房地產企業土地使用權出讓，該怎么賬務處理？

來源: 正保會計網校編輯：yushaungsw 2020/04/20 10:10:12　　字體：大小

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對于會計人員來說，應該會涉及到各行各業，不論是建筑業還是房地產行業都是會接觸到的，可是特殊的房地產行業關于土地使用權出讓該怎么處理呢？

案例分析

2016年9月，大成房地產公司參與甲市國有土地使用權競拍,取得一宗住宅用地的土地使用權,該宗地的容積率為3 ,面積為100000平方米,拍賣成交價為6億元。當月按合同約定辦理了土地交接手續。《國有土地使用權出讓合同》明確約定:大成公司取得該宗地的土地使用權，除支付拍賣確認的土地價款外,還須在開發的住宅項目內按開發住宅總建筑面積的15%配套建設一批單套面積在60平方米以下的房屋,并于建成后無償移交給政府部門用于補充該市廉租房房源。

2018年11月,該住宅項目竣工備案,開發的住宅總建筑面積為500000平方米。大成公司當月將其配套建設的廉租房1100套(總建筑面積60000平方米)移交政府部門。廉租房不含地價(含契稅)的建造成本為1600元/平方米,包含地價的建造成本為2800元/平方米( 1600元+ 60000萬元/500000平方米)。

請分析大成房地產公司如何進行稅務處理。

分析其經濟業務實質：大成公司以其建造的廉租房抵償其取得該宗地土地使用權所應支付的土地價款的一部分。即大成公司取得該宗土地的使用權應支付的價款一部分是以現金(拍賣成交價款)方式支荷,另一部分是以開發產品(無償移交的廉租房)抵償。

大成公司以其建造的廉租房抵償其取得該宗土地使用權所應支付的土地價款的一部分，不屬于用于公益事業的行為,屬于視同銷售行為。

稅務處理

契稅：在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受單位和個人為契稅的納稅人。

出讓國有土地使用權，其計稅價格為承受人取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

所以大成公司通過競價方式取得國有土地使用權,其支付的全部經濟利益不僅包括以現金支付的6億元,還包括在拍賣時并未確定具體金額的廉租房建造支出。兩項支出是該宗土地成交價格的組成部分,共同構成契稅的計稅價格。

第一，大成公司應于簽訂《國有土地使用權出讓合同》之日起10日內,申報拍賣時已經確定支付的6億元地價款對應的契稅= 60000*4%=2400萬元。( 假設當地契稅稅率為4% )

第二,大成公司應于項目廉租房建造支出確定具體金額之日起10日內,申報廉租房建造支出對應的契稅。0.28*6=1.68億元， 契稅=16800/ ( 1+11% ) *4%=605.41萬元。

注意：契稅成交價格不含增值稅

增值稅

大成公司建造的廉租房無償移交給政府部門應視同銷售，按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定銷售額；按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定銷售額；按組成計稅價格確定，組成計稅價格=成本*（1+成本利潤率）