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房地產企業銷售期房與銷售現房財稅處理有何不同？
房地產企業作為近幾年的大熱行業，不少財務人都投身房地產行業，發展前景好工資高，是大多數人所向往的，而想成為房產企業的會計必須要會它們的賬務處理，那我們就一起了解一下吧！
房地產開發企業銷售期房的財稅處理
1.房地產開發企業銷售期房的會計核算
收到期房銷售款
借∶銀行存款
貸∶預收賬款/合同負債
預繳增值稅
借∶應交稅費—預交增值稅
貸︰銀行存款
2.房地產開發企業銷售期房的稅務處理
國稅局公告[2016]18號規定︰
一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
【案例解析】
萬華房地產公司開發幸福花園二期項目，并于2020年5月開始預售，收到預售房款872萬元。
1.收到預收房款
借∶銀行存款 8720000
貸∶預收賬款/合同負債 8720000
2.預繳增值稅
872/ ( 1+9%)*3%=24萬元
借∶應交稅費—預交增值稅 240000
貸：銀行存款 240000
房地產開發企業銷售現房的財稅處理
1.房地產開發企業銷售現房的會計核算
根據合同約定收到房款
借：銀行存款
貸：主營業務收入
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）
結轉成本
借︰主營業務成本
貸：開發產品
確認可抵減銷售額的土地價款
借∶應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）[土地價款/(1+9%)*9% ]
貸：主營業務成本
2.房地產開發企業銷售現房的稅務處理
國稅局公告[2016]18號規定∶房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
銷售額的計算公式如下:
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷(1+9%)
當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
【案例解析】
萬華房地產公司開發幸福花園一期項目，土地成本5000萬元，可售建筑面積10000平方米，已銷售8000平方米，并于2020年5月交房，實現房屋銷售收入15000萬元（不含稅收入），結轉成本6000萬元。
1.結轉主營業務收入
借∶預收賬款/合同負債 163500000
貸：主營業務收入 150000000
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 13500000
2.結轉主營業務成本
借：主營業務成本 60000000
貸：開發產品 60000000
當期允許扣除的土地價款5000/10000*8000=4000萬元
可確認銷項稅抵減額4000/ ( 1+9%)*9%=330.28萬元
借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減） 3302800
貸：主營業務成本 3302800
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