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關注！房地產企業匯算清繳疑難問題解析
匯算清繳倒計時，不知道你們都完成的怎么樣了？很多企業再匯算清繳是都會出現各種各樣的問題，本篇文章總結了房地產企業再匯算清繳中常遇到的問題以及解析，來看看你有沒有“中招”？
（一）如何判斷開發項目是否完工？
房地產開發企業所得稅處理以開發產品完工時點為分水嶺，完工前后企業所得稅處理方法不同。
完工年度之前——企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅 毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，并填入企業所得稅納稅申報表中。
在完工年度——企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
在完工年度后——企業按照銷售完工產品取得的收入和計稅成本計算出實際毛利額，并填入企業所得稅納稅申報表中。
（二）實施新收入準則后銷售收入的稅會差異
新《企業會計準則第14號——收入》要求在境內外同時上市的企業以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業， 自2018年1月1日起施行；其他境內上市企業，自2020年1月1日起施行；執行企業會計準則的非上市企業，自2021年1月1日起施行。同時，允許企業提前執行。
新收入準則做了重大修改。老準則在收入確認上強調“風險報酬轉移”，而新收入準則強調“控制權轉移”。
房地產行業的收入確認有其行業特殊性，除現房銷售以外，廣泛采用的預售模式明顯導致了控制權轉移與風險報酬轉移的時點不一致。
新收入準則構建一個“五步法”收入確認新模型，即：（1）識別合同； （2）識別履約義務；（3）確認交易價格；（4）分攤交易價格；（5）確認收入。
（三）開發產品銷售收入如何確定
1.房地產企業銷售收入確認的稅法規定
（1）收入的范圍：開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。
（2）代收款項的處理：企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、 費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
（3）收入確認的前提：企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。
（4）收入確認的具體規定：
1）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。
2）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款 確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸 款辦理轉賬之日確認收入的實現。 4）采取委托方式銷售開發產品的，收到受托方已銷開發產品清單之日確 認收入的實現。
2.房地產企業銷售收入確認的具體操作
（1）獲取企業的銷售統計臺賬（包含樓號、房號、購買人名稱、合同簽訂日期、實測建筑面積、銷售單價、合同金額、面積差退補款、最終結算金額、發票號碼、付款記錄等），并將銷售臺賬中統計的購房款與財務賬簿中的預收賬款相核對，不一致時查找原因，直至核對一致。
（2）對比竣工備案情況，嚴格區分不同業態下尚未完工預售房款、已完工預售房款。
（3）根據售房合同約定的收款方式（一次性全額收款、分期收款、銀行按揭方式、委托方式），對比銷售統計臺賬，判定收入確認的時間。
（4）將稅法上確定的售房收入與企業賬面確認的主營業務收入相核對， 并進行納稅調整。
核對售房單價時，關注是否有售價明顯偏低的情況，如有，需要說明合理理由。
對于未正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》而收取的誠意金、認購金、排號費不作為銷售收入的實現，不需要按照預計計稅毛利率來計算預計毛利額，完工年度也不需要確認為銷售收入。
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