房地產企業是很多財務人員就業的熱門選擇之一，那么作為房地產企業財務，一定要了解其涉稅風險點，才能很好地去避開這些風險。今天我們就給大家整理房地產企業的100個涉稅風險點，小伙伴們趕快收藏學習吧！

1.取得土地使用權時，房地產企業實際付款金額是否與土地出讓（轉讓）合同的金額一致；

2.房地產企業取得土地使用權，是否按照土地出讓金（買價）全額和適用稅率計算繳納了契稅；

3.采用協議方式取得土地使用權的，土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費是否計入契稅計稅依據計算了繳納契稅；

4.招拍掛方式取得土地使用權，配建回遷安置住房或公共配套設施無償交付政府的，是否按照規定將支付給動遷戶或回遷戶及其他補償費用作為契稅計稅依據計算繳納契稅；

5.采用分期付款方式取得土地使用權，是否按照全部價款和適用稅率計算繳納了契稅；

6.改變土地用途補繳土地出讓金及其他費用是否按照規定申報繳納了契稅，土地出讓金減免的手續是否齊全；土地出讓金減免的情況下，是否沖減了契稅計稅依據。

7.取得土地使用權時的土地使用權受讓合同是否按照規定計稅并貼花。

8.城鎮土地使用稅：申報的占用土地面積、適用稅額是否正確；

9.城鎮土地使用稅：納稅義務發生時間和終止時間是否正確，是否按照規定時限及時足額申報納稅。

10.向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用是否多抵扣進項稅額。

11.規劃設計階段簽訂的勘察設計合同、廣告制作合同、建筑安裝承包合同、借款合同、購銷合同等是否按規定繳納了印花稅；

12.監理合同不屬于印花稅范圍的是否多繳了印花稅；

13.規劃設計及施工階段支付給境外設計費是否及時代扣所得稅及增值稅；

14.房地產開發階段繳納的市政設施配套費是否計入契稅計稅依據及時足額繳納契稅

15.分期開發土地是否按照配比原則歸集產品成本，項目分期的判斷依據是否充足，成本的分攤原則（占地面積法、建筑面積法，其他合理方法等）是否合理；

16.征地、拆遷支出是否按照配比原則歸集產品成本；

17.取得土地使用權時繳納的耕地占用稅是否按照配比原則計入產品成本；

18.公共配套設施建造費用分攤是否合理；

19.市政設施配套費分攤是否合理；

20.拆遷補償費列支和分攤是否合理；

21.房地產開發的前期工程費、基礎設施費核算分攤是否合理；

22.自建產品的材料成本核算是否準確，是否存在虛增本期成本的風險；

23.本期對外承包工程價款的確定是否準確，是否存在虛增本期成本的風險；

24.甲供材項目的成本核算是否準確；

25.向關聯方采購材料和服務定價是否合理；

26.尚未出售和已售的開發產品（包括共用部位、共用設施設備）日常維護、保養、修理等發生的支出是否按規定計入期間費用；

27.樣板房的裝修費及購置的配套物資是否按照規定分攤計入開發成本或銷售費用；

28.開發產品完工前的借款利息是否按照規定資本化；

29.開發產品在建期間預提費用計提的范圍是否準確、計提標準是否符合規定，是否按照規定進行了納稅調整；

30.施工期間接受建筑安裝服務取得的增值稅發票，是否在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱；

31.與多個開發項目相關的開發間接費用，是否按照受益原則和配比原則選擇合理的分攤方法進行分配。

32.銷售產品是否遵循交付使用、竣工驗收及產權備案孰先原則確認收入，是否存在延遲結轉完工產品收入的風險；

33.預售方式銷售產品的預收款是否計入“其他應付款”或“短期借款”等科目，未按規定期限足額預繳稅款，延遲或不計應稅收入；

34.按揭銷售產品是否存在將按揭款計入“其他應付款”或“短期借款”等科目，未按照規定的納稅義務發生時間申報納稅；

35.分期收款方式銷售商品房是否按照銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入；提前付款的，是否在實際付款日確認收入的實現；

36.是否存在以代銷、分銷、包銷、轉銷等方式分解產品銷售收入，未按照規定申報納稅；視同買斷方式代銷和采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，是否按照合同約定價格確認計稅收入；超過約定價格的房款是否按照規定計入應稅收入；

37.將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人是否按照視同銷售進行稅務處理；

38.將開發產品用于抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，是否按非貨幣性交易準則進行稅務處理，是否存在未開發票入賬、未計收入、未及時足額申報納稅的風險；

39.跨年度已完工開發項目是否按規定及時、準確確認收入；

40.跨年度房地產開發項目的已完工出售部分，是否按權責發生制原則確認收入；

41.完工產品是否按預計毛利率預交企業所得稅，是否存在未按規定及時、準確確認收入的風險；

42.開發的會所等產權轉給物業管理公司是否按照銷售開發產品進行稅務處理，并按規定申報納稅；

43.將公共配套設施移交或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位是否按規定申報納稅；

44.無償轉讓回遷安置房是否按視同銷售處理，并按規定的期限和計稅依據申報繳納增值稅、城市維護建設稅及附加、土地增值稅等；

45.銷售無產權的開發產品、“以租代售”車位是否確認了應稅收入；

46.采取折扣促銷模式銷售是否按規定開具發票，是否按照規定申報納稅；

47.買房送車位、買房送物業費、促銷贈送禮品等是否做視同銷售處理，涉及代扣代繳個人所得稅的，是否履行了扣繳義務。

48.是否隨意調整已完工的開發成品成本歸集和分攤的方法，或不同成本對象的成本費用相互混淆，成本費用核算不實；

49.是否將公共配套設施移交或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位未按規定申報納稅，存在少繳稅款的風險。

