企業或個人不動產被拆遷涉及兩種，一種是政策性拆遷，一種是商業拆遷，主要是拆遷主導方不同，對應稅收政策也不同。

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院2011年第590號令）規定：有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（5）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；（6）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

一、被拆遷方（企業）

1、增值稅：

財稅〔2016〕36號附件3：土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免增值稅。

財政部 稅務總局公告2020年第40號第3條：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費的行為，屬財稅〔2016〕36號第一條第（三十七）項規定的土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形。

因此，被拆遷方收到補償款免增值稅。

2、土地增值稅：

《土地增值稅暫行條例》第8條：因國家建設需要依法征收、收回的房地產，免征土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第11條：條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征收、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。”

因此，被拆遷方收到補償款免土地增值稅。

3、企業所得稅：（政策性搬遷）

國家稅務總局公告2012年第40號：

企業政策性搬遷，指由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業進行整體搬遷或部分搬遷。企業由于下列需要之一，提供相關文件證明資料的，屬于政策性搬遷：（1）國防和外交的需要；（2）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要；（3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（4）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（5）由政府依照《中華人民共和國城鄉規劃法》有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；（6）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

企業在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。企業搬遷收入，扣除搬遷支出后余額，為企業搬遷所得。企業應在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當年度企業應納稅所得額計算納稅。

企業搬遷收入扣除搬遷支出后為負數的，應為搬遷損失。搬遷損失可在下列方法中選擇其一進行稅務處理：（1）在搬遷完成年度，一次性作為損失進行扣除。（2）自搬遷完成年度起分3個年度，均勻在稅前扣除。上述方法由企業自行選擇，但一經選定，不得改變。

4、契稅：

《契稅法》第7條：省、自治區、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：（1）因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬；（2）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。前款規定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

5、印花稅：

《印花稅暫行條例施行細則》第5條：產權轉移書據，指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。因此，公司取得拆遷安置的房產，應繳納印花稅。

二、被拆遷方（個人）

1、增值稅：

財稅〔2016〕36號附件3：土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免增值稅。

財政部 稅務總局公告2020年第40號第3條：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費的行為，屬財稅〔2016〕36號第一條第（三十七）項規定的土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形。

因此，被拆遷方收到補償款免增值稅。

2、個人所得稅：

國稅函[1998]428號：按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質的收入，無論是現金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。

財稅〔2005〕45號：對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

3、契稅：

財稅〔2012〕82號：市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。

國稅函〔2005〕903號：按照財稅〔2005〕45號精神，城鎮房屋拆遷契稅優惠政策適用的對象，應為被拆遷房屋的所有權人或共有權人以及領取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人。

三、房地產企業

1、增值稅：

財稅〔2016〕140號：“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。房地產企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

財稅〔2016〕36號：銷售服務、無形資產或不動產，指有償提供服務、有償轉讓無形資產或不動產。有償，指取得貨幣、貨物或其他經濟利益。

于老師提示：房地產企業以房產支付拆遷補償費用時，應按規定確認銷售收入。

2、土地增值稅：

國稅函〔2010〕220號：

（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶，安置用房視同銷售處理，按國稅發[2006]187號第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發企業采取異地安置，異地安置房屋屬自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款規定計算，計入本項目拆遷補償費；異地安置房屋屬購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

3、企業所得稅：

國稅發〔2009〕31號：企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；（2）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；（3）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

4、相關稅種計稅依據

財稅〔2016〕43號：

營業稅改征增值稅后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據：

計征契稅的成交價格不含增值稅。

土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

《土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

在計征上述稅種時，稅務機關核定計稅價格或收入不含增值稅。

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