稅人在取得上地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用和稅金。

　　2.房地產開發成本。

　　（1）土地征用及拆遷補償費。

　　（2）前期工程費。

　　（3）建筑安裝工程費。

　　（4）基礎設施費。

　　（5）公共配套沒施費。

　　（6）開發間接費用。

　　3.房地產開發費用。

　　（1）財務費中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按《實施細則》第七條（一）、（二）項規定（即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本，下同）計算的金額之和的5%以內計算扣除。計算公式為：

　　允許扣除的房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%

　　（2）財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按《實施細則》第七條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。計算公式為：

　　允許扣除的房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%

　　4.與轉讓房地產有關的稅金。

　　與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　5.財政部確定的其他扣除項目。

　　對從事房地產開發的納稅人可按《實施細則》第七條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額。

　　（1）按評估價格扣除。

　　（2）按購房發票金額計算扣除。

　　（3）核定征收。

　　7.計稅依據的特殊規定。

　　隱瞞、虛報房地產成交價格的；提供扣除項目金額不實的；轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的；非直接銷售和自用房地產收人等。

　　單項選擇題

　　◎根據土地增值稅有關規定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值稅時，應按照（　）。

　　A.稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額

　　B.稅務機關與納稅人協商價格扣除

　　C.市場同類房地產扣除項目平均價格扣除

　　D.房地產原值減除一定比例后的余值扣除

　　正確答案：A

　　正保會計網校答案解析：本題考核土地增值稅的計稅依據。根據土地增值稅相關法律的規定，納稅人提供扣除項目金額不實的，稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。

　　◎稅務機關不應按照房地產評估價格對納稅人計算征收土地增值稅的情形是（ ）。

　　A.納稅人不進行土地增值稅納稅申報的

　　B.納稅人提供的扣除金額不實

　　C.納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格

　　D.納稅人轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格又無正當理由

　　正確答案：A

　　正保會計網校答案解析：本題考核土地增值稅的計稅依據。不進行納稅申報的行為是征管法調整的事項，不屬于土地增值稅核定價格的范圍。