50.是否按照受益原則和配比原則分配共同成本，是否選擇合理的占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理比例確定各個成本核算對象共同承擔的共同成本；

51.取得土地使用權是否按照已開發項目與待開發項目的占比、開發項目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比確定當期扣除的土地價款；

52.土地進行評估增值，入賬成本是否符合稅法相關規定；

53.是否按照已開發項目與待開發項目的占比、開發項目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比等合理比例確定當期的開發成本，是否虛增銷售面積，多計當期開發成本；

54.是否提前結轉未銷售的產品成本、混淆開發成本和期間費用；

55.是否多預提施工費用，虛增開發成本，或提前列支成本支出；

56.是否將開發期間應資本化的利息支出列入期間費用。

57.是否混淆開辦費、開發成本、期間費用的界限；

58.是否將正常開工建設后發生的業務招待費、業務宣傳費、固定資產等均作為開辦費一次性稅前扣除；

59.是否將成本對象完工前發生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支；

60.是否將售樓部、樣板房的裝修費用直接作期間費用稅前扣除；

61.購進貨物、勞務、服務等用于簡易計稅方法的，是否按照規定未抵扣進項稅額或進項稅額轉出；

62.向非金融機構融入的資金利率是否超標，是否取得合規票據，是否履行了相關稅種的扣繳義務。

63.取得預售收入(包括定金、車位、誠意金等各類與房產銷售相關的收款)是否按規定及時申報納稅，是否按照規定的預征率預繳土地增值稅和企業所得稅；

64.涉及股東或關聯方的房產銷售、以開發項目抵頂工程款等是否遵循獨立交易原則，按公允價格確認收入并按規定申報納稅；

65.是否存在應進行土地增值稅清算，或稅務機關要求清算，未在規定期限內辦理土地增值稅清算；

66.辦理土地增值稅清算時，附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料是否符合清算要求；

67.辦理土地增值稅清算時，土地成本分攤是否符合規定；

68.“甲供工程”業務是否將收到的建筑施工企業開具的含“甲供材”金額的增值稅發票和獲得材料供應商開具的材料增值稅發票合計金額確定“開發成本”，虛列“甲供材料”成本；

69.多個開發項目共同發生的拆遷補償（安置）房成本，是否在各清算單位之間按合理標準進行合理分配；

70.用于拆遷補償的開發項目是否按照視同銷售處理；

71.用建造的本項目房地產安置回遷戶的，是否以公允價格確認為房地產開發項目的拆遷補償費；

72．委托方支付給回遷戶的補差價款，是否按照實際發放金額計入拆遷補償費；

73.回遷戶支付給委托方的補差價款，是否抵減本項目拆遷補償費；

74.采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，是否按照公允價格計入本項目的拆遷補償費；

75.異地安置的房屋屬于購入的，是否以實際支付的購房支出計入拆遷補償費；

76.貨幣安置拆遷的，是否按照合法有效憑據計入拆遷補償費。

77.土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的借款費用或利息支出，是否調整至財務費用中計算扣除；

78.土地增值稅清算時，是否能夠準確界定和核算開發間接費用；

79.土地增值稅清算時，土地扣除成本是否取得了省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據作為合法有效的憑證；

80.土地增值稅清算時，成本的扣除范圍是否符合規定，能否準確區分土地增值稅的扣除項目和企業所得稅的稅前扣除項目。

81.是否準確劃分自用房地產、存貨房地產和投資性房地產的范圍；

82.投資性房地產租賃期間的租賃收入是否確認收入，是否按規定申報繳納了增值稅、附加稅及房產稅；

83.待出售開發產品出租給關聯企業的租金是否遵循獨立交易原則；

84.租賃合同以及銷售合同等合同是否按照規定申報繳納印花稅；

85.將待售的開發產品轉作投資性房地產的租金收入抵頂工程價款、材料款、貸款利息等事項是否按照規定申報納稅；

86.以公允價值模式計量投資性房地產（待出售）轉回開發產品或開發成本是否同時按照公允價值一并轉入。

87.是否將轉為自用的開發產品裝修費等資本化支出一次性直接計入當期費用；

88.是否將樣板房、售樓處的裝修費等資本化支出計入房產原值；

89.是否將產權歸屬為委托人的公共配套設施納入固定資產管理；

90.是否將經營性租賃的固定資產發生的改建、裝修支出按規定攤銷。

91.將土地使用權作價對外投資取得其他單位股權時是否未按照公允價值確認收入，并申報納稅；

92.將開發的產品作價對外投資取得其他單位股權是否按照公允價值確認收入，并申報納稅。

93.接受房地產投資的委托人在辦理作價入股手續時是否按規定視同購進房地產申報繳納契稅；

94.接受房地產投資后，是否按照轉入不動產的公允價值確認房產稅計稅依據；

95.接受房地產投資入股后，是否按照“實收資本”和“資本公積”科目新增金額繳納印花稅；

96.受讓或轉讓股權合同是否按照規定申報繳納印花稅

97.委托方以換取開發產品為目的，將土地使用權與其他企業合作，投資于其他房地產開發項目未形成股權時，在轉出當期以及分得開發產品當期是否按照規定確定開發產品成本、轉讓收益以及對稅收與會計差異進行調整；

98.其他企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資于委托人未形成股權時，委托人是否按照規定確定取得土地的入賬成本和換出開發產品應稅收入；

99.委托人以開發產品作為分配，合作開發建房分配開發產品是否按照規定確認應稅收入；

100.委托人以分配項目利潤作為分配形式，合作建房是否按照規定確定扣除項目。

摘自中國注冊稅務師協會發布《房地產業納稅風險評估業務指引（試行）》

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