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房地產企業資金投資運作幾大階段，趕快收好~
房地產開發企業將資金投資于具體的房地產項目，包括立項、規劃、土地出讓或轉讓、建設、銷售或自營等一系列的經濟行為，其運作流程主要包括以下幾個階段:
1、前期準備階段
前期的準備工作主要包括房地產項目的立項規劃審批、設計施工、市場規劃、土地出讓或轉讓等。前期準備階段是項目運作的首要環節，也是決定項目成敗的關鍵因素。前期準備階段的特點如下:
1)開發的前提是取得土地，目前主要實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權證。
2)房地產開發企業的開發產品在建設前須經政府審批。一般企業在生產產品或提供服務之前無須報政府審批，具有充分的自主權，而房地產開發企業在開工前，要通過政府的立項審批和規劃審批。
3)用地審批要對企業產品的規模、種類進行審批，取得用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及施工許可證。
2、建設施工階段
在該階段，房地產開發企業要根據已經確定的規劃和設計方案下通過自建、委托代建、發包等方式完成開發產品的建設過程，并使其達到驗收標準。該階段是房地產項目運作的中心環節。建設施工階段的特點如下:
1)開發過程中受到政府相關部門的控制。在建設過程中受到環保、衛生、城管、建委、土地管理等行政部門的監控。
2)開發產品只有通過政府的驗收才可交付購買者。經過消防審批、衛生審批、工程驗收、竣工備案等環節后，開發產品才可上市交易。
3、銷售或自持階段
對于銷售物業模式，是指房地產開發企業通過出售房地產，回籠資金、實現利潤；而對于自持物業模式，是指房地產開發企業通過招商、招租、開辦企業等方式,取得租金或經營收入。
銷售階段的特點:
1)銷售分為預售和現房銷售兩個階段。
預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售。
現房銷售即開發商在開發產品完工后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發商大多采用此種銷售方式。
2)商品房預售實行許可證制度。開發商進行商品房預售，應當向政府房產管理部門辦理預售登記。取得“商品房預售許可證”。
3)產品交付應以開發產品通過政府審批，即取得政府的竣I驗收后才得以實現。另外，開發商還要落實物業管理公司及物業管理方案。
自持階段的特點:
一般情況下，房地產開發企業長期持有的物業僅包括經營性物業，而不包括住宅物業。所謂經營性物業，就是指經營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業廠房和倉庫等。相對于作為最終消費品的住宅而言，經營性物業具有長期收益的特點。房地產開發企業持有物業的特點如下:
1)為了規避經營性物業分割銷售帶來的經營風險，一般情況下，房地產開發企業持有的經營性物業規模較大。
2)房地產開發企業對持有的經營性物業，存在兩種經營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進行自營，取得自營收入。
3)持有物業一般具有增值的特性。房地產開發企業一般是長期持有經營性物業，而不是短期持有。持有物業在開發建設完成時，因不具備商業氛圍，一般價值較低，但經過較長的培育期后，持有物業將產生很大幅度的增值。
4)持有物業可以產生并為房地產開發企業提供充足的現金流。
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