房地產開發產品銷售收入如何確定？

來源: 正保會計網校編輯：xiemengxue 2020/05/06 17:45:25　　字體：大小

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房地產企業的銷售收入與普通企業的銷售收入確認方式有很大的不同，那么，房地產企業的銷售收入應該如何確定呢？一起來看看吧。

一、房地產企業銷售收入確認的稅法規定

（1）收入的范圍：開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。

（2）代收款項的處理：企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

（3）收入確認的前提：企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

（4）收入確認的具體規定：

1）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。

2）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

3）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

4）采取委托方式銷售開發產品的，收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

二、房地產企業銷售收入確認的具體操作

（1）應獲取企業的銷售統計臺賬（包含樓號、房號、購買人名稱、合同簽訂日期、實測建筑面積、銷售單價、合同金額、面積差退補款、最終結算金額、發票號碼、付款記錄等），并將銷售臺賬中統計的購房款與財務賬簿中的預收賬款相核對，不一致時查找原因，直至核對一致。

（2）對比竣工備案情況，嚴格區分不同業態下尚未完工預售房款、已完工預售房款。

（3）根據售房合同約定的收款方式（一次性全額收款、分期收款、銀行按揭方式、委托方式），對比銷售統計臺賬，判定收入確認的時間。

（4）將稅法上確定的售房收入與企業賬面確認的主營業務收入相核對，并進行納稅調整。

核對售房單價時，關注是否有售價明顯偏低的情況，如有，需要說明合理理由。

對于未正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》而收取的誠意金、認購金、排號費不作為銷售收入的實現，不需要按照預計計稅毛利率來計算預計毛利額，完工年度也不需要確認為銷售收入。

【案例1】丙房地產開發公司為項目公司，其開發的B項目，于2018年10 月份辦理了竣工備案手續。

該公司2018年度預收賬款貸方發生額10000萬元（與銷售臺賬核對一致），其中二級科目“銷售房款”金額為5000萬元， “按揭房款”金額為3000萬元，此兩項企業已經結轉了“主營業務收入”， “首付款”金額為2000萬元，根據銷售合同約定，首付款比例為30%，企業尚未結轉主營業務收入。

則在企業所得稅匯算清繳時，應確認銷售收入10000萬元。

【案例2】甲房地產開發公司為項目公司，與乙房地產銷售公司簽訂了一份包銷協議，協議約定甲公司將開發產品7萬平米以固定價格4萬元/平米包銷給乙公司，乙公司按照市場價對外銷售，甲公司與最終客戶簽訂購房合同并開具發票。協議約定，包銷期限屆滿，房屋未能全部銷售的部分，乙公司以包銷價格購買全部剩余房屋。2018年8月份收到乙公司開具的已銷開發產品清單，已售開發產品6萬平。

（1）當市場價格為4.5萬/平米時，則甲公司應確認銷售收入270000 萬元。乙銷售公司按4萬/平米與甲結算時，差額部分記入銷售費用。

（2）當市場價格為3.5萬/平米時，則甲公司應確認銷售收入240000 萬元。

（3）包銷期滿時，乙公司購買全部剩余房屋，則甲公司應確認銷售收入40000萬元。

